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距离上次降息尚不足百日，中国央行于2月28日再次宣布下调存贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率自昨日(3月1日)起下调0.25个百分点至5.35%。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

与此同时，中国指数研究院3月1日发布的数据显示，2015年2月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10539元，环比小幅下跌0.24%。百城中，39个城市房价环比上涨，61个城市环比下跌。从数据上看，国内楼市正处于“量价齐调”之中。

  面对央行今年的首次降息，再加上稍早前的降准，房产专家对后市看法趋于乐观，他们认为，虽然2月全国楼市成交不给力，但此次降息恰逢3月楼市小阳春，这对于市场消解观望情绪，房企消化库存极为有利。更有业内人士预测，随着降息周期的深入，今年一线城市房价上涨20%-30%，而三四线城市由于库存偏高，止跌回稳尚可期待。

 从理论上讲，央行降息给房地产市场带来利好是显而易见的：一方面目前房地产市场资金链整体紧张，贷款利率的下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低，这对于房企来说是利好。另一方面，本次降息后购房者贷款100万20年总共可少缴利息3.46万元，即每月可减少月供144元。

不过，笔者认为，央行货币政策的宽松，对于遏制房价泡沫快速破裂，短期提升楼市成交有着积极的作用，预计3月份全国楼市会呈现回缓迹像。但从长远来看，很难扭转全国楼市调整的步伐。

首先，在相隔不足百日之后，央行再次宣布降息。这说明了，中国经济形势比我们预想的还要糟糕。事实上，近期无论是PMI、PPI、CPI等数据来看，中国制造业已进入了通缩期。央行无论是拿出了存量的货币工具，还是抛出创新型调控手段，都无法使实体经济摆脱低迷。在这种情况下，央行才不得不连续下调利率。

现在的状况是，一方面，垄断央企、国企职工收入过快增长速度（特别高管的收入增长）被喊停，另一方面，由于经济不景气，广大实体经济生存艰难，普通职工收入增速也将会有所放缓。在这种情况下，人们对收入预期远不及经济高速增长时代，这势必会遏制很大一部分改善型购房需求者入市购房。

再者，央行降息对购房者的压力减轻有限。若购房者贷款100万元，20年还清，那么此次降息可使其合计减少3.46万元利息的支出。连续两次降息后，利息支出实际上将降低约9万元。但是笔者认为，与一二线城市动辄数百万的房价相比，每月少还几百元，对购房者来说，压力减轻是有限的。

更何况，现在是贷款利率市场化，就算购房者希望享受更优惠的房贷利率，银行出于业绩和风控的考虑也未必肯将房贷利率真正降下来。

  其三，这些年，各地房价泡沫被不断推高，动辄几十万、数百万的房产已不再是投资者的首选，现在各类投资渠道越来越广泛，购房者在入市之前会越来越理性。进入3月份后，不动产登记条例开始实施。虽然专家们称不动产登记制度跟反腐败和降房价一点关系都没有。但事实上，不动产登记制度的实施，为将来房产税全面开征提供了依据和基础信息，房产税将来取代土地财政将是不可逆转的事情。

此外，随着不动产登记制度的展开，将使多套房产持有者（其中包括腐败分子）为避高额税费或被组织调查，而作出恐慌抛房等行为，这也只是时间问题。在一切尚需观察的情况下，仅是央行的一二次降息，乃不足以使外围投资者大幅迈出购房步伐。因为谁也不想充当高房价的炮灰。

最后，自去年11月底央行首次宣布降息之后，人民币汇率正式步入贬值通道。近期人民币兑美元汇率连续跌停。笔者预计，央行的连续降准降息，将加速人民币贬值的速度。事实上，今年1月份，金融机构外汇占款余额为29.30万亿元，较此前一个月减少1082.61亿元，这已是连续两个月出现千亿元规模的减少。

外汇占款的大幅减少，我国资本项目连续逆差，这正说明了央行货币政策宽松预期，直接导致人民币汇率贬值，使得大量的国内外避险资金抛售人民币资产，转向持有美元资产。而2005年汇改以来，人民币一直步入升值通道，大量境内外资金的流入，才使国内资产泡沫泛滥，也造成货币超发现象。而现在国内外游资流出，我国的基础货币投放都成问题，再妄想内地房价再涨20-30%根本不切实际。

今年央行宣布的首次降息，被称之为对楼市的利好。笔者也不否认，可能在短期内对楼市的回暖有所推动，但也只能昙花一现。因为，央行降息本身说明国内经济存在较大问题，而降息本身会带来人民币加速贬值的预期，这加快资本流出中国的步伐。此外，不动产登记条件的推出，早已将利好消息进行冲抵。更何况，与高耸的房价相比，仅是央行一二次降息对于购房者来说，利好实在有限，远不如大幅降低房价来得更实际一些。【作者微信号】：bzzcaijing