谢逸枫：住建部释放楼市“双向调控”思路
导语：2014年3月4日，“2014年房地产如何调控？”、“限购政策会不会放开？”、“杭州一些楼盘价格下跌，您怎么看？”、“楼市是否还会进一步分化？”……起初，面对记者的一连串提问，姜伟新三缄其口。然而，在记者苦苦追问之下，他终于松口。全国政协委员、住建部部长姜伟新接受上海证券报记者采访提问时表示：“但在政府工作报告前，我没什么可说的。”就在记者快要放弃之际，他却从牙缝中透露出四个字：“双向调控”。 “如何理解"双向调控"？它是意味着防止市场大起大落吗？”面对着记者的再次追问，姜伟新没再多言，只是说等政府工作报告。“双向调控”，就成了他透露出来的房地产调控的谜面。“2014年3月4日，在经过近5个小时的漫长等待后，上海证券报记者终于在驻地“堵”到了全国政协委员、住建部部长姜伟新。面对一系列有关房价的提问，他不经意间透露出四个字：“双向调控”。而这四个字也成了谜面，至于谜底，他称要等政府工作报告才能揭晓。那么，如何理解“双向调控”呢？
住建部政策研究中心原副主任王珏林表示:“无论提法如何，房地产调控的基本方向不会变，仍会按十八大报告、中央经济工作会议的要求去做。2014年房地产调控不会有大的变化，工作重点仍是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。杭州等一些楼盘降价，不是坏事，而是好事。”王珏林说，不用担心中国楼市会崩盘。目前各省进行限购的城市仅一两个。不少城市的房价仍在上涨，根本不用担心房价会大幅度全面下跌。“中国是居民收入比较快速增长的经济体，只要房地产价格没有大涨，就可以逐步软着陆。”人民银行前货币政策委员会委员李稻葵说。对此，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴也表示，所谓崩盘担心有些过度。房地产业的崩盘，多数由一个国家的宏观经济出问题所致。而2014年中国GDP增长目标为7%至8%，货币政策稳健。因此，中国楼市不会出现大波动。
著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受中国新闻网（中新网）记者采访时表示：“所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。即增供应抑需求，从市场供求关系的供需两端出发，“双管齐下”调控楼市。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。主要是考虑到以下五个方面，第一是调控长效机制尚不健全，需要政策理论体系研究与相关制度实践的探索。第二是调控长效机制相关制度涉及面广、影响深远，必须配合三中全会的改革思路与新型城镇化发展战略。第三是由于经济体制、金融制度、土地制度、住房保障制度、财税制度等改革需要时间，短期通过市场“双轨制”来作为实现长效机制“过渡期”。第四是2014年中国经济面临局部风险与危机，不可过分打压房地产市场，但必须稳定市场预期。况且当前中国楼市区域分化加剧，进入深度调整期，部分城市具有供大于求的现象。第五是三中全会的市场化改革方向的背景下，2014年前2月全国楼市呈现“房市冷地市热”现象，说明房价反弹压力大。房地产市场化与稳定市场预期不矛盾。”
著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受中国新闻网（中新网）记者采访时分析：“按照此前住建部与中央政府的表态,“双向调控”包含五个方面,“双向调控”包含五个方面,一是“新国五条”不退出，中央不出新的全国性调控政策，所谓的政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。二是注重区域分类指导，地方分类调控与因地制宜。所谓的政策差别化实施，房价过热的城市要严调，过冷的城市适当放松，平稳的城市要保持正常供应。三是调控思路依然是“供求两端”同时进行，所谓的增供应抑需求，抑制不合理的投资需求，增加住宅用地与市场有效需求。四是市场“双轨制”方向，即所谓的“商品房供市场管，保障房归政府管。完善住房保障制度与住房保障供应体系。”五是作为调控长效机制与多元化市场供应体系的“过渡”调控手段，争取改革与落实时间。同时稳定商品住宅市场预期，强化住房保障力度。
其实，在2013年12月25日的全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新也曾强调，“2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施，更加注重分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。”2014年，全国保障房计划新开工600万套以上。全国政协委员、上海市政府参事张泓铭说：“楼市调控要“长效机制和短效机制结合运用，长效机制系统的推出非一朝一夕，并且推出后是否成功也需要时间检验。“在长效机制系统并未推出及成功之前，还应有所动作。如何实现住房市场价格的稳定，当然不是刚性地规定住房价格那么简单，而是要通过一系列措施从根本上来平衡供求。
著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受中国新闻网（中新网）记者采访时认为：“住建部“双向调控”的楼市调控思路提出，释放2014年中央调控地产收紧的信号，暗示“新国五条”将延续执行原来政策。其中限购、限贷、限价等政策今年不会退出，房地产税立法与价格控制目标及不动产登记制度、个税20%政策、个人住房信息系统城市联网是否执行、出台，关键是看中央政府工作报告与两会后三中全会改革制度的落实情况。“习李楼市调控新政”已逐渐暴露市场，即市场“双轨制”与长效机制的同时进行。市场“双轨制”的目的就是建立住房保障制度与住房保障供应体系。一是出台《住房保障房法》与《住房保障条例》等法律，以公租房与廉租房及自住型限价商品房的共有产权作为住房保障的类型，加大商品房配建保障房的力度。确定政府为住房保障建设与供应的主体。二是对商品房市场则实行“双向调控”，增加普通住房用地供应比例，放开高端商品房市场。三是对房地产业则采取长效机制的措施与实施住宅产业规划的建设，促进房地产市场长期健康稳定发展。形成所谓的短期楼市“双向调控”过渡，长期趋向“多元化市场供应体系”与“长效调控机制”的房地产业发展思路。
著名经济学家、亚太城市房地产研究院院谢逸枫接受中国新闻网（中新网）记者采访时指出：“即使中央不出台全国性新的调控政策，今年楼市调控压力不小。一方面是银行信贷总体偏紧与人民币走势及反腐的负影响。同时宏观经济下滑与地方债务压力巨大，局部城市供大于求，楼市面临危险。另外一方面是不动产登记制度、个人住房信息系统联网、房地产税立法、个税20%政策已经逐渐推进。不管是否执行与出台，只要这一系列政策“悬着没落地”，房地产市场将受压。毫无疑问，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，调控权下放地方政府。按照地方楼市实际运行与发展情况，进行“分类调控”与“因地制宜”的稳定市场预期。一二线楼市调控方向将是“稳”，三四线楼市则以“防”为主。因此，热点城市调控收紧，寒冷城市调控微调的分化走势，为2014年中国楼市调控基调定下“稳定预期”打下铺垫。