谢逸枫:海外投资房地产未必赚大钱

　　

　　   导读:美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人（包括香港买家）花费90亿美元，占11％，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。一提起洛杉矶，除了有闻名世界的好莱坞，还有宜人的地中海气候，全年平均超过260天的晴天，温暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉矶地区自然成为华人在美买房的首选。随着越来越多的中国人到美国购房，美国的银行、房地产开发商和中介等机构也做了相应准备。包括汇丰和华美在内的几家主要华资银行也可为中国买房人提供按揭。一座350万美元的豪宅，可以获得70％的贷款，并且最多可享受2.52％的超低利率。近日，仲量联行公布了中国海外商业地产直接投资研究数据，数据显示，2012年全年，中国在海外商业地产(含酒店)的直接投资额达40亿美元，比2011年增长了33%。在过去的十年里，海外(跨国)房地产投资机会吸引了越来越多的国内资本。

　　

　　   2003年，仅有2%的国内资本(仅限商业房地产直接投资)流向海外房地产市场;2012年增至26%。这一快速而重大的变化使中国逐渐成为全球房地产直接投资市场中的重要参与国。仲量联行国际资本集团总监兼酒店及旅游地产投资咨询部主席亚瑟·德·哈斯特(Arthur de Haast)表示：“中国一直拥有成为全球房地产投资主要来源国的潜力。在过去几年里，我们见证了这一市场的快速发展。预计在未来20年里，中国乃至整个亚太地区将会继续保持快速发展态势。仅在今年第一季度，就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦写字楼市场。”仲量联行全球资本市场研究部总监大卫·格林·摩根(DavidGreen-Morgan)也指出，在过去十年中，中国投资者在海外房地产市场的投资比例逐年上升。位于核心市场的写字楼和酒店资产是投资者们最热衷的房地产投资类别。2013年中国在海外商业地产市场的投资将比2012年增长20%，达近50亿美元。

　　   据仲量联行统计，2003年，仅有2%的国内资本 （仅限商业房地产直接投资）流向海外房地产市场；2012年增至26%。这一快速而重大的变化使得中国逐渐成为全球房地产直接投资市场中的重要参与者。据仲量联行数据显示，2012年全年中国海外商业房地产直接投资额达 40亿美元，较 2011年增长33%，预计在今年更有可能达到近50亿美元的投资额。据莱坊最新的《2013财富报告》称，高资产人士所感兴趣的新加坡房产平均价值高达1668万人民币。另外，亚洲高资产人士中有85%的人将会把子女送到海外学习。

　　   来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人，成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。此前，发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国仍是中国人海外购房的首选国家。 除美国展区外，澳大利亚、加拿大以及葡萄牙等国的展位也吸引了不少人气。房地产咨询公司高力国际发布的报告显示，在多伦多、伦敦等海外置业热门地区中，境外买家当中有20%～40%来自中国。只要1美元便可以买走一套房子。这则有关美国底特律楼市的消息赚足了中国投资者的眼球。其实，美国、澳大利亚等中国移民热门国家都已经没有买房移民政策，投资移民海外的门槛已经越来越高。所以，从购买海外房产目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为了移民。

　　

　　   欧洲许多国家此前一直没有买房移民政策，现在推出买房移民主要是因为经济低迷，估计政策不会持续太久，将来肯定会收紧。所以，现在是到塞浦路斯买房的好时机。塞浦路斯房地产开发商Paschali Developers表示，在塞浦路斯买房只需在当地投入30万欧元，各种税率也是整个欧洲最低的，年投资回报率可以达到10%以上。”最新数据显示，今年2月份美国标普/凯斯希勒20个城市房价指数同比上涨9.3%，创下自2006年以来的最大同（楼盘）比涨幅。美国房地产正从低谷复苏，升值空间非常看好。与此同时，也有不少国内投资者是为了“以房养学”，通过购买海外房产，以租金收益支持子女留学的教育开支。

　　

　　   2012年年底新加坡政府痛下狠手，于12月8日启动额外买方印花税。海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅，除要缴纳固定的约3%印花税外，必须支付10%的额外买方印花税。今年10月27日，香港特区政府开始实施全新的买家印花税，规定非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，需缴付15%的买家印花税。紧接着10月30日，澳门推出“新八招”跟风调控！据此，外地人于澳门买楼需多缴10%印花税，且按揭成数比澳门本地人低10%。自内地楼市限购开始，内地投资客将需求转向其他市场。面对北美和欧洲的高门槛，越来越多的人将眼光转向亚太地区，特别是在地理位置、生活环境、文化同源的东南亚地区和港澳地区。这里地理位置优越，生活环境相似、文化语言同宗同源。以后无论是短登还是长住，都很方便。然而，亚太地区政府频频动作提高外地人购房门槛。亚太房产投资还有价值低洼吗？中国富裕投资人士何去何从？

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，目前海外置业的个人买家主要有两种类型，一是纯投资行为；二是有孩子在国外读书或准备去国外读书，在海外置业可以用来自住兼具投资用途。不过，加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等移民首选国都已没有买房移民政策，短期内也不会有，现在能买房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。从海外买房目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为了移民。由于持有多套房的普通市民实际财力并不高，难以承担海外置业存在的风险。因此，除了教育、移民等区域外，国内外房产价格水平以及限购等措施，也刺激不少国内买房需求外溢。相比于国内年年升高的房价，海外房产的价格实际上并不高。尤其是经济危机以来，欧美国家的房产价格连连下跌。

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，中国人海外投资房地产热最主要原因有六个方面，一是国内正在实施持续性的房地产调控，给国内房地产行业的投资热带来一剂“退烧药”。二是国内股市震荡，黄金市场不稳，基金债券利润不高。在投资渠道日趋狭窄情况下，寻找更高利润的投资产品，房地产成首选品。三是国内人民币升值与海外地产价格触底反弹的背景下，很多投资者将目光投向了海外的房地产市场。四是中国大量的灰色收入与反腐及财产公开等政治因素的影响下，国内富人纷纷移民与买房及送子内海外学习办绿卡，逃避政治与经济上的检查。五是香港与澳门及新加坡由于额外买方印花税提高，部分内地投资客转向海外房地产市场。六是美国等国家房地产业回暖也吸引了不少普通市民考虑的目光。中国社科院文献出版社推出的2013年《投资蓝皮书》称，美国新建房屋平均 售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势，所以投资中国楼市不如去美 国买房地产。

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，海外房地产项目的大量涌入中国北上广深等国内城市，主要原因有四个方面，一是除了受到欧债危机影响，经济萧条复苏缓慢，外国住房购买力受到严重影响。二是许多国家移民政策放开之外，包括深圳、北京、上海、广州在内的一线城市市民强大的购买力是一个重要因素。三是投资海外房产可以规避国内投资风险，再加上这两年人民币持续升值，也坚定了一些中国投资者海外置业的信心。四是国内有大量的灰色收入与住房投资习惯及海外投资的情结。

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，买房背后处处是“暗礁”，欧美房地产市场已经成为中国买家心目中的一块“价值洼地”，但背后的风险依然存在，便宜的房子未必都是“香饽饽”。投资者在海外购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用，后期支出更像是个无底洞。从长期来看，在美国，持有房屋的成本远远超过中国。 此外，汇率风险也是一个重要因素。置业海外，除了提防楼价下跌，还需留意汇率浮动的可能性。总而言之，海外买房投资还是一件较复杂的事情，普通投资者一定要谨慎。另外是法律风险。譬如在葡萄牙购房后，投资者需缴纳包括不动产市政税、印花税等多项税款。此外，在没有取得相应国籍之前，即使房价上涨，投资者也不能随意卖出在葡萄牙等欧洲国家所购买的房子。

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，美国与欧洲及澳洲的房价走高上涨的主要原因是住房供不应求所致，中国投资者的涌入无疑加剧了这种供求的紧张关系。二是是房地产业进入新一轮上升期。三是连续的量化宽松政策。四是中国投资客占到海外购房人群与金额的比例比较小。

　　

　　   知名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，房产投资风险不小，而海外购房更是容易出问题。国内投资者在选择投资海外房产类投资时，切忌头脑一热，盲目跟风。虽然不少海外国家房价不高，但购房、持有、出售等诸多环节消耗的成本不小，除提防楼价下跌，还要留意汇率浮动。同时，除了考虑地段、品牌法律等因素，进行海外房产类投资也不一定要直接购置房产，而是可以选择房地产信托基金等其他方式，回报同样可观。目前中国人在海外购房主要考虑生活环境、房产的位置和升值空间、是否有移民便利等。虽然海外购房相对来说出租回报率可能较高，但是，在海外购房大多要一次性付款。同时，不少地区的房产虽然在买卖时的费用较少，但是持有成本较高，投资者应该通盘考虑。

　　   中国购房者最喜爱的投资置业国家有加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国。目前加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市成为国人置业首选之地。2010年，加拿大温哥华的房地产价格上涨了12％，2012年又继续上涨3％。就物业增值而言，温哥华的投资回报率大约在10%的水平。2013年1月，伦敦住房价格涨幅创下自2008年以来同期新高，售价较2012年12月上涨3.6%，至平均每套48.1万英镑。而在英国，如果房产将来升值，中国投资者把房产出售获利，增值部分不用交税。据全美房地产经纪商协会（National Association of Realtors）最新报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元，其中中国买家以超过70亿美元的投资，成为美国房地产第二大投资群体，仅次于加拿大。而在新西兰、加拿大、澳大利亚等地，华人购房的比例也在攀升。接踵而来的，便是华人聚居区“领涨”海外楼市，中国人“炒热”了全球地产的说法时有耳闻。

　　  

　　新华社消息：“2013年《投资蓝皮书》发布会暨城镇化与投资研讨会”昨天在中国社科院召开。 该《蓝皮书》预计今年中国房价趋于稳定，房地产开放投资增长将保持下滑态势。关于房地产调控政策，城镇化发展等调控因素，加上中国对房产投资的诸多限制，中国楼市的上涨空间几乎达到瓶颈状态，难以有大的提高。相比之下，美国房地产新建房屋售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。 一些中国投资者纷纷瞄准了海外逐渐回升的楼市行情，选择海外投资，在这个新的商机的刺激下，海外房地产网站迅速崛起。

　　   根据时代周报与证券时报报道，第四十届深圳春季房地产交易会正式升级为中国（深圳）国际房地产博览会（以下简称“房博会”），于5月1日在深圳会展中心开幕。组委会表示，与往届房地产交易会不同，本次房博会最大的亮点，莫过于欧洲、美洲、大洋洲等海外“军团”的首次亮相。共有来自美国、英国、加拿大、塞浦路斯等国家的数十家开发商约250个房地产项目前来参展。已经举办了39届的深圳（楼盘）房交会，今年更名为中国（深圳）国际房地产博览会，包括美国、澳大利亚、葡萄牙、塞浦路斯等海外国家和地区约250个项目前来参展，是有史以来规模最大的一次。从越来越国际化的房博会可以看出，一张中国人的全球“买房地图”已悄然展开。

　　

　　   国际展区里随处可见“抄底欧洲买房”、“买房送绿卡”的标语。花30万欧元就可在塞浦路斯买套联排别墅并获得永久居留权、投资7.2万欧元“进军”拉脱维亚就可获得有效期达5年的申根居留许可……房博会现场，各种诱惑扑面而来，投资移民看起来并不是那么遥不可及。而业内专家则提醒，海外置业有风险，消费者须考虑好自己的投资需求，并且仔细研究当地的房产交易法规以及投资移民政策。塞浦路斯优势：30万欧元可买联排别墅，获永久居留权劣势：5年内不能在塞浦路斯就业，5年后才能申请入籍在房博会国际展区，随处可见有关塞浦路斯“投资30万欧元房产即可永久获得居留权”的标语，不少来自塞浦路斯的律师们热情地介绍着当地的房产投资情况和移民政策。

　　

　　   近年来，海外买房逐成热潮，中国人置业的身影已经遍布全球。加拿大，关键词：抬高房价。中国人对加拿大的“钟爱度”，仅次于美国和澳大利亚。中国人的到来，令加拿大人多有不满。据报道，多伦多的出租车司机拉到中国乘客的时候，多半都会抱怨几句：“房价都是被你们中国人炒起来的！你们在这里买了第一套房子还想买第二套、第三套，我们都快住不起了！”。美国，关键词：学区房。中国人一向青睐在美国购买房产，据美国国家房地产经纪人协会公布的数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大人。一位中国女士在曼哈顿买了一套650万美元的公寓，就是为自己两岁的女儿未来就读哥伦比亚大学或者纽约大学做准备，这个学区房的故事已经成为“传奇”。

　　

　　   在中国人偏好的购房城市中，洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在美国首选城市中排名前五。硅谷的独栋别墅一般都在百万美元以上。这里也分学区，好学区内一般的小房子也得上百万，不少华人就是奔着这边的好学校来的。英国。关键词：新买家。英国“我的新家”首席执行官盖瑞·郭曾对媒体称，从今年年初开始，伦敦房地产市场一直处于复苏上升阶段，新买家一大部分是来自海外，如中国、俄罗斯、中东等。在英国伦敦著名的金融区金丝雀码头，约三分之一的新售房屋卖给了中国人。澳大利亚。关键词：刚需。根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告，澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。其中，住宅投资价值197亿美元，排名前两位的是美国和中国。“来自中国的购房团是非常特别的一群人，他们既是投资人也是子女在此留学的家庭，房子对他们来说是刚需。‘刚需’这词真是太妙了，以后和中国客户打交道要经常使用这样的时髦词汇。”澳大利亚房地产中介客户经理David半开玩笑地说。

　　

　　   此外，在新西兰，中国人已成为第二大移民主体。欧洲。关键词：移民。从购买海外房产目的上看，到美国买房基本上是纯投资，到欧洲买房，则主要是为了移民。西班牙以4.27%的比例位列欧洲之首。据西班牙《欧华报》报道，俄罗斯移民和中国移民在西班牙全部外国人中所占的比例为4.1%，其中中国合法移民为175813人。在西班牙的中国人，买房首选是马德里和巴塞罗那这样的大城市，这里的中国人大部分都是来西班牙谋生。塞浦路斯给出的买房移民门槛最低，只需30万欧元。葡萄牙的购房移民门槛是50万欧元。新加坡。关键词：第二大海外买家。2011年一季度，中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，第一次超越了传统最大外籍买家的马来西亚人，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。

　　   不过，2012年，中国人购买私房的成交量较2011年下降了42%，在新加坡外国人购房成交量当中占比22%，跌至第二名。2013年2月，《2012中国购房者海外购房趋势报告》，报告由中国海外购房者俱乐部对1200万高端会员中有海外购房需求人群调查分析。报告数据显示，当前国内海外购房人群主要集中在上海(占12.55%)、北京(占11.56%)地区。美国仍为海外购房者的首选国家。海外购房热门国家，尽管近期传统移民大国并没有过多放松投资移民的门槛，但国人对美国、澳大利亚和加拿大的移民热度丝毫不减。值得一提的是，受移民政策的影响，西班牙以4.27%的比例位列欧洲之首。另外，东南亚国家同样受到青睐，作为东南亚国家的代表，马来西亚以低廉的房价、优越的气候条件，得到了6.08%海外购房人群的青睐。

　　   据新华社电针对近日来热炒的华人推高美国房价的消息，熟悉美国房地产市场运作的人士表示，大量中国人赴美买房对部分地区房价上涨有一定作用，但推高美国整体房价的说法“言过其实”。美国中华商报社长苏子涵在工作中接触大量前来美国购买房地产的中国人，并为他们提供咨询。他告诉记者，中国人在洛杉矶、旧金山和纽约等地大量聚居，那里华人社区的房子也大多由华人购买，其中既包括从中国本土来的，也包括美国当地的华裔。近来华人买家超过了卖家，造成一些特定社区的房价上升，是正常现象。

　　   但要说华人推高美国整体房价，则是言过其实。中国人在美国的比重那么小，怎么可能推高美国的房价？美国房地产价格走高实际有两个推手，而并非传言中的中国人买房。第一个推手是美国房地产业进入新一轮上升周期。美国房地产上一轮谷峰在2006年上半年，随后走平，接着下跌。2008年金融危机爆发，出现房价暴跌，2009年跌到谷底，此后两年出现二次探底后又再度上升，随后便进入较为持续的上升周期。第二个推手是美联储连续实施的量化宽松政策。低利率环境和大量流动性进入市场的结果是，去年8月到今年2月南加州地区的房价有了20％以上的升幅。

　　   在美国买房过程并不简单，在美国买房也不是想象的那么简单。美国房屋交易有一套成熟完备的法律程序。首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3％的租金手续费。中国人到美国买房，首先要有他国、至少是中国香港的银行存款证明，以证明买家有经济能力。接下来就要找一个房地产经纪人来看房。看好房谈好价钱后，买卖双方还要去一类叫Es-crow的公司去登记。这是受政府委托的集产权过户和公证流程为一体的非官方公司，以保障买卖双方的利益。

　　   在美国，并不是所有州的房产买卖都要经过这类公司。但在加州，Escrow是必须的中间人。买卖双方的交易文件要交给它，再由它把文件交给政府备案。政府审查过文件后会把房屋产权证交给Escrow，再由该公司交给买方。另外，首付至少是总房价的35％。外国人也可以申请贷款。中国买房人只需提供护照、签证复印件，加上在香港的银行账户信息，就可以申请贷款了。然而，对于中国人来说，来美买房诱惑中隐藏着陷阱。一些中介容易利用中国人的“人生地不熟”，提供虚假房屋信息，诈骗情况也时有耳闻。2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经济公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案。被骗的买主中就有中国人。

　　   按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21％，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。此外，在美国炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3％至5％。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占住房售价的7％至10％。

　　   在美国，买房和绿卡也画不上等号。如果买了商用房，如酒店、娱乐场所等，政府在评估雇佣当地居民情况后，会发放两年临时绿卡，但也不是必然。两年后，政府还要进行再次评估以决定是否发卡。今年2月有当地报道称，200多名中国投资者欲通过投资商业地产移民美国，结果被骗1.5亿美元。华人炒高加拿大房价?当地业界认为缺乏依据据新华社电 近日，加拿大温哥华有机构分析报告指出市中心一些公寓空置率惊人，随后有人将此归结为“中国人炒房”的证据之一，并认为中国投资客推高当地房价。对此，当地业界人士认为此说法欠缺事实根据。温哥华房价的确较高。根据官方数据，该地区独立房屋的平均价格近60万加元（约合366万元人民币），公寓平均价格为36万加元（约合219万元人民币），在加拿大位居前列。与此同时，中国移民数量不断增多，再加上有些新移民购房要求靠近名校或者中文商业中心，某些区域的房产项目热销。

　　   加拿大不列颠哥伦比亚大学的规划学教授安德鲁·严分析了2011年的相关数据后发现，温哥华市中心煤港一带的公寓空置率达到约23％。而在除了西端区域以外的整个市中心，被投资客拥有的房屋比例高达48％。虽然作者在报告中就指出，这些投资客中绝大部分是加拿大本地人，但依然有人认为公寓高空置率和中国人有关。对此，加西地区规模最大的地产中介之一怡富地产总裁蔡宏安对新华社记者说：“这样的说法更多时候是基于一些猜测和传闻，而非依赖于事实和可靠数据。”

　　   蔡宏安说，目前加拿大和温哥华地区的相关政府机构并没有针对华人移民的购房行为做过权威统计。但是若以人口比例而言，华人人口占加拿大全国人口的比例约3％，认为这能对市场产生重大影响难让人信服，而中国投资客的作用就更为有限。根据加拿大政府数据，加全国房屋销售收入中，只有3％来源于外国购房者，这其中还包括了相当一部分的美欧等地的投资者，来自中国的投资者比例微乎其微。“加拿大是一个法制健全的国家，交易过程公开透明，因此千万不要轻信一些人的不实宣传，更不要想着走台下的交易，这是行不通的。”蔡宏安如此提醒。

　　   许多中国人希望他们的孩子在澳洲受教育，因为他们担心中国学校的升学压力及大学制度。调查发现，澳洲是中国买家第二受欢迎的买房目的地，仅次于美国。加拿大排名第三，新西兰排名第四。调查显示，超过三分之二的买家为了移民或留学在海外买房。媒体关注华人买家对澳洲房地产价格产生的影响力。澳洲储备银行副行长Philip Lowe上个月在上海表示，这是一个二阶问题。华人显然对澳洲房地产存在兴趣，但是他不认为这是影响澳洲房价的主要因素。但是媒体认为，华人买家对许多内城区发展项目产生巨大冲击。悉尼市中心商业区边缘的旧Kent酿酒厂原址，以及接近唐人街的地点，是亚洲买家欢迎的位置，大约10%的住宅单位出售给中国大陆人。