2013年5月23日下午，广州以22.5亿的高价推出白云区和海珠区两宗宅地。佳兆业以7.9865亿元，竞配建19600平的高价拿下白云区沙太路梅花园宅地，若计入保障房竞配建成本（3000元/平），且原地配建，该地块的楼面地价则达到24167.8元/平，溢价141.6%。另外，海珠区南洲路1026号地块则由广州城建开发南沙房地产有限公司以246091万地价，竞配建42000平米拿下，若加入保障房竞配建成本，且原地配建，地块折合楼面地价36361元/平，溢价142.4%。
1.如何看今日广州土地拍卖结果？房企会害怕新国五条吗？是否会影响到今年房价走势？
谢逸枫：市场战胜了理性，太疯狂了！广州一日拍出两住宅“新地王”，让人惊讶的是竟然创造了广州土地拍卖史上最高最贵“新地王”，楼面地价超3.6万元/平方米，“新国五条”情何以堪。地王频现、地价再创历史新高，调控“空调”警告拉响，新一轮房价上涨预期势不可挡，等着房价翻倍上涨。拍卖结果已经超过市场预期，房企完成失去理性。可想而知，地方政府一边限房价一边涨地价，政策“明紧暗松”必葬送第五轮调控，导致地价上涨推高房价。毫无疑问，“新地王”最后买单者是购房者，地方政府管不住地价上涨，自然管不住房价。
谢逸枫：房企疯狂抢夺高地价的地块,表明房企不缺钱,根本不畏惧调控政策加码,表现出对今年广州楼市非常乐观的心理。而地方政府要钱也不担心问责与约谈，更不担忧招惹中央更严厉的房地产调控政策。毫无疑问，面粉贵过面包时代并未因溢价50%政策而真正结束，地价上涨推高房价必然会在今年继续体现出来。
谢逸枫：高地价和高溢价，为房价上涨提供了充分的预期，也推动成交继续增长。地价上涨，又面临利润率下滑，房企只有通过涨价以获取资金平衡。成交回暖带给房企增加土储的信心，导致地价狂飙。一方面是土地收入始终是地方政府资金的重要来源，因此地方政府天然有推高地价的动力。另外一方面又要听从中央稳定房价的部署，相悖的期望，使房地产调控陷入两难。当“面粉”的价格再次超过“面包”价，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升，二季度的交易价格则将在现有基础上进一步小幅微涨；政策方面，预计上述发展态势很有可能再次超出中央底线，届时或再遭中央层面的新一轮政策施压。
2.如何看白云区沙太路梅花园20号地块拍卖？佳兆业为什么频繁抢地？
谢逸枫：本次拍卖结果如预期所料，佳兆业再次出手以低于上次楼面地价22510元/㎡为代价抢下20号地块，可谓继续上演疯狂戏。如果包括保障房配建的成本，楼面地价要达到近25000元/平方米（24167.8元/平，溢价141.6%）与上次楼面地价不相上下，俨然是名副其实的白云区域住宅新地王，楼面价远超2009年与2010年创造的地王价。
谢逸枫：“按照地价占房价三分之二与建安、材料、税费等成本计算，包括配建的成本，总开发成本至少超过30000元/平方米，意味着两年之后上市售价会超过4万-4.5万元/平，才可达到房企预期的开发利润。毫无疑问，新地王出现必然推高本区域的房价上涨，一方面是开发成本超过市场预期，高成本导致高房价。另外一方面是地块开发定位高端豪宅产品。同时，市场上豪宅买家购买力增强。
谢逸枫：佳兆业深入一线城市上海、广州、深圳频频高价抢地，与其发展战略和布局及运营策略有一定关系。大举土地拓展扩张趋势之凶猛真是骇人听闻，至少说明佳兆业不缺钱的同时，非常看好楼市前景。一方面是佳兆业高价抢地底气来源于今年良好的销售业绩。另外一方面是海外融资平台为佳兆业拓展土地提供了充足的资金空间。三是一线城市土地资源稀缺，佳兆业把广深作为公司发展重要区域。除了一二线是未来70%新增土地发展区域外，剩余30%则在三四线城市。接下来，佳兆业会把更多的资金用于拿地。
3.如何看海珠区南洲路1026号地块？为什么会出现如此高的地价？
谢逸枫：城建以超过3.6万元/平方米“天价”抢下广州土地拍卖历史最高楼面地价，堪称史上最高最贵“新地王”。去掉配建面积，其楼面价高达34590元/平，包括保障范与公共配套的配建成本，折合楼面地价36361元/平，溢价142.4%。如按照其地价与建安及税费等配建成本计算，总成本价要达到4.5万元/平方米，售价卖到5.5万元/平方米-6万元/平方米以上，方可实现房企预期开发利润。显然，新国五条无法阻挡地王出现，更加无法阻挡房价上涨预期，调控沦为空调已是大趋势。
谢逸枫：出现“新地王”主要原因是住宅用地供应不足与房价十年调控十年上涨，地块品质又高，属于广州市中心黄金地块，具备稀缺性的资源，可开发价值高。一是广州市中心土地供应严重不足，房企不缺钱，抢地热情高。二是广州市中心地块周围环境优美与市政商业设施完善及交通配套方便。三是今年前4月楼市火爆，银行房地产贷款增加，市场购买力旺盛。而房企销售业绩大增，资金链压力下降。四是4月房企保持稳定上涨趋势，一线城市则大幅度上升，楼市呈现出上升并复苏行情。五是调控出现“明紧暗松”，广州限价、限售、限网签的政策出现放松，房企看好后市。
4.“新地王”不断出现透露出什么信号？“新地王”根源是什么？土地市场后市如何？
谢逸枫：房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号。一方面是地价不断上升与地王的出现，不仅不利于房价调控目标的实现，更加不利于稳定楼市与房价预期。容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。另外一方面是高价拿地，会增加房企开发成本与挤压其投资利润，加速房企后市风险。三是“新国五条”对对房价的调控作用将面临最严峻考验，一旦出现“空调”现象，政府将过河拆桥，必然招惹房地产调控加码的可能性。
谢逸枫：地王频现，高地价会通过房价转嫁给购房者，成为房价下一轮上涨的信号。政府如果能完全将土地出让“放手”给市场，就能在市场规律的作用下，自然降低需求平抑地价，而非现在采用行政手段，节节管控需求。地王频出的根源在于地方财政严重依赖土地出让的收入。减少地王、平抑房价最有力的方式就是控制政府行为，改变土地财政。一方面，可以通过地方裁员的方式减少支出，摆脱地方对土地财政的依赖。另一方面，则需要对财政体制进行改变。目前由于地方政府承担了60%的公共事务服务，却只有40%的财政资金，财力与其承担的公共事务不匹配。地方政府没有可靠的财源、税源，土地财政的问题无法从根本上解决。
谢逸枫：5月份土地成交溢价率将呈现继续走高与两极分化现象，不排除因地起拍价过高导致底价成交、流拍的局面。一方面是房企去商品房加速，销售业绩良好，融资成本下降，资金比较宽松，具备不缺钱的拿地环境。而政府所推地块大部分是属于市中心黄金位置，具有稀缺性及高品质开发价值的土地，地王再次出现是很正常，地价上涨也是不可能避免，必然成为抢夺的对象。另外一方面是地方政府积极卖地，高起价与其地块品质不高及区域偏僻的影响下，房企拿地会比较谨慎。而4月高地价与地王频繁出现引起政府关注，房企恐调控加码，拿地的势头会有所下降。三是土地市场火爆给地方政府调控带来压力的同时，也带来了巨大的土地财政收入，房地产调控要陷入“左右为难”局面。
本次抢地房企名单
