谢逸枫：地价暴涨致新国五条调控成空调？
导语：进入5月以来，各地产商进入拿地高峰期，据媒体统计，上周内至少13家地产公司有拿地动作，土地成交总价格超过133亿元。其中，佳兆业上周在土地上投入近30亿元，美联集团、天房发展、绿地集团和中铁建工耗资均超过10亿元，中铁建工更以12亿元总价艰难压下同场竞拍的万科、佳兆业等，夺得广州番禺区南村镇万博商业区地块，以折合14194元/平方米的楼面价 ，136.6%的溢价率，成为番禺商业“地王”，这也是广州短短20天内的第二宗“地王”。全国一线城市成交土地溢价率在4月份创下两年新高；土地成交均价从去年8月份开始呈现震荡上涨趋势，今年以来基本维持在高位震荡。近月来，中国土地市场一反2012年上半年偏冷的态势，交投活跃，高单价和高总价成交的地块陆续露脸。国家统计局数据，今年1-4 月份全国房企的土地购置均价2289 元/平方米，同比大涨21.1%。从土地购置均价同比情况看，今年以来呈现明显的持续上升态势，前4 个月增幅达到2 年来的最高点。
3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”；4月10日，上海浦东新区唐镇新市镇一地块以37.75亿元(人民币，下同)的总价和18199元/平米的折合楼面价，成为上海今年住宅用地总价和单价的“双料”地王。 5月6日，深圳房企兆佳业以超过2.5万元/平方米的楼面地价制造了广州住宅地块的单价新地王，5月16日，广州番禺一商业地块再次拍出当地高价。据美联物业全国研究中心统计数据显示，从5月3日起到5月10日期间，上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王。5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下沪三年以来的楼面地价新高。“新国五条”细则落地两个月后，房地产商对预期并没有过多担忧，圈地热情持续高涨。
公开数据显示，今年4月全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到了547.75亿，同比涨幅高达306%。今年融资已达80亿元的佳兆业显得财大气粗，继月初在广州夺下两块地皮后，上周继续在一线城市厮杀，一口气掷进30亿元在深圳、上海、杭州再拿三块地。上周二(5月14日)，佳兆业首先以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地；一天之后，旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，溢价率高达99.28%。《每日经济新闻》查询搜房网显示，该地皮周边楼盘均价普遍在2万~3.6万元不等，而佳兆业此次拍卖的楼板价已达到3.02万元/平方米，甚至超过周边部分楼盘房价。 万德数据显示，全国40大中城市土地成交溢价率今年以来呈现逐月递增趋势，1-4月数值分别为13.96%、15.90%、16.70%、21.81%。其中一线城市1-4月的数值分别为30.79%、19.43%、17.55%、33.67%，而其中33.67%的数值则是创下了2011年3月份以来的新高。全国40大中城市中的一线城市成交土地楼面均价在今年1-4月的数值分别为2,954.23元/平方米、4,187.03元/平方米、 3,834.52元/平方米、3,642.57元/平方米；而在2012年8月份，这一数值仅为1,775.34元/平方米。根据美联物业全国研究中心监测数据显示，一线城市(除广州外)和部分热门二线城市(杭州)前4月土地市场成交量价齐升。其中北京表现的非常抢眼，前4月土地成交面积450.5公顷，同比增加345%，占去年累计成交面积的98%；平均楼面地价达到10359元/平方米，同比增30%。此外上海、深圳和杭州前四月土地成交面积同比增113%、227%和273%，平均楼面地价分别同比增21%、15%和12%。
合富辉煌统计数据显示，今年4月全国2 1个城市经营性用地出让成交楼面均价为2 9 8 2元/平方米，环比上涨3 1%，同比上涨高达84%。进入5月份，土地价格上升势头仍然猛烈。中国指数研究院数据显示，4月份，全国306个城市土地出让金为1343亿元，同比上涨11%，一线城市土地出让金更是同比上涨208%。各大房企在土地市场展开争夺战纷纷出手拿地。其中，热点区域地块格外受宠，个别地块溢价率高达174%。近期，国土部发布2013年全国住房用地供应计划，今年全国住房用地供应为15.08万公顷。绝大多数房企对中长期楼市普遍看好，短期拿地积极性较高，土地交易价格还会居高不下，预计5-6月份各地还将迎来一轮土地供应高峰。
有机构统计数据显示，4月15家典型企业通过招拍挂拿地总建面共计693.59万平方米，同比提升205%。其中，恒大、碧桂园、龙湖表现颇为积极。龙湖地产是新增土储建面最高的一家，单4月份就分别在重庆、苏州、大连等城市拿地。同时，碧桂园仍然保持了低价拿地策略，其在兰州新增4幅地块平均楼板价不足百元，但地块面积都很大，平均体量接近30万平方米。除了典型企业在土地市场表现活跃以外，以泰禾为首的地方性房企拿地决心颇为强烈。泰禾主要在福建地区进行项目开发，但去年年底开始加快布局北京的趋势尤为明显，2012年年底至今4个月内，泰禾共计参加了10场北京土地竞拍，以价格优势超过万科、融创等房企，高溢价拿下朝阳区孙河和通州台湖两幅地块。另外，福建正荣集团也对一线城市土地市场表现出充分关注，在上海宝山区罗店中心镇新镇区F1-1住宅地块的竞价中，万科、金地、朗诗等房企参与竞拍，最终，福建正荣集团经过80轮竞价、溢价41%夺得该地块。由此可见，以万科为代表的品牌房企虽然拿地激情四射，但出手相对谨慎。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，4月份以来，房企拿地热情高涨，多城土地交易价格被刷新，“地王”再现。一线城市地价坚挺，依然保持了同环比上涨的态势，但一线城市土地市场竞争尤为激烈，总面积前十地块中有5幅来自上海、2幅来自北京，总价榜单中4幅来自上海、1幅来自北京。而三四线城市由于地价低廉的优势较为明显，土地成交建面环比提升13%，同比大增119%。在“地王”频现的同时，房地产市场也再次出现了“面粉”贵过“面包”的现象。除了比较抢眼的“地王”以外，一些成交高溢价的地块同样吸引人的眼球。4月份以来，一二线城市均有不少高溢价地块出现。如北京金力地产拍得的一块商业金融用地溢价率达174%，上海一块康桥工业区住宅用地溢价95%由旭辉地产拍得。二三线城市中佛山、厦门、合肥、苏州等4月均有高溢价的商住用地成交，拍得企业分别是招商、首开、融侨、龙湖等品牌开发商。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，地王频现，高地价会通过房价转嫁给购房者，成为房价下一轮上涨的信号。政府如果能完全将土地出让“放手”给市场，就能在市场规律的作用下，自然降低需求平抑地价，而非现在采用行政手段，节节管控需求。地王频出的根源在于地方财政严重依赖土地出让的收入。减少地王、平抑房价最有力的方式就是控制政府行为，改变土地财政。一方面，可以通过地方裁员的方式减少支出，摆脱地方对土地财政的依赖。另一方面，则需要对财政体制进行改变。目前由于地方政府承担了60%的公共事务服务，却只有40%的财政资金，财力与其承担的公共事务不匹配。地方政府没有可靠的财源、税源，土地财政的问题无法从根本上解决。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，高地价和高溢价，为房价上涨提供了充分的预期，也推动成交继续增长。地价上涨，又面临利润率下滑，房企只有通过涨价以获取资金平衡。一线其他几大城市都已经采取了限价措施，上海很有可能也步其后尘，加入限价的行列，最快在5月底前会有所动作。成交回暖带给房企增加土储的信心，导致地价狂飙。一方面是土地收入始终是地方政府资金的重要来源，因此地方政府天然有推高地价的动力。另外一方面又要听从中央稳定房价的部署，相悖的期望，使房地产调控陷入两难。当“面粉”的价格再次超过“面包”价，调控变为“空调”的风险也在逐渐加大。5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升，二季度的交易价格则将在现有基础上进一步小幅微涨；政策方面，预计上述发展态势很有可能再次超出中央底线，届时或再遭中央层面的新一轮政策施压。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，佳兆业深入一线城市上海、广州、深圳频频高价抢地，与其发展战略和布局及运营策略有一定关系。大举土地拓展扩张趋势之凶猛真是骇人听闻，至少说明佳兆业不缺钱的同时，非常看好楼市前景。一方面是佳兆业高价抢地底气来源于今年良好的销售业绩。另外一方面是海外融资平台为佳兆业拓展土地提供了充足的资金空间。三是一线城市土地资源稀缺，佳兆业把广深作为公司发展重要区域。除了一二线是未来70%新增土地发展区域外，剩余30%则在三四线城市。接下来，佳兆业会把更多的资金用于拿地。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，未来一段时间内，上海、杭州、济南、合肥、连云港等地都有大批量地块在5月陆续进入招拍挂环节，各地或将迎来今年的拿地高潮。从当前火爆的拿地形势来看，“新国五条”对房价的调控作用将面临最严峻考验。“新国五条”对房价调控作用的预期并不高，只希望房价能涨得慢一点。但从今年目前的拿地形势和不断拍出的地王看来，除北京以外，“新国五条”的对房价调控的影响力十分有限。从上述统计数据可以看出，其年内地王或者准地王溢价率都超过了40%。此外，一些非准地王的优质地块成交溢价率也明显在攀升，以北京门头沟区新城某商业金融地块为例，该地块5月7日出让，溢价率高达104%。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，5月份土地成交溢价率将呈现继续走高与两极分化现象，不排除因地起拍价过高导致底价成交、流拍的局面。一方面是房企去商品房加速，销售业绩良好，融资成本下降，资金比较宽松，具备不缺钱的拿地环境。而政府所推地块大部分是属于市中心黄金位置，具有稀缺性及高品质开发价值的土地，地王再次出现是很正常，地价上涨也是不可能避免，必然成为抢夺的对象。另外一方面是地方政府积极卖地，高起价与其地块品质不高及区域偏僻的影响下，房企拿地会比较谨慎。而4月高地价与地王频繁出现引起政府关注，房企恐调控加码，拿地的势头会有所下降。三是土地市场火爆给地方政府调控带来压力的同时，也带来了巨大的土地财政收入，房地产调控要陷入“左右为难”局面。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号。一方面是地价不断上升与地王的出现，不仅不利于房价调控目标的实现，更加不利于稳定楼市与房价预期。容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。另外一方面是高价拿地，会增加房企开发成本与挤压其投资利润，加速房企后市风险。三是“新国五条”对对房价的调控作用将面临最严峻考验，一旦出现“空调”现象，政府将过河拆桥，必然招惹房地产调控加码的可能性。
据不完全统计，从2013年4月2日至2013年4月16日，首开、恒大、泰禾集团等十大标杆房企在土地市场合计斥资189.49亿元购地，一线城市仍是房企拿地重点区域。 房企大手笔拿地与新国五条出台之前呈现冰火两重天的局面。 纳入统计的十大房企皆是房地产行业的标杆企业，分别为首开股份、恒大地产、招商地产、建业地产、泰禾集团、龙湖地产、星河湾、五矿地产、荣盛发展以及奥体建设。 其中，首开以及首开万科联合体以35.11亿元居首。这些房地产企业拿地都回归到一线城市，比如，北京、南京、湛江、长沙、大连、重庆等。日前，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布《2013年第一季度全国主要城市地价动态监测报告》称，受国内经济温和复苏以及新政“国五条”影响，今年一季度用地价格延续了上个季度的回升态势，各用途地价环比、同比增长率持续上升。新政实施前，“末班车”效应明显，房地产价格以及交易量上升，影响商住地价变化。预计今年二季度城市地价总体水平继续温和上涨。
5月3日，长沙市成功出让5宗地块，当天最受关注的是位于长沙金融生态区的[2013]网挂011号地块，商住用地，最终由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35 .79亿元竞得，折合楼面地价4913元/平米，溢价率44.3%，刷新了今年长沙土地成交最高总价，成新“地王”。而上个月中旬，上海浦东新区唐镇新市镇D -05-01住宅地块进行现场竞买。浦发、福建中峻、旭辉、招商等8家企业经过三百多轮激烈竞价，最终上海浦东发展置业有限公司以37.75亿元成交价竞得该地块，折合楼板价18199元，溢价率高达65%，成为2013年上海单价、总价双料地王。厦门也出现了新“地王”。4月8日，厦门公开拍卖七宗地块，全部成交，其中2007G 09地块关注度最高，通过76轮叫价之后，最后由厦门新景地集团有限公司所以7966元/平方米的楼面地价竞得，楼面地价为8205元/平方米，成为厦门的新“地王”。
广州夺地的战况也格外激烈。5月16日下午，为争夺广州番禺区南村镇万博商业区的地块，中铁建工、佳兆业、万科互不相让，在约120轮漫长的竞价后，央企中铁建设最终以12亿元总价艰难拿下地块四，溢价率高达136.6%。该地块最终成交的楼面地价达到14194元/平方米，相比去年相邻的地块4834元/平方米的拍卖价番了三倍，成为番禺商业“地王”。而此前的5月6日，广州拍卖出让3宗土地中，同宝路8号和10号地块同样刷新了该区域地价最高价，地块最终地价为18.6774亿元，由佳兆业在经过近200轮的竞价后拿下，若去除配建6.68万平方米的保障房面积，地块折合楼面地价高达25597元/平方米。
与一线城市相比，二三线城市土地拍卖则平淡一些，5月17日，福建省龙岩市国土资源局举行国有建设用地使用权拍卖会，本次竞拍最终由联美集团旗下的龙岩美伦房地产开发有限公司拿下五宗地，其中四幅地均以底价拍得，唯一溢价的地块“2013拍-17”最终以4亿元竞得，折合楼面价1858元/平方米，溢价率为27.75%。除此之外，上周拿地的企业还有很多。天房发展砸下17.4亿元获取天津河西区两宗地块，地块面积共计11.4万平方米；上海绿地(集团)有限公司则通过联手赵汉忠的方式，以底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，成交价为13.79亿元，折合楼板价8600元/平方米；今年3、4月份已在上海两次拿地的阳光城则转向福建长乐，耗资8.85亿元拿下6.45万平方米的住宅用地。
5月3日，长沙金融生态区的一幅商住地块，最终经过42轮竞拍，由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得，但有消息人士透露，长沙金地此次是跟其他公司联合竞拍。值得一提的是，该地块占地面积约6.64万平方米，折合楼面地价4913元/平方米，溢价率44.3%，成为了长沙年内新总价地王。除此之外，同一天挂牌出让的另一宗地块也创下年内长沙土地拍卖最高溢价率纪录，溢价率为81.32%。5月6日，佳兆业以最高限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块地块，剔除保障房后，该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米，而该地块是佳兆业经过200轮竞拍，击败10多家知名房企，最终以约45%的溢价率抢得的。同时，该地块一举刷新2010年保利地产[微博](12.25,-0.13,-1.05%)创下的2.06万元/平方米的楼面地价，成为白云区新地王。
然而，地王纪录被刷新的步伐并未停止。5月9日，远东新世纪(9.59,0.22,2.35%)中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价超4万元/平方米，溢价率48.03%。该楼板价刷新了刚刚由台企Maxbase Holdings Limited 创下的单价楼板价3.99万元/平方米的最新纪录，成为新的上海单价地王。值得一提的是，上述两块地的成交为上海同一天两度刷新年内地王纪录。而逾4万元/平方米的楼面地价也是上海近三年来首次突破2010年4月份创下的5.24万元/平方米的单价地王纪录。尽管不到10天的时间内，一、二线城市相继爆出3个地王，5月下一个被刷新的年内地王纪录可能为北京丰台区花乡夏家胡同地块。
5月预计上海将有21幅经营性用地出让，合计出让面积为41万平方米，累计起始出让金额高达117亿元，不论是地块数量还是金额都为年内至今单月最高。北京方面，据北京土地整理储备中心网站显示，北京正在供应的经营性用地达到12宗，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。5月7日，北京门头沟区新城MC09-004地C2商业金融地块进行公开出让，北京世纪今创房地产开发有限公司在经过82轮竞标后，最终以3.68亿代价夺取。经计算，该地块溢价率高达104%。这是北京市5月成交的首宗土地，现场有龙湖地产、物美置地和北京世纪今创三家企业参与。虽然参与企业不多，但现场竞价依然激烈，竞价次数达到82轮。
广州也不甘示弱，据广州市国土局信息显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。更值得一提的是，5月6日，这是广州“国五条”楼市细则出台以来第一次土拍会，广州市拍卖出让三宗土地，分别为广氮AT06070407商业地块、花都区加油站用地以及白云区同宝路8号、10号地块，总出让面积9.15万平方米，总成交金额达21.07亿元。其中最受关注的同宝路8号和10号地块，在经过近200轮的竞价后，佳兆业力压中海，以18.6774亿元、配建6.68万平米的保障房面积拿下，折合楼面地价高达25597元/平米，一举刷新该区域地王价。而除了一线城市外，二线城市杭州也宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。
作为港股上市企业，佳兆业日前在广州拿下新住宅地王，引得市场关注。不仅如此，近期在上海、深圳等一线城市土地市场斩获颇丰，深度参与多地旧城改造。此轮抢地中，佳兆业打败了的分别是万科和旭辉地产。5月15日，佳兆业集团控股有限公司的子公司上海新湾投资有限公司，以15 .05亿竞得上海浦东新区花木镇46街一幅办公楼地块，楼板价达到3.02万元/平，溢价率99 .28%。此地块共吸引了旭辉、佳兆业、南通银洲及国家电网四家企业参与竞买，经过了140轮竞价。该地块也将成为佳兆业在上海的首个纯商办项目。在土地市场，佳兆业近来表现抢眼。5月14日，佳兆业刚刚以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地。
5月6日，佳兆业力压中海，以最高限制价18.6774亿元，配建6.68万平方米竞得广州市白云区同宝路旧厂房地块，成为广州住宅单价新“地王”。此外，佳兆业近期的活跃表现不仅于此，5月6日，深圳市规土委公示，佳兆业位于盐田三、四村和西山吓村的旧城改造项目正式宣告落定，其旧城改造项目已颇具规模，目前集团已签约的旧城改造土地储备达220万平方米，主要位于深圳、珠海及东莞。事实上，3月份佳兆业2012年年业绩发布会上，主席郭英成就明确表示，在调控刚开始时，我们主要是到三线城市发展，但从去年开始，公司新增土地90%都在一二线城市。未来在一二线城市的发展可能会去到70%，余下30%在三线城市。
作为成长型企业，佳兆业为什么这么有钱？4月，该集团实现合约销售约18亿元按年增长77%，实现合约销售面积约212426万平方米，按年增长16%，合约销售均价约每平方米8631元，按年增长52%。今年首四个月，该集团实现累计合约销售额66亿元，同比增长78%；累计合约销售面积达约721万平方米，同比增长15%，合约销售平均售价为每平方米9209元，按年增长54%。加大销售力度、加速资金周转的高周转策略非常明显。利用海外融资平台是佳兆业获得充足资金补给的另一重要渠道。继年初和3月份两度海外发债共融得10 .5亿美元后，又于4月发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。粗略计算，佳兆业在今年以来，发债总额约折合人民币83亿元。而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。
5月9日，远东新世纪中国投资以9.78亿竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平，溢价率48.03%。该楼板价刷新了刚刚由台企创下的单价楼板价39931元/平最新纪录，成为新的上海单价地王。资料显示，该地块位于浦东新区上海世博会地区A09B-02地块四至为东至白莲泾路，南至博成路，西至A09B-01地块，北至世博大道，出让面积为6100平米，容积率为4，出让年限为50年。据上海国土资源局公告显示，5月9日，上海世博板块共出让三宗地块。分别为浦东新区上海世博会地区A09B-01地块、浦东新区上海世博会地区A09A-02地块和浦东新区上海世博会地区A09B-02地块。上述3宗地块的起始楼面价均为2.71万元/平方米。
其中，上海世博板块A09B-01商办地块，由新加坡益海嘉里投资有限公司以底价6.66亿元拿下，折合楼板价2.71万元/平方米。浦东新区上海世博会地区A09A-02地块在经过超200轮竞价后，由MaxbaseHoldingslimited以12.12亿元的总价竞得，测算楼板价达到39932元/平方米，溢价率47.49%。此前，5月8日上海出让浦东新区世博会地区3宗地块，计出让面积4.7万平方米，共获得25.9亿元出让金，买家分别为中国电力、华泰保险以及深圳市立业集团。除中国电力溢价获得地块外，另两幅地块均为底价出让。由华泰保险以底价9.49亿元竞得上海世博会地区A02A-03商办地块；A02A-04商办地块，由深圳市立业集团以底价6.36亿元竞得。两地块的折合楼板价均为27075元/平方米。而中国电力投资集团公司华东分公司以10.1亿夺世博板块A09A-01商办地块，楼板价33192元/平方米，溢价率22.59%。综上，上海世博板块这两天共出让6宗地块，始出让金总额45.57亿元，实际成交六地块共计54.5亿元，溢价率15.2%。
5月15日，上海浦东新区花木地块为佳兆业下属的上海新湾投资有限公司以15.05亿元所摘得，楼板价30163元/平方米，溢价率高达99.28%；青浦区盈浦街道、香花桥街道盈顺路东侧地块（C-08C-16）为美瑞投资以7200万元拍得，楼板价4125元/平方米，溢价率高达108%，刷新了闸北区405街坊31丘地块在2月创造的105.7%的今年溢价率纪录。5月10日，4个月前终止出让的青浦区徐泾镇会展中心3地块重新挂牌，同样的出让面积和容积率，起拍价格却从之前的13.68亿元飙升至44.23亿元。无独有偶，南京仙林湖一宗地块在2009年退地后重新出山，起拍楼面价达到2007年成交价的1.8倍。根据某研究机构统计，从今年4月土地成交单价TOP10排行榜名单显示，前十地块中有5幅来自上海、2幅来自北京，总价榜单中4幅来自上海、1幅来自北京。数据显示，2013年一线城市4月共成交21宗地块，比3月份增加12宗，平均溢价率从去年8月份的2.50%提升至36.38%。
土地市场呈现出低流标、高溢价的特征，这与开发商良好的外部融资环境不无关系。中原地产监测的46家大型房企，今年第一季度共计海外融资额达141.2亿美元，而去年第四季度海外融资金额仅为43.85亿美元。据大智慧数据分析，5月份的起始楼面价已创2012年以来新高。截至5月14日，5月份一线城市推出的各类地块均价为3676.24元/平方米，较4月均价2268.77元/平方米上涨62%。近期上海还将有几幅高价土地出让：分别是底价44亿的徐泾地块、底价26.98亿的闸北商办地块、底价23.67亿的虹桥商务区地块、底价29.3亿的长宁区新华路地块等。这些优质地块很有可能再次刷新今年上海的地王纪录。
