谢逸枫：4月广州房价“假跌”5月必上涨
导读：2013年5月9日，广州市国土房管局发布《2013年4月广州市10区商品房网上签约情况的通报》（以下简称“通报”）。根据通报显示2013年4月全市10区新建商品房网上签约面积74.47万平方米，同比增加6.3%，环比减少26.5%；网上签约均价17213元/平方米，同比上升2.8%，环比下降1.7%；新建商品房网上签约8037宗，同比增加11.1%，环比减少27.3%；网上签约金额128.18亿元，同比增加9.3%，环比减少27.8%。其中新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%；网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%；网上签约5187宗，同比增加21.2%，环比减少27.3%；网上签约金额94.21亿元，同比增加36.7%，环比减少33.6%。
月份 均价 环比 同比
1 15946 2.9% 13.6%
3 16817 3.2% 34.9%
4 16374 -2.6% 18.4%
2013年1-4月广州中心区新建商品住宅网签约均价元/平方米
2 26659 5.7% 41.6%
3 25294 -5.1% 40.6%
4 23518 -7.0% 16.4%
数据来源：广州市国土房管局
国际财经广播连线住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：
主持人：如何看2013年5月9日，广州市国土房管局发布《2013年4月广州市10区商品房网上签约情况的通报》数据，广州房价有什么新的变化？说明什么问题？全年楼市房价走势如何？
谢逸枫：总算把疯狂的房价暂时“按住”，避免了调控房价不力的问责与约谈，也去掉了“领涨全国房价”的帽子。4月广州房价总体呈现涨势放缓趋势，涨幅开始收缩，调控效果显现。一则4月环比由涨转跌，降幅2.6%。二则4月同比涨幅大幅度收窄，涨幅由34.9%回落到18.4%。其实，不管是单月环比与同比的数据，广州平均房价没有真正“下跌”是假跌，只是涨幅回落而已。从楼市与房价及调控三个因素的走势看，5月-7月房价环比降幅会收窄，8月降幅触底，9、10月则上涨，11、12月涨幅平稳。5月-7月同比涨幅会逐渐扩大，房价继续保持上涨趋势，不排除涨幅在9、10月份达到35%以上，超过3月最高涨幅。毫无疑问的说明，“限价、限网签、限售”行政调控手段只是短期“封杀”涨势，并不会导致房价实质性下降。
谢逸枫：全年广州房价稳中有升，涨幅5%-10%上下波动。今年广州一季度楼市“量价齐涨”，二季度楼市“量价回落”，三季度楼市“量价筑底”，四季度楼市“量价回升”。上半年与下半年平分秋色，全年好过去年，房价有望突破1.7万元/平方米，涨幅10以下%,成交量达到750万-780万/平方米之间。其实，与一线城市的北京、上海、深圳“2万元/平方米”以上的房价比较，同为一线城市的广州房价才“1.6万元/平方米”，广州房价依然存在巨大的上涨空间，2013年广州一手住宅房价有望突破1.7万元/平方米“大关”。
主持人：为什么广州4月房价出现下降，到底是什么原因导致的？5月房价是否会继续下降？
谢逸枫：4月房价回落，主要原因有三个，一是调控手段强硬压制高房价项目。在粗暴的“限价、限网签、限售”行政调控手段挤压高价楼盘的作用下，硬把房价数据“拉降”了。二是结构性“拉跌”效应。广州中心六区高价楼盘与大户型上市比例下降，而四郊区中小户型与中低价项目大比例增加，起到“拉跌”效果。三是市场新增的高价产品供应减少，刚需产品大增，起到结构性供应的平稳房价。
谢逸枫：即使“限价、限网签、限售”政策存在，5月房价基本无下降回调空间，降幅会收窄，总体保持上涨。一是从供求关系看，受到“限价、限网签、限售”政策影响，5月新增住宅供应明显减少，而市场需求非常旺盛，处于供小于求的局面。尤其是广州市中心六区楼市供应严重被挤压，郊区供应也受到影响。二是从房企资金链看，不存在资金紧张的压力，缺乏降价动力。三是土地市场火爆与地价上涨及地王出来，必然传递到房价，助推市场房价上涨预期。四是只是短期控制房价涨幅需要，采取的临时调控手段与措施而已。由于调控政策执行与细则落实受到土地财政与税费收入及经济增长等土地出让的影响，很难全市范围的覆盖与持续性（半年以上）的严厉执行。一旦楼市与房价恢复稳定，“限价、限网签、限售”政策会“突然”的名存实亡般消失得无影无踪。
主持人：为什么广州4月成交大幅度下滑坡，到底是什么原因？5月成交会继续这样的现象吗？
谢逸枫：主要是广州市国土房管局对高价商品房暂停网签，并于4月22日出台“价格指导”的新政策，是导致网签量减少的重要原因。另外是改善性需求与部分刚需陷入观望有一定的关系。同时，房企并未有大幅度的价格优惠政策与减少了市场供应也有关系。
谢逸枫：5月成交量会有所上升，主要是购房者买房意愿强烈与担心房价继续上涨。另外一方面是部分刚需房开始集中上市。
主持人：今年广州房价调控目标是多少？目标是否能够完成？
谢逸枫：根据广州市政府工作预期，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，通过公式换算，广州今年的房价控制目标应该在8%左右。如果按照8%的控制目标，以及去年广州十区新建商品住宅14044元/平方米的均价，2013年全年广州十区新建商品住宅的均价则不能超过15168元/平方米。
谢逸枫：今年调控房价压力巨大，地方政府不会动真格。而完成预期的房价控制目标肯定是没问题，地方政府平滑数据的方法很多，中心部分楼盘限网签与限售及限价、限备案登记。只要数据做调整，目标很容易完成。稳定市场预期将极大考验广州的智慧和拿捏能力。根据广州不久前出台的国五条实施细则，2013年的房价控制目标要低于城市人均可支配收入净增幅。居民人均可支配收入减掉CPI的净值，如果估算为8%左右，房价涨幅至少也要控制在大体同等范围内才能完成目标。
4月广州十区住房价格、签约面积均双下降。中心6区和外围4区签约面积双下跌。2013年4月，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区（以下简称中心六区）新建商品住宅网上签约面积20.98万平方米，同比增加29.5%，环比减少27.0%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的36.5%，与去年同期相比比重增加4.0%，与上月相比比重增加2.4%；花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围四区）新建商品住宅网上签约面积36.56万平方米，同比增加8.6%，环比减少34.2%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的63.5%，与去年同期相比比重减少4.0%，与上月相比比重减少2.4%。新
建商品住宅价格自2012年10月份以来首次回落，2013年4月，全市10区新建商品房网上签约均价17213元/平方米，同比上升2.8%，环比下降1.7%；其中新建商品住宅网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。其中，中心六区新建商品住宅网上签约均价为23518元/平方米，同比上升16.4%，环比下降7.0%；外围四区新建商品住宅网上签约均价为12276元/平方米，同比上升14.1%，环比下降1.2%。中心6区和外围4区新建商品住宅网上签约均价再次双双回落。市场库存量仍处高位，
广州市国土房管局数据显示，截至2013年4月底，广州市可售商品住宅面积达到540万平方米，市场继续保持供大于求的格局。据合富辉煌最新统计数据显示，今年第二季度，全市十区一手房新增供应预计超1.2万套，已拿预售证的约5700套，占比48%。中心六区已拿预售证的新货约1000套。合富辉煌认为，这部分单位虽然仍会受到限签影响，但最有可能按计划发售。五一后新货供应充足。据合富辉煌统计数据显示，全市十区一手房新增供应预计超1.2万套，其中，已拿预售证的单位占比近五成。新货中有约6100套未有预售证，中心六区就占有2100套。从供应区域来看，新货集中外围四区，花都、番禺新货多已取得预售证，南沙、萝岗新货大多未取得预售证。其中，中心六区新货较多的板块为金沙洲、原芳村、原东山，外围四区集中在华南板块、南沙中心、汽车城、科学城。
新品仍以刚需产品为主。从合富辉煌统计的数据来看，120平方米以下单位约7200套，占新增货量的61%。而120平方米以上产品占比多的区域主要为番禺、海珠和越秀等区域。在限价、限签、限售等政策重压下，一手房成交或延续4月份及“五一”假期成交乏力的态势。从合富辉煌统计的数据来看，4月份，广州十区一手房市场呈现量价皆技术性下探的现象，十区商品住宅成交仅41万平方米，环比大幅下降51%。成交均价15689元/平方米，环比下降6 .7%。广州商住市场自去年以来的价量齐升的红火态势，从数据上得到抑制。
中原地产研究二部近日发布4月一手住宅市场分析报告指出，1至4月，广州地区(含增城、从化)一手住宅新批准预售面积近291万平方米，同比增加32%。截至4月底，广州地区(含增城、从化)一手住宅待售存货面积约686万平方米，较3月底增加了38万平方米。按2010年以来同期消化速度的均值估算，广州地区一手住宅可售库存面积约可满足今年7至8个月左右的市场消化需求。
对于4月广州市辖10区一手楼成交量和成交价格环比出现一定降幅的状况，广州市国土房管局相关负责人表示，此为3月31日穗府办〔2013〕17号文实施以来，市场开始出现一些积极变化。称此为新建商品住宅价格自2012年10月份以来首次出现回落，中心6区和外围4区新建商品住宅网上签约均价双双回落。该负责人还称，目前市场库存量仍处高位，截至2013年4月底，可售商品住宅面积达到540万平方米，市场继续保持供大于求的格局。