中央抑制不合理需求，总理今年多次提出“要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策”，另一方面，支持自住型合理需求，30多个城市微调公积金贷款、首次置业税费减免等；货币政策方面，上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地存进了观望情绪的缓减和购买力入市，致使年中多个城市在6、7月份出现成交量上涨。与此同时，中央政府加强保障房建设。根据住房和城乡建设部住房保障司消息，今年1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元，提前完成年度700万套新开工任务目标。住建部部长姜伟新日前表示，“十二五”期间全国保障性住房开工量目标为3600万套，2011年至今开工约1700万套，预计2013年该目标约为600万套。

   2012年保障房建设目标的制定，已开始摒弃此前“自上而下”布置任务的模式，而是根据“按需申报、自下而上”的原则，综合考虑各地资金、土地、续建项目等因素确定。这一举措表明，中央在保障房建设量的问题上开始倾向于“以需定建”，根据地方的实际需求来确定年度建设目标。此外，征收房产税一直在“民间”流传。财政部、住建部不断对外宣称“房产税正在向全国逐步铺开”，各地纷纷酝酿方案，不少业内猜测：新一轮房产税试点或将在年底确定。十八大后，中央仍然紧守调控大门，在本届政府所作的工作报告中，对房地产行业未有过多提及，但调结构保民生无疑是新一届政府经济工作的重心，房地产行业恰恰与这两项任务息息相关。12月4日中央政治局会议强调“加强房地产市场调控和住房保障工作”。

   在楼市调控近一年来，全国已经有60个城市出台相关微调政策。而在每一轮的成交回暖中，都是先有调控放松信号放出，最终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。我与上海易居研究院杨红旭的预判结果也是一致。杨红旭认为，2012年，房地产调控政策乏善可陈，因为政策基本没变化。中央政策，只有两点可以说说。一是，在总体继续从紧的前提下，对于首套房贷定向宽松，多数银行的首套贷款皆可打折，多为85-9折。二是，进入下半年后，频频重申调控不动摇，尤其是7月份，打出了一套组合拳：7月7日，总理在江苏调研时强调：绝不允许房价反弹。7月19日，国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。7月24日，国务院决定派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。

   7月31日，中央政治局召开会议提出：下半年坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。效果应该是有一些的，比如8-10月份部分城市住宅成交量已有所下滑，房价涨涨幅也略微回落。但是，由于没有新政策，房价总体仍旧上涨，甚至11月开始加速上涨。很多人疑惑不解，既然中央政策全年没放松，为何楼市还会逆转、回暖？主要是货币政策放松了，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助涨了购房者的乐观预期。从外部看，6月美国推出QE3后，全球流动性趋松，人民币也快速升值，部分热钱进入中国。当然，热钱聚积香港的现象更为突出，房价高涨不止，迫使港府推出特别印花税打压房价。

   上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。随着住宅成交量的持续反弹，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期，官方原认为一季度触底，结果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，还将继续或明或暗的放松。上半年，房产税试点城市并无扩大，但下半年仍存较大可能性。二套房贷，5月的官方口径仍是：二套房贷继续从紧，下半年放松的可能性较小。三季度政策变数大。按当前市场态势，三季度房价可能止跌反弹，但当前国内外经济形势较差，中央会否出台新一轮的打压房价的政策，存在较大变数，左右为难。经济越差，则出新政的可能性越小。如果直至四季度(尤其是18大以后)房价才小幅上涨，则出新政的可能性就很小了。下半年，限购、限贷不会退出。但部分地方政府在限购方面，还会有小动作，明着放松，会被叫停，暗地里放松是方向。

   杨红旭认为，2012年货币政策放松、中央政策死守、地方政策微调突围。货币：中国经济将会复苏，CPI上行、降息停止、流动性趋松。中央：限购从严、税负增加、房贷收紧、长效机制。地方：跟随中央大方向走、房产税试点、土地改革试点。正如中央经济工作会议所言：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。随着房价的持续上涨，收紧政策，或者出台新一轮调控政策，势在必行。具体时点，预计春节过后至5月期间，可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行，货币政策也将由宽松转为中性。但是，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。