房屋成交量是领先指标，房价变化略滞后于房屋成交量，而土地市场、房地产开发投资、房屋新开工量、国房景气指数，则是偏滞后的指标。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.8%，全国房地产开发投资同比增长16.7%，房屋新开工面积同比下降7.2%，11月份国房景气指数为95.71。这四个指标皆于三季度见底。这是与房屋供应有关的指标，尤其是购地量和新开工量，出现了明显的年度负增长，预示着2013年房屋供应偏紧，不利于稳定房价。
2012年上半年温家宝总理五谈房价。1月31日在国务院常务会议上首提促进房价合理回归；2月初回应民众关切谈及房价；3月5日在政府工作报告中再论房价；3月14日：“房价还远远没有回到合理价位”；7月7日：“绝不能让房价反弹”。效果应该是有一些的，比如8-10月份部分城市住宅成交量已有所下滑，房价涨涨幅也略微回落。但是，由于没有新政策，房价总体仍旧上涨，甚至11月开始加速上涨。很多人疑惑不解，既然中央政策全年没放松，为何楼市还会逆转、回暖？主要是货币政策放松了，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助涨了购房者的乐观预期。从外部看，6月美国推出QE3后，全球流动性趋松，人民币也快速升值，部分热钱进入中国。当然，热钱聚积香港的现象更为突出，房价高涨不止，迫使港府推出特别印花税打压房价。
2012年第一季春季冷转温；第二季夏淡不淡；第三季金秋失色，高位盘整；第四季冬季暖冬，楼市复苏。第一季度春季冷转温。以价换量，迎来“小阳春”。2012年楼市可谓开局惨淡。元旦、春节等假期冲淡成交，直至3月开发商采取以价换量，全国楼市才逐渐摆脱跌入冰点的状况。在随后的传统淡季7、8月份，开发商继续加大促销力度，加上信贷政策放松，促使买家入市，楼市“保暖”得以延续。尽管受到决策层多次表态强调房地产调控不放松，以及房价止跌回涨等因素影响，传统旺季“金九银十”未能如期而至。但进入11月份，由于多家房企10月销售业绩创新高，不少开发商已完成全年销售目标，推盘动力不足，甚至导致部分地区甚至出现“一房难求”的局面。然而，楼市“暖冬”来临，房价持续上涨，让不少购房者无法“淡定”，纷纷积极入市。
在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势，元旦、春节等假期冲淡成交，大部分开发商未进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。然而，此番楼市回暖的背后真相，实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略以价换量。为快速回笼资金，各家房企迫于库存、资金压力纷纷推出降价促销战略，“以价换量”成为开发商们寻求销售“破冰”的重要方式，此举也颇见成效。
第二季度：夏淡不淡，回暖蔓延。据国家统计局数据，一季度全国商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在全国范围内蔓延。楼市调控近一年来，全国已经有60个城市出台相关微调政策。开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，全国多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。
第三季度：金秋失色，高位盘整。淡季不淡，旺季不旺，楼市反周期特征明显。在楼市调控的微妙关口 ，传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常，成交火爆，创年内销售新高，楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，刚需得以释放，集中入市；信贷政策放松，使购房者能够贷款买房；再加之“红五月”以来楼市成交量大，房价有涨价预期，促使买家积极入市。今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演，火爆成交过后，传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕，让开发商乐观情绪蔓延，在传统旺季纷纷推盘，热情高涨，但与此形成鲜明对比的是，购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。究其原因，一方面是7、8月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求，另一方面，决策层多次对房地产调控不放松的表态，更重要的是，开发商手头资金在这一阶段开始宽裕，优惠幅度收窄，房价止跌回涨，又让购房者变得犹豫起来。房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调，让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色，买卖双方博弈升级。
从价格来看，全国商品房成交均价，除了年初出现同比下跌外，大部分月份保持正增长，全年预计7%，与去年基本持平。若看70个大中城市的房价指数，在自2011年10月开始下行8个月之后，于6月首次止跌反弹，从此开始进入上涨通道，但直至11月，也仅是维持微涨，11月则涨幅突然扩大，这与成交面积的大增密切相关。但房价指数同比去年，仍出现了不足1%的小跌。这就意味着，本轮房价调控，取得了一定成效，并非完全“空调”。第四季冬季暖冬，楼市复苏第。楼市暖冬，翘尾行情凸显。虽然“旺季不旺”让开发商有些“失落”，但进入11月份以后，楼市的表现却让他们倍感温暖。临近年底，楼市成交热度升温，出现“翘尾”行情。与此同时，多家房企10月销售业绩创新高，前十月大部分房企业绩同比有所增长。尽管楼市库存巨大仍需消化，但不少开发商已经完成全年销售目标，推盘动力不足，少卖多开成主流销售模式，甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。楼市“暖冬”的来临让购房者期盼楼市年底促销的心愿难以实现。房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期，甚至转而积极入市。
二，展望2013年楼市总体基本层面，两字足矣-“平稳”，即价量平稳，调控稳中微调。一，房地产投资增速上升超过去年，增长25%；二，商品房成交量超过去年，达到12亿平方米，同比增长20%。三，房价同比去年小涨，同比均价继续攀升5%-10%。2001-2012，全国成交价年均涨9%。四，限购不会退出，房产税试点扩大继续在博弈之中；五，房企集中度上升，去库存仍是主要任务。六，调控不放松不加码，房贷差别化，微调不停止。七是土地购买面积与地价继续保持各10%与20%上涨幅度。展望2013年将震荡上行、有惊无险。2013年楼市量价平稳，不要指望会出现暴涨或暴跌，继续保持抑扬震荡一条线向上，总体上2013年市场比2012年好。政策会出现波动，市场不会大幅度下降，依然是高位盘整。其次是70个城市房价指数月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比保持正增长。国房景气指数持续上行，年底超过100点。
我与上海易居研究院杨红旭的预判一致。杨红旭认为，国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右，交易中心品径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测，正如2012年的失误一样，预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比全年保持正增长，12月增幅达5%左右，高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。国房景气指数持续上行，12月达103点左右。开发企业资金来源增25%左右。
如果说2012年楼市是三部曲：探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。市场总体是上行的，多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利，政策是最大的变量和变因，政策出台的时点和力度，都会影响市场指数，尤其是成交指标。但对此，我并不特别悲观，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行，估计最快也得到四季度，而2014年则存在较大市场风险。
三，关于2013年的房价，基本上有三类观点。一类认为会大涨；一类认为是平稳；一类认为会下跌。房价在2013年将震荡式上行。它不可能像2009年一样一飞冲天，但是短周期的底部在2012年已出现。2013年即便政策有起伏有松紧，房价仍会沿着震荡上行的轨迹往上走。2012年房地产的脉络以房价缓慢而坚定地继续上涨，政策继续调控，但成效逐渐式微，史上最严厉调控濒临失败；人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变，越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，为2013年的房价走势埋下伏笔。2013年房价继续保持小幅度上涨。
譬如十八大的三个关键词：“城镇化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的红利”。第一：城镇化。所谓城镇化就是城市化。在世界各地，只要城市化进程没有完结、人口红利没有结束，巨大需求将义无反顾地推动房价正相关地上涨。城市化有两个台阶，一个是城市化率有75%左右，一个是最发达的国家如美国，城市化率95%。中国目前城市化率刚超过50%，连上第一个台阶还有15到20年时间。再一个就是人口红利的问题，“上海今年结婚的刚需房15万套，占了总售房的50%”。
第二：人均收入翻倍。人均收入的增长，必然带来住房改善的需求。如果人均收入翻番能实现，房价还 望停留在2012年的水平，这是不现实的。相反，房价的增幅翻番倒是符合市场逻辑的。第三：“改革是最大的红利”。什么是改革？发展市场经济就是改革。而限购、限价、限利率等新政，都是和市场经济相悖。新一届中央领导更为求真务实。我们有理由相信，与市场经济相左的政策，在总的趋势上应当会得到纠偏。因此，不管现在表面如何强调“调控不动摇”，实质都不可能更紧。
特别是明年保障房开工600万套、完工400万套的目标显示，随着中低收入阶层居住“公交车”逐步解决，限购等因政治而干预市场的需要变得缓和。第四：估值的恢复。大涨还有一个理由，就是估值的恢复。过去两三年因新政压抑的需求，将会得到集中释放。第五：导致大涨的最后一个因素是通货膨胀。现在美国不断新的量化宽松，日本安倍上台也要搞量化宽松，全世界的印钞机都发烫，加上中国的货币发行量也是众所周知，这些都必然传导到房价的上涨。所以从某一个角度来讲，所谓涨价，很大程度不过是货币贬值的代名词。
我国长期处于通货膨胀，货币贬值，不动产的保值增值；人民币不断的升值。国内投资渠道狭窄，必将导致房价上涨。整体经济的快速发展中，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加，因此房地产业仍然处于重要发展期。随着城市化进程的推进,刚需压抑已久，房价必将反弹。房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计，房地产行业直接或间接影响60余个行业。
考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行 贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
四，关于房地产业的前景。有的认为是10年，有的认为是20年，有的认为是30年。国际战略咨询机构在2012年一份名为《中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段》的报告中认为，中国住宅市场未来发展方向的根本在于刚需的变化。而全国工商联房地产商会旗下的RE-ICO工作室在2011年出具的一份研究报告中，则从另外一个维度研究影响住房需求的因素。该报告认为，长期来看，未来城镇住宅建设需求取决于城镇居民收入水平和城市人口的增长速度，此外还包括老建筑的折旧量等因素。虽然两份报告拥有不同的分析角度，但同样都强调，城镇化是未来十年支撑中国房地产市场需求的重要因素。参考美日英等发达国家发展历程，住宅增量进入 下降通道，均发生在城市化率接近70%以后。中国距离这一时点仍然有20~25年的时间，中国城镇化给住宅市场的支持力度之大远较他国为甚远。
REICO工作室则进一步指出，按照国际经验，中国到2020年的城镇化水平将达到70%，2030年达到80%。但按以往轨迹预期，中国实际城镇化水平会比国际晚上10年左右，由此预测，到2030年之前，中国城镇新增住宅面积将一直处于增长通道。目前中国城镇化率只有50%，房地产占GDP比重也只有5.56%，离发达国家10%左右份额还有很大空间，未来房地产在GDP中占比还有很大的提高空间。城镇化的每一次加速都伴随着房地产业的快速发展，反之亦然。而城镇化水平的提高有利于经济发展水平的提升。由此，今后二三十年，房地产仍会是国民经济中的支柱产业。