让政府不再卖地，让老百姓住得起房
——对房地产市场改革的初步思考
——对中国后市场化改革的部分思考（3）
东方金融 薛克俭
改革目标
1、改革高房价
老百姓住得起房，或者租，或者买，其住的支出与收入互相匹配
保障农民工进城居住
2、改革居民基本住房权制度
统一城市居民住房权属标准
废除歧视中等收入者的经济适用房、廉租房政策
建立普惠制，包括农民的基本住房保障政策
3、改革土地制度
政府不再依赖土地出让，可以维持城市建设正常循环
改革动迁、拆迁的行政制度，形成动迁拆迁市场
建立农村集体土地使用政策，促进集体土地流转
形成城乡统一的土地市场，促进节约使用土地
4、改革房产市场制度
按市场规律设计市场制度
减少人为干预
向民间资本开放房地产市场
减少市场价格的剧烈波动
改革背景（略）
改革的内容
一、房地产市场制度：建立房产票据交易所，拉动房地产多级市场稳健运行
二、建立房地产做市商制度，启动市场平抑房地产价格的机制
三、新房采用地产与房产分离制度，让地方不再卖地，让老百姓住得起房
四、建立绝对地租公共保障制度，让农民工进城居住
五、建立地产房自愿赎卖制度，保护已高价买房的老百姓利益
六、建立城乡统一的土地市场，形成自愿节约使用土地的机制
七、房地产开发商、城市建设公司体制转型的战略思考
八、房地产双轨制的衔接和监管
九、与房地产改革配套的货币和财政政策设计
十、房地产改革的路线图和时间表
改革模式的变化
1978年前体制————目前体制———————下一步改革内容
住房的单位供给制——住房商品化——————房地产产权标准化
土地无偿使用————长期使用权买断————土地有偿使用
——————————房地产捆绑销售————地产与房产分离
——————————政策房商品房分离———房产市场统一
——————————经济适用房、廉租房——绝对地租
自建房单位—————房地产开发商—————地产开发商、房产开发商、房地产做市商
——————————积压、闲置房—————地产池、房产池
—————————— 炒房货币资金———— 房产票据、地产票据
改革路线，序号代表时间顺序
存量改革 建立房地产票据交易所，拉动和规范房地产市场
1、盘活闲置、积压和存量房地产
——建立房产票据交易所，用二级市场拉动整个市场
2、减少房地产价格剧烈波动
——建立房地产做市商制度，留住和规范炒房资金建立房地产池
3、统一城市房产权属标准，不断扩大房地产市场交易范围
增量改革 实行房地产市场双轨制，促进城市建设良性循环
4、废除长期土地使用权出让制，新建住房采用土地租金制
——解除地方政府对土地出让的依赖，
——不包括土地出让金的房价，普通老百姓将可以承受，房屋使用时，缴纳土地租金
——废除经济适用房和廉租房制度，以补贴土地租金方式保障老百姓基本居住权
5、建立分立的土地市场和房产市场
——促进房地产开发商分业和转型（以下略）
改革的资源和投入产出
——以上改革，包括存量改革和增量改革
都不需要各级政府财政投入，也不需要使用银行贷款
——按照过剩经济学的原理，增量改革仅仅需要允许
政府发行政府基金，并依托政府基金发行房产票据、地产票据
——详见本人在本网发表的文章，或者参考本人
（以下略）
由于工作量比较大，本工作室愿与地方政府和有关部门合作。