近十几年，市场与政府这“两只看不见和看得见的手”在中国房地产市场上演了无数次精彩的拉锯战，而每一次战争几乎都是以房价的继续上涨为结局。于是，在最严厉的政策调控持续坚挺的2012年上半年，人们依然惯性地看到了豪宅一路领跑与楼市再次回暖，消费者预期也奇妙地从坐等观望转向迫不及待地入市。

　　在中国楼市左右摇摆的背后，正是市场与政府这“两只手”深刻地影响着市场的供需关系、基础生产资料、经营持有成本以及群体购买力等，于是我们看到了“一涨、一压”不断复返的博弈常态，也深感影响房地产走势的政府改革之路依然任重而道远。

　　豪宅领跑、楼市回暖

　　截止今年6月，北京单价在4万以上豪宅成交套数再创新高，成交490套，环比和同比达79.71%和129.62%。事实上，早在前两个月京沪豪宅就一路飘红，5月北京别墅成交200多套，比年初上涨400%，上海别墅成交12.34万平米，同比增加23.73%。可见核心地产资源即使在调控当口也有着无可比拟的优势。

　　北京核心地段和非核心地段房源也呈现出不同的价格走势：6月份北京新房成交均价为20678元/平方米，同比上涨0.3%。而二季度除六环以外，其他各环线均价出现上涨，如，三、四环之间，四、五环之间均价分别为31766元/平方米、29509元/平方米，环比上季度涨幅为24.4%、22.7%，即，前期降价主要在五六环以外的通州、大兴等区域，而京城核心地段的房价依然在上涨。

　　此外，七月份第一周楼市成交量继续回升。中国指数研究监测的40个城市中，34个城市同比上升，12个城市同比涨幅超过100%，其中，苏州涨幅达366.56%。可见，一线市场需求依然旺盛，一旦调控放松涨势必然势不可挡，所以老百姓也纷纷出手，一些地方又出现了排队购房的壮观场面。

　　 “一涨、一压”的博弈常态

　　面对蠢蠢欲动的楼市，中央政策当然不会放松，7月7日温家宝总理再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”。相信面对跃跃欲试房价，中央政府的储备政策肯定是不止一套、两套，即，只要房价出现反弹，必然会有相关政策出来打压。

　　最有可能的情况是，在未来房价如果出现较大上涨态势，中央政策会马上收紧，而一旦局面有所控制，迫于国内经济增长的压力，政府很可能是打左灯，向右转，直到楼市再次让人难以忍受时，又会出台下一次的调控措施。这样就会形成“一涨、一压”反复博弈的过程，而总的来说房价很难出现过度疯长的局面，更多的是稳中有升。

　　其实，这种“一涨、一压”的市场与政府的博弈由来已久，从2003年至今，一旦房价有所上扬，政府就会出台相关政策，只是每次都有若干原因搅局，结果是政策过后，楼价风涨，尤其是2009年的一轮上涨正造成了目前房价登峰造极的局面。而在这种涨与压的背后，到底存在哪些驱动力，在此做一浅析。

　　高下立分的市场动力

　　从宏观需求的角度来看，2012年中国城市化率已达到50%，正进入加速发展期，由此看来，过去十几年房价一路上涨其实也很正常；有机构预测到2020年中国城市化率将达到55%，那么其间将有1.5亿人从农村走向城市，这也意味着一个持续而巨大的住宅消费市场。而同时我们也不得不看到，从2003年至今一路疯涨的房价，尤其是京沪等一线城市动辄二、三万元/平米的均价，让很多老百姓望而却步，也成为不少家庭的主要负担。

　　这就涉及到另外一个问题，目前的房价是否合理？当然我们所说的合理是有参照系的，如果是针对老百姓的收入，当前是一定存在房地产泡沫的；而对于中国经济整体发展态势而言，似乎没什么泡沫可言，因为从货币、地价等角度有足够的着力点来支撑目前的房价。

　　首先，从购买资金来源看，我们有足够的货币量和财富集中度来支撑目前的房价，甚至是再高的价格。中国广义货币余额从1990年的1.53万亿元剧增到2010年12月末的72.58万亿元，同比增长19.7%。与之对应的老百姓平均工资举步维艰的增长，不难看出超发货币的越来越集中在少数人手里。这也解释了为什么北上广深稀缺房产的抗跌性和价格持续上涨的动因所在。当然，这也与实体经济不振，大量资金没有好的投资出口有关，最近国家在这方面做了不少动作，例如，出台了引导民营资本的新36条，这是一个治本的方法，只后期的操作性尚待加强，实施还要看未来的效果。

　　其次，从商品成本角度看，房价的另一支点是土地出让金。随着最近楼市回暖，一些城市又出现了新地王，7月10日北京万柳地王被中赫以26.3亿元揣入囊中，楼面地价3.38万元。事实上，从2009年5月到2010年3月，北京有30块住宅用地溢价率超过100%，而目前入市的19宗平均溢价率达164%，其中，有的项目土地成本已占售价的60%，甚至70%。如此高的土地出让金，北京楼市均价二万多元也就不足为奇。虽然大家都意识到，高地价背后是过度依赖土地财政的地方政府，但是转变这种局面尚需过程，更需要改革的决心与恒心。

　　此外，从商品供给的角度来看，我们不得不说，3600万套保障房是政府在补十几年的课，从1998年开始，我们一直是在开发商品房，政府对于保障房的建设几乎处于停滞状态。而住宅的特殊不仅在于其商品属性，更在于其保障民生的基本属性。在后者长期停滞的情况下，短缺的高成本商品房在海量货币的支撑下当然会价格飞涨。对于这种长期的病症，想通过短期内大量投建保障房这一剂猛药补回来原本就不是件容易的事，就目前来看，保障房的分配及管理落实这一系列操作难题尚未得到有效解决。

　　因此，从商品供需关系、基础生产成本和群体购买力来看，房价是必涨无疑，且在短期内很难改变局面；况且房地产已经成为这些年最佳的投资产品，从个人投资房产，到企业纷纷转型开发房地产，都是这个行业暴利的最好例证。所以政府还得在经营成本上下功夫，例如，抑制对住宅的过度投资，也就是大家常常提起的房产税，在上海、重庆试点房产税之后，年内试点范围将继续扩大，但是房产税的标准以及评估操作等都是有待完善的，甚至对于房产税在多大程度上能够解决目前房价问题也存在众多争议。

　　调控背后的改革重担

　　一方面，以现行经济环境作为参照，住宅价格飙升是一种常态；另一方面，以百姓购买力为参照，楼市价格已经远远超出大家的承受范围。在市场供需关系、基础生产成本、经营持有成本以及群体购买力很难在短期内改变的情况下，政府只有使用市场外的另一只有形的手，通过限购令等一系列政策来抑制过快上涨的房价，从目前效果来看，至少减缓了过度上涨的速度。

　　正如以往每次调控一样，我们再次遇到了强有力的不可抗力——全球经济的不稳定与持续下滑，那么房地产作为占国内投资四分之一强，仅次于制造业的支柱产业，就很难在这个时刻停下脚步了。于是，在政府鼓励刚需、银行降息、降准的背景下，房地产市场又一次迎来了阶段性回暖。我们丝毫不怀疑政府调控楼市的决心，只是在稳增长的全局战略下，房地产市场也只能朝着左右摇摆的方向发展，即，“一涨、一压”，涨不会太多，压也不会太久，而整体趋势依然是价格持续上涨。

　　就中国城市化进程而言，房地产行业还有二十年的黄金发展期，而最令人担心的就是房价将如何发展？这种“一涨、一压”的惯性思维和应对模式还要持续多久？其实，人们更希望看到的是保障房与商品房体系的共同发展，地方政绩考核从GDP的规模转向GDP的结构，大量资本从房地产投机转向可持续发展的实体经济投资……这些不是一个房地产行业的问题，而是一个国家改革体系需要深入解决的问题，也只有朝着这个方向走，中国房地产才有可能走向科学合理的可持续发展之路，而不是像以往与现在这样由“两只手”随意指挥的狂奔野马。