买卖双方私下交易，中介如何追究其责任？
【基本案情】
【判决意见】
房地产中介公司在签订合同中，已按约定履行了居间介绍买家、报告订立买卖合同机会的义务，卖方万某根据房地产中介公司的介绍，将委托的房屋出售给了房地产公司介绍的买家，房地产中介公司的行为已经促成了合同的成立，卖家应当按约定支付报酬给中介公司。卖方为了规避这一义务，私下与原告介绍的买家进行交易，其行为违反了卖家与房地产中介公司签订的《独家代理委托书》中“不得私下交易”的约定，损害了房地产中介公司的合法利益，房地产中介公司要求，卖家承担违约责任的请求有理，依法应予支持。
【律师分析】
本案是房地产中介活动中买卖双方私下交易的典型案例
在房地产二手交易市场上，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但有些委托人违反诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况，法律没有直接规定如何追究委托人的责任，仅赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。中介公司作为居间人，如何保护自己的权利呢？
房地产中介公司的一般做法是在其与委托人签订的居间合同中约定私下交易的违约责任（如本案），约定如果买卖私下交易，则向房地产中介公司承担违约责任。但问题是根据居间合同的性质和《合同法》关于居间合同的规定，居间合同中居间人的义务就是促成合同成立，而委托人则是在合同成立后支付报酬，一般不会存在违约行为，也不应当约定违约责任。因此。对居间合同约定违约责任条款，存在被认定无效的风险。
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