降息利好刚需并不代表调控放松

　　本轮调控中的限购、限贷、问责的严厉程度远超之前的调控措施，综合传媒报道，5月底，随着江苏扬州、湖南、河北石家庄陆续透露出各种楼市“微调”的传闻，在全国房地产投资创近年新低，经济增长减速的大背景下，人们对房地产调控的走向十分关注；担心楼市调控重蹈覆辙。中国人民银行于6月7日晚间宣布，自2012年6月8日起，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。此外，央行同时将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，这也意味着首套房贷8折优惠有可能“重现江湖”。 相比降准来说，降息受益者首当其冲就是购房者。在各地纷纷微调楼市政策之后，央行此举有利刚需入市。对于购房者而言，降息的举动也许会被理解为政策转向， 目前房地产市场资金链普遍紧张，而贷款利率下调对囊中羞涩的开发商来说无疑也是个好消息，因为这意味着从银行融资的成本降低，但无法从根本上解决企业资金问题。通过降价促销加快回款速度来缓解资金压力，仍将是大部分开发企业的唯一选择。

　　当前的楼市升温也不代表房地产调控将放松。在稳定现有房地产调控政策的基础上，更好地满足刚性购房需求，是楼市调控的必然选择。业内人士分析，今年以来，受房地产调控政策特别是“限购”的影响，投资投机性需求仍然难以入市，而目前自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%，也就是说，绝大多数都是首次置业。

　　同时，部分降价促销比较大、价格下调比较到位的总价低、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好，而一些原本定价比较高、目前还处在高价位的一些大户型或高总价的房子，成交相对较差由此可见，刚需入市是春节过后房地产市场成交量回升的重要原因。不仅如此，今年以来，有10多个城市调整了公积金贷款政策，大都增加了公积金贷款额度。以重庆市为例，5月28日，重庆市宣布调整公积金贷款政策。以前，公积金贷款一个家庭最高可贷40万元。如今，这一比例翻倍，单人贷款限额由20万提高到40万元，一个家庭最高可贷80万元。

　　6月8日国土部公布了《闲置土地处置办法》，并将于下月1日起实施。最终出台的办法中，也将闲置土地归为两种：政府原因导致开工延迟的和企业自身原因导致闲置的。其中，政府原因导致开工延迟的包括：政府未按约定交付土地；规划修改；相关群众信访等造成无法动工等。如果是因政府原因导致闲置的土地，当地国土部门要与土地使用者协商，选择处置土地的方式。处置的方式包括：延长动工开发期限，但延长期限最长不得超过1年；调整土地用途、规划条件，按新用途重新办理相关用地手续；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。开发商“囤地”两年将无偿收回。

　　由于住房公积金贷款通常主要用于首套购房和改善性住房需求，且贷款利率比商贷利率低，如果再增加贷款额度，利用公积金贷款购买首套住房将大大减轻购房者的利息负担，同时将降低首付压力。因此，提高公积金贷款额度的政策变化有望进一步带动刚需入市，楼市成交量有望稳步回升。

　　本轮房地产调控最重要手段之一的“限购”政策，旨在挤出存在于我国房地产市场中的投资投机性需求，而目前“限购”政策并没有任何放松迹象。多地曾试图出台新政打破“限购”，却都被叫停，彰显了国家对于此次调控坚定的决心。

　　在利用“限购”等措施遏制投资投机性需求的同时更好地满足刚性需求，正是调控朝着精细化方向发展的重要标志。刚性需求入市的同时，“限购”政策不会停止，因此不会带来成交量的大幅度增长以及房价的大幅上扬。相反，刚需入市可以引导开发商增加普通住房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。

　　“实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”，有评论指出，剔除市场中的投资投机性需求有利于房价进一步回归到合理价位；通过盘活存量房满足刚性需求有利于房地产市场的平稳健康发展。可见，遏制投资投机性需求与更好地满足刚需是当前房地产调控并行不悖的两个方面，且缺一不可——一旦“限购”放松，房价将有可能报复性反弹；而如果不能更好地满足刚性需求，也将有违调控初衷。住建部“重申房地产调控政策不动摇”、“坚决遏制投机投资性购房需求”，住房城乡建设部新闻发言人5日强调坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　楼市：部分微调政策被叫停

　　楼市升温不代表调控放松

　　国土部：开发商“囤地”两年将无偿收回

　　住建部重申坚持地产调控不动摇 市场吃下定心丸