48岁的陈守良最近一段时间一直在莫名地徬徨着：自从他打定主意将自己的山东良田花卉苗木有限公司名下的60多亩土地，改造成为一处为与其相邻的国家级中国北方花卉苗木交易中心项目园区提供配套服务的商业项目之后，已经有好几拨投资商前来洽谈合作事宜，但是始终没有一个合作伙伴让他称心如意。直到几位来自浙江海宁的投资商向他透露了将在这里投建一座皮革城的意向之后，他突然有了一种眼前一亮的感觉。

    据他来从电视广告中所知，目前山东已经有招远和青岛两个地方建起了皮革（草）城，而且据说生意还相当不错。如果能够在这里建起一座皮革城，那自然是一件很值得期待的一件事情！当然，经营了二十多年的花卉生意，被誉为“青州市十大花卉状元之首”的他，仍然对那些已经烂熟于心的花卉生意有些隐隐的不舍……

 

    事实上，陈守良通过广告了解到的信息，仅仅近年来皮革类专业市场在山东遍地开花形势的冰山一角。据笔者粗略统计，截止到目前，山东省内公开以皮革（草）城命名的商业项目至少有如下几家：烟台市招远皮革城、青岛皮草城、临沂浙商海宁皮革城、周村海宁皮草城、东营皮革城等，另外济南世购服装广场、青岛服装批发市场、淄川服装批发市场等大型服装集散地均有皮草专柜（区），淄博张店还有一家大型的网上皮衣皮草批发商城；如果定义稍稍宽泛一些，位于济南洛口的齐鲁鞋城·品牌港也具有皮革城的概念和规模。上述项目大多在数万至十多万平米的规模，项目投资额几亿元至十多亿元不等，而且多为近两三年时间内开业的、以“皮革（草）城”命名的项目。

    如此众多的皮革类专业市场集中在近两三年的时间内落户山东，有着其深远的产业和市场背景。研究观察招远皮革城达三年之久的烟台大学管理学院副教授王丰国先生认为：一方面对国际市场依存度很高，另一方面由于成本昂贵，以往中国的皮革产品内销数量不多。但是由于2007年底开始的美国次贷危机以及随后的美债和欧债危机重创了欧美国家的经济，导致其购买力和需求量急速下降，出口受阻的严峻形势迫使国内大批皮革企业转而面向内需市场寻求出路，以消化其相对富余的产能和强大产业惯性所带来的积压产品。于是国内一些经济相对发达、消费能力强的地区就成为这些皮革企业重点关注的目标市场。山东省由于地处华东地区最北部，四季分明，冬季温度较低，而且经济相对发达，所以受到皮革（草）行业的格外眷顾。

据笔者观察，近二十年来浙江海宁皮革产业板块的迅速崛起和以海宁中国皮革城为代表的一批专业市场运营商的出现，也对当下皮革（草）城漫卷大江南北的市场态势起到了推波助澜的作用。创建于1994年的海宁中国皮革城，目前已经成为中国规模最大、最具影响力的皮革专业龙头市场，全国闻名的中国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革、鞋类的集散中心，培育了一个涵盖周边近4000家企业的庞大皮革产业集群，同时也使海宁成为皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。

2010年成功登陆A股中小板之后，从此“不差钱”的海宁中国皮革城先后在省外的辽宁佟二堡、河南新乡、四川成都分别投建了规模较大的皮革专业市场。在其示范作用带动下，与海宁中国皮革城共享着几乎相同客户资源和相关数据库的当地其他市场运营商也随之加入了这场省外圈地扩张的浪潮之中。陈守良遇到的，正是这类效仿海宁中国皮革城开发模式进行省外扩张的海宁籍市场运营商。

中国科技大学博士生导师、国家制革技术研究推广中心主任王全杰教授认为，总体来说，假如中国的经济在未来一段时间保持稳定增长态势，中国的皮革产业将因为中国人消费水平的持续提高而迎来一个20年左右的快速增长期，旺盛的消费会让中国的皮革专业市场从容地拥有一个“黄金时代”。

中国皮革协会副理事长李玉中告诉笔者，中国皮革产业格局以往一直分为南北两大板块，近年来山东、江苏、浙江、福建、广东等东南沿海地区皮革产业集群的崛起极大地丰富了中国皮革产业的内涵，目前各类各级别的皮革专业市场有近600处之多，而且大多分布在东部沿海地区。但是由于各种原因，国内的皮革产业集群、专业市场和目标消费市场之间一直存在着严重的空间错位现象，其中产业集群与专业市场的有机结合相对要好一些，但是专业市场与目标消费市场之间则由于皮革（草）产品内销量不大，不温不火的内需市场未能吸引多少产业外热钱涌入，所以专业市场的运营一直具有强烈的本地化特色。这种状况一直持续到不久前海宁中国皮革城的成功上市。

很显然，以巨额资本为背景的海宁中国皮革城，近几年发起的一系列异地扩张攻势正在为中国皮革产业链的重新整合增添诸多变数。

“同样在增添变数的，还有像招远皮革城这样由目标消费市场所在地的本土企业成长起来的市场运营商。”有着数年投行从业经历的招远皮革城项目经理徐传赟如是说。

在徐传赟看来，与海宁中国皮革城相比，像招远皮革城这样来自目标消费市场的本土型市场运营商最大的短板就在于缺乏一个关于产业集群的庞大数据库，这会让他们在招商前期付出巨大的时间成本。但是对于一个投资数亿元的专业市场项目来说，其成功的基础除了数据库之外，开发商对商业地产的熟稔和对项目收益的预期同样至关重要。而作为一个建筑面积动辄数万平方米、投资额数亿元的商业项目，更需要有一个商圈系统和科学合理的商业模式对其形成全面支撑。具体到招远皮革城，目前支撑它的是由发展商金晖集团统一开发的金晖装饰材料市场、金晖商业步行街、金晖物业公司、金晖家居等众多商业项目所形成的业态组合优势。而近年来出现在各地的许多专业市场不温不火的根本原因，就在于其缺乏类似围绕招远皮革城所形成的一个商圈系统的支撑。

王丰国分析说，离开产业集群母市场异地扩张的专业市场运营商，均将面临三类风险：第一，前期建设的风险，如规划、谈判、拿地、建设、拆迁等等；第二，招商的风险，风险高低与其客户数据库的规模和质量成反比。第三，市场销售的风险，招商完毕还需要解决产生人气和形成销售业绩的问题。对于来自海宁的市场运营商来说，由于其拥有成熟的客户资源和数据库，加之许多皮革城项目都是所在地政府的招商项目，所以前两个问题都不会是太大问题。但是由于对目标消费市场状况的熟悉需要一个必要的过程，而孤立的一个专业市场项目，如果不能置身于一个相对成熟的商圈之中，有与之相关的产业链和其他业态作为支撑，项目成功的机率不会太高。以往的历史已经一再证明，在运营商经济实力不足的情况下，稍稍意外拉长的市场培育周期都会让一些项目半途夭折。如果说海宁中国皮革城能够凭借资金实力挺过第三关的话，那普通实力稍逊的运营商就应该对此有足够的警觉了。

王丰国建议“陈守良们”在接过海宁皮革专业市场运营商抛出的绣球前，一定要事先盘算清楚：假如有一天，一座皮革城真的出现在了他的地盘上，自己是否有耐心等待着它经历一个可能比较漫长的投资回报周期？