万亿债务、万亿存货，开发商如何应对？

　    从量跌价滞到量升价涨，楼市和房价在史上最严厉的调控政策面前，表现出了强大的生命力，但在此轮调控中，开发商至今没有表现出一点紧张和恐慌心理，也没有降价的迹象。而透过这种表面现象，则是开发商和炒房客在楼市调控面前的坚强和强大。在房价没有稳定、房地产市场没有基本走上健康之路的情况下，中央是不会轻易取消对房地产市场的调控的。

　　  统计显示，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期，而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。 中金公司报告显示，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元，其他季度也在350亿-500亿元。房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还，其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷(俗称“高利贷”)。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。  国泰君安报告指出，2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35万亿元。

　　根据Wind资讯统计，房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中，总负债超1.24万亿元，截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

　　易居研究院发布的报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、 福州6个东部二线城市。 世联数据显示，北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过了2008年的历史峰值。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

　　风云变幻，谁主沉浮？如今的楼市如同好莱坞大片，走势跌宕起伏，引来前所未有的关注。2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。

　　房地产寒冬在2012年春节之后继续蔓延，更多迹象显示房地产冰河时代已经开启。本周，政策层面延续“房价合理回归”的调控导向，财政部要求地方债收入、房产税收入将优先投向保障房，央行释放“满足首套房贷”需求信号；而安徽芜湖市推出的“契税全免、买房补贴”新政，被认为是打响龙年“救市”第一枪，但动作过火，不具有效仿性；市场层面，一线城市中介全面亏损，北京新房库存逼近13万套，库存飙升，由此可见，楼市依然“冬眠”未醒。

　　从去年初热点城市开始实施楼市限购，一线城市二手房成交量呈现出“L”型走势，并不断创出新低。受其影响，前两年赚得盆满钵满的房产中介也开始出现亏损、关店、倒闭、裁员等现象。调控在短期内不会放松，面对生存压力，房产中介又要靠什么来过冬？

　　链家地产市场分析师张月认为，去年底今年初，各级政府再次表态要坚持房地产调控不放松，二手房成交低迷的情况短期内很难有明显改变，可能会出现更多中介因无法承受长期的低成交量而选择关店甚至倒闭。

　　笔者认为，万亿债务意味着房地产开发商面对资金压力，银行存在潜在金融风险，货币政策不能放松；万亿存货是前几年楼市调控遗留问题，存货问题涉及到市场及调控政策组合拳，是楼市畸形的折射，是房价波动最敏感的风向标，在楼市调控政策不放松的情况下，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，开发商继续“扛价”的时间成本越来越大，积压的存货量越来越多，走货的迫切性也越来越大。在资金和存货的压力面前，开发商能抗多久有待观察。