只要楼市调控政策不变，房价必然下跌

　　纵观2011年楼市，一线城市成交量与平均房价持续下滑，严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。“限购”、“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放。限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩，房地产虽然市场化程度近年来大幅提高，但在中国依然是政策市，只要楼市调控政策不变，房价必然下跌。2012年“降”是关键词，供应量、成交量双双走跌；新房价格创下了六年涨幅最低记录；交投低迷，库存持续加压……

　　当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位，行业投资量保持稳定，主要是源于前两年土地放量的惯性和最近大量保障房的开工。目前，调控政策的影响已传导至融资、投资、开发等诸多环节。2011年中国楼市调控的最大贡献是把游资和投机分子挤了出去，为房地产未来持续健康发展提供了保障。由于房地产市场受政策调控的影响，银根收紧，开发商原有库存消化困难，致使资金链更为紧张，再加上资本金比例增加，显著地限制了企业的投资能力，大大降低了投资热情，于是开发商纷纷降价回笼资金，对新入市的土地关注度下降，持谨慎态度拿地。

　　去年12月闭幕的中央经济工作会议明确了坚持房地产调控政策不动摇。业内解读认为释放的信号还是坚定调控，巩固成果。此同时，中央高层也有对宏观经济适时适度进行微调的表态。有关方面人士也预计，2012年的调控政策可以放在更大的经济格局中进行微调，更好地贯彻中央经济工作会议精神。虽然业内对楼市政策存在微调的预期，但都认为需要具备巩固调控效果、遏制房价回弹的前提条件。对于房价特别是主导郊区市场的普通商品房房价，业内认为仍将下行。

　　楼市调控政策不会重现2008年为应对金融危机而采取的宽松状态，中央和地方才采取多种手段救市，而现在的经济只是稳中有落，CPI虽然下行，仍处偏高水平。即便2012年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。在中央明确房地产调控不松动后，房企只能把希望寄托在自己身上。即便是政策的微调，也是以房价回归、巩固调控效果为前提的。受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加谨慎。不过，预计今年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。中国需要调整结构，转换发展方式，尤其需要推进土地出让、房产税、资本市场监管等方面的改革。

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