谢逸枫:让人民大学报告“拐点”见鬼去
摘要：2007年，王石“拐点论”的声音，在2010年-2011年延续。转眼，到2011年，中国楼市调控执行了近4个月，房价下跌趋势并未形成，拐点论从今年2月说起，3月要拐，一季要拐；4月要拐，5月要拐，二季要拐，事实证明，结果是“被拐点”。到6月，又说三季度将成为一个房价转折点。根据和理由是目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，市场需求经过近4个月的冷静期已经急剧降温。二是市场销售趋冷、房地产开发投资高位运行、银行及资本市场融资渠道被堵塞等因素，导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。
2011年7月3日,中国人民大学经济研究所发布的2011年中期中国宏观经济分析与预测报告称，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，预计在二到三季度出现局部拐点。
笔者认为，拐点？做梦。中国的房地产，从没有拐点，只有被拐点。什么叫做拐点？拐点意味着房价从单边上扬转为趋势性下跌。如果仅是促销性质的价格波动，尚不能一相情愿地以为房价出现了拐点，甚至作为楼市分水岭。作为教授或学者或者研究者，应该讲真话，而不是违背“良心”，嘴巴在屁股下面，随便放，否则会掩盖房价走势的客观真实性，误导国民购房和国家政策调控及开发商判断市场。
我们来看看今年，一些学者和机构的房地产价格拐点论根据和理由及数据。
笔者认为，拐点？做梦。中国的房地产，从没有拐点，只有被拐点。什么叫做拐点？拐点意味着房价从单边上扬转为趋势性下跌。如果仅是促销性质的价格波动，尚不能一相情愿地以为房价出现了拐点，甚至作为楼市分水岭。作为教授或学者或者研究者，应该讲真话，而不是违背“良心”，嘴巴在屁股下面，随便放，否则会掩盖房价走势的客观真实性，误导国民购房和国家政策调控及开发商判断市场。
我们来看看今年，一些学者和机构的房地产价格拐点论根据和理由及数据。
一是2011年2月,戴德梁行发布的报告显示，2月份全国楼市受房地产试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，火速进入冰冻期。其中，一线城市和二线城市成交分别环比下跌64.6%和18%，先前持续高企的一二线城市房价可能迎来“拐点”。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。最迟在5月份之前，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数就将出现下跌，即房价出现“拐点”。根据和理由是这份报告2月的房价环比出现小幅度下降和部分城市出现价格促线及成交下降18%-64.6%。
招商银行宏观与策略分析师徐彪称，2011年1月27日，2011年中国房地产市场可能会成为房价的拐点。总的来看,2011年可能会成为房地产价格的拐点。央行为了配合房地产价格的调控,稳定市场的物价,今年最少会有1到2次加息。”
招商银行宏观与策略分析师徐彪称，2011年1月27日，2011年中国房地产市场可能会成为房价的拐点。总的来看,2011年可能会成为房地产价格的拐点。央行为了配合房地产价格的调控,稳定市场的物价,今年最少会有1到2次加息。”
二是2011年2月18日，国家统计局依据房价统计新方案，公布了中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。受房产税出台、加息预期增强等因素影响，部分居民的购房需求提前释放，导致1月份重点城市的房价普遍上涨。从新建商品住宅价格来看，70个大中城市中有68个城市同比上涨，十个城市涨幅超过10%。二手房市场同样活跃，70个大中城市中65个城市同比上涨。
瑞穗证券首席经济学家沈建光认为，中国房地产拐点为期不远，中国城市房屋价格已经过高。预计未来，伴随着新一轮调控政策的落实以及对房地产价格预期的改变，房价将下跌。根据和理由，首先，新一轮调控政策史无前例。二是，打压高房价决心坚决。三是房地产税试点落地。四是货币政策趋紧快于预期。五是房地产商资金趋紧，如银行收缩贷款、销售前景不明、公开募资叫停等，资金链正逐步趋紧。六是保障房建设力度加大。在新一轮房地产调控政策更加严厉、房产税试点逐步深入、新一轮货币紧缩周期启动、房地产商资金链趋紧、保障房供应充足，以及当前房价实为过高这六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。预计今年中国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。
三是2011年4月8日，多城房价初现松动迹象，楼市加速酝酿新拐点。2011年第一季度，中国房地产市场相继遭遇了房产税、限购令、价格控制及央行加息等一系列打击，而一直持续不下的房价终于出现了松动降温的势头。而清明小长假收官之时，央行再次挥出了加息利剑，楼市拐点将在四五月份出现。 成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。，目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。4月份，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价将出现‘拐点’”。
据统计，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。北京3月一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。据统计，北京232个在售住宅项目中，3月降价项目17个，环比增加了143%，另有186个住宅项目价格停涨，其中最高降幅达到2200元/平方米。上海的房价也终于突破之前的冰冻状态，出现了松动的迹象。在3月最后一周里推出的18个楼盘中，有13个楼盘给出了不同程度的优惠，占到了七成。浦东某楼盘在原来32000元/平方米的均价基础上打出“直降3000元”的促销广告，相当于房价打了九折。
同处于一线城市的广州和深圳，房价也出现了一定程度的下跌。深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。而广州楼价则连续4个月处于下降状态。3月广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。受到调控政策影响的不仅局限于一线城市，同样的情况也出现在了南京、天津、杭州等一批二线城市。3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元/平方米，环比下跌6.17%。
四是2011年4月18日，国家统计局公布了中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。3月份70个大中城市住宅销售价格，同比下降的有2个，比2月份增加1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加16个。3月份，同比涨幅在5％以内的有26个，比2月份增加2个。由于二手房住宅价格注水成分较多，新建商品住宅的网签数据相对准确得多，从新建商品房住宅价格看，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
三是2011年4月8日，多城房价初现松动迹象，楼市加速酝酿新拐点。2011年第一季度，中国房地产市场相继遭遇了房产税、限购令、价格控制及央行加息等一系列打击，而一直持续不下的房价终于出现了松动降温的势头。而清明小长假收官之时，央行再次挥出了加息利剑，楼市拐点将在四五月份出现。 成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。，目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。4月份，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价将出现‘拐点’”。
据统计，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。北京3月一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。据统计，北京232个在售住宅项目中，3月降价项目17个，环比增加了143%，另有186个住宅项目价格停涨，其中最高降幅达到2200元/平方米。上海的房价也终于突破之前的冰冻状态，出现了松动的迹象。在3月最后一周里推出的18个楼盘中，有13个楼盘给出了不同程度的优惠，占到了七成。浦东某楼盘在原来32000元/平方米的均价基础上打出“直降3000元”的促销广告，相当于房价打了九折。
同处于一线城市的广州和深圳，房价也出现了一定程度的下跌。深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。而广州楼价则连续4个月处于下降状态。3月广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。受到调控政策影响的不仅局限于一线城市，同样的情况也出现在了南京、天津、杭州等一批二线城市。3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元/平方米，环比下跌6.17%。
四是2011年4月18日，国家统计局公布了中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。3月份70个大中城市住宅销售价格，同比下降的有2个，比2月份增加1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加16个。3月份，同比涨幅在5％以内的有26个，比2月份增加2个。由于二手房住宅价格注水成分较多，新建商品住宅的网签数据相对准确得多，从新建商品房住宅价格看，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。
财经评论员叶檀认为，3月份房地产数据显示拐点已不远。房地产数据公布，从一些前瞻性数据看，房地产市场拐点隐现。这是调控策效果积累后的成果，这样的数据虽未必令人满意，但价格拐点隐现，房价走稳有了基础。根据和理由，最乐观的看法是，新建商品房价格环比下降。在房地产市场，成交量与商品房库存这两大重要指标，说明市场总体而言已经转向平淡，未来只存在短暂的结构性投资机会。成交量总体处于下行通道之中。3月是房地产市场的传统旺季，各城市交易量较2月有所上涨，但回暖乏力。
作为投资品遵循的规律就是量在价先，成交量大幅下滑、现金流吃紧是市场价格松动的前兆。与去年下半年开始的调控、成交量下滑相对应，上市房企的现金流下降而库存上升。目前调控处于关键阶段，拐点不明显，成交量反复震荡，2月下行后3月出现回暖，房价争夺战正酣。只要调控放松，房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。另外还要注意的是要防数据失真，因为今年地方府出台的限价标准多是针对新建住房，而且把保障房也包括在内了，因此，要明白未来房价数据与此前的房价数据范围已不同。
2011年5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建住宅价格涨幅同比回落的城市有52个。房地产调控的成效正在逐步显现，但房价下降的“拐点”尚未出现。根据统计局公布的数字，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。从目前公布的数据来看，总体上房价正朝着平稳的方向发展。尽管环比还是增加，但是增加幅度在下降，此外环比下降和环比持平的城市在增加，说明调控的成效在逐步显现。
样的数据对一部分人来说可能并不满意，因为房价没有下降，特别是一线城市的房价仍在上升，这说明现在正处在买卖双方的博弈过程中。目前卖方不希望降价，因为他们的资金压力还没到非降不可的地步，买方则自然希望价格回落。目前北京市二手房市场已经出现价格松动，而二手房价格的松动可能会影响一手房价格，但是会有个过程。
与房价涨幅下降的统计数据相比，居民对于房价滞涨的感觉并不明显。由于各个城市、各个房地产公司的情况不同，所以过程的长短也难以判断。比如有些开发商资金比较紧张，要有销售业绩，就需要降价促销实现销售。而另一些开发商想降价也不敢降，如果是新开盘的楼盘降价还容易，但如果开发到了第三期，如果价格低于第一期第二期楼盘，那之前购买的业主就会不满。开发商也有自己的难处，不到万不得已不会采取降价措施。“拐点”的概念很模糊增幅下降了也是拐点，房价从升到降也是拐点如果把价格从升到降理解为拐点，那拐点目前还不会出现。对于许多城市而言，房价保持平稳更加现实。
五是2011年6月16日，2015年后中国房地产将出现拐点的重要时间窗口。中国人口增速将在2015年下降，房地产或现拐点。自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更是意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。美国生育率从90年代初开始进入持续的下降通道。
人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。
六是2011年6月10日，北京前5月新房价格降4.8%，或现整体下降拐点。北京市房地产交易数据显示，今年1月至5月，北京新建普通住房共成交3万套，其中约5800套为保障性住房，成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%。北京市房协和北京市房屋中介协会在联合召开的通气会上一致认为，下半年北京的房价仍将呈现稳中有降的态势，而且受供应量的增加、信贷政策收紧等因素影响，三季度很可能会出现房价整体下行的拐点。
虽然国家统计局尚未公布70个大中城市房价，但是从6月14日公布的房地产相关数据来看，无论从房地产开发投资以及新开工面积，还是从房屋销售面积及企业资金来源来看，当前的房地产市场仍然处于调整期。国房景气”虽继续小幅回升，但是走势并不看好。由于部分产权式保障房的成交量将明显增长，预期今年全年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长，或者保持基本平稳，下跌的可能性较小，绝不可能像2008年那样下跌两成。
上海易居房地产研究院发布的报告称，根据相关数据，市场各方对前5个月住宅价格进行了测算。住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点。商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当，表明调控效果初见成效。房地产开发企业资金面持续紧缩，信贷占比持续下滑。在企业资金链持续紧缩的压力下，未来三季度将出现大范围的促销现象。
日前，央行决定再次上调存款准备金率，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金，为了回笼资金，降价销售无疑是一个很好的选择。据市场对5月份我国房地产市场的分析，与北京市房协的判断综合起来看，当前我国房价快速上涨的势头基本上已经得到遏制。由此也可以看出，房地产宏观调控政策不仅效果显现，而且市场预计房地产“政策底”渐行渐近。
2011年5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建住宅价格涨幅同比回落的城市有52个。房地产调控的成效正在逐步显现，但房价下降的“拐点”尚未出现。根据统计局公布的数字，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。从目前公布的数据来看，总体上房价正朝着平稳的方向发展。尽管环比还是增加，但是增加幅度在下降，此外环比下降和环比持平的城市在增加，说明调控的成效在逐步显现。
样的数据对一部分人来说可能并不满意，因为房价没有下降，特别是一线城市的房价仍在上升，这说明现在正处在买卖双方的博弈过程中。目前卖方不希望降价，因为他们的资金压力还没到非降不可的地步，买方则自然希望价格回落。目前北京市二手房市场已经出现价格松动，而二手房价格的松动可能会影响一手房价格，但是会有个过程。
与房价涨幅下降的统计数据相比，居民对于房价滞涨的感觉并不明显。由于各个城市、各个房地产公司的情况不同，所以过程的长短也难以判断。比如有些开发商资金比较紧张，要有销售业绩，就需要降价促销实现销售。而另一些开发商想降价也不敢降，如果是新开盘的楼盘降价还容易，但如果开发到了第三期，如果价格低于第一期第二期楼盘，那之前购买的业主就会不满。开发商也有自己的难处，不到万不得已不会采取降价措施。“拐点”的概念很模糊增幅下降了也是拐点，房价从升到降也是拐点如果把价格从升到降理解为拐点，那拐点目前还不会出现。对于许多城市而言，房价保持平稳更加现实。
五是2011年6月16日，2015年后中国房地产将出现拐点的重要时间窗口。中国人口增速将在2015年下降，房地产或现拐点。自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更是意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。美国生育率从90年代初开始进入持续的下降通道。
人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。
六是2011年6月10日，北京前5月新房价格降4.8%，或现整体下降拐点。北京市房地产交易数据显示，今年1月至5月，北京新建普通住房共成交3万套，其中约5800套为保障性住房，成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%。北京市房协和北京市房屋中介协会在联合召开的通气会上一致认为，下半年北京的房价仍将呈现稳中有降的态势，而且受供应量的增加、信贷政策收紧等因素影响，三季度很可能会出现房价整体下行的拐点。
虽然国家统计局尚未公布70个大中城市房价，但是从6月14日公布的房地产相关数据来看，无论从房地产开发投资以及新开工面积，还是从房屋销售面积及企业资金来源来看，当前的房地产市场仍然处于调整期。国房景气”虽继续小幅回升，但是走势并不看好。由于部分产权式保障房的成交量将明显增长，预期今年全年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长，或者保持基本平稳，下跌的可能性较小，绝不可能像2008年那样下跌两成。
上海易居房地产研究院发布的报告称，根据相关数据，市场各方对前5个月住宅价格进行了测算。住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点。商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当，表明调控效果初见成效。房地产开发企业资金面持续紧缩，信贷占比持续下滑。在企业资金链持续紧缩的压力下，未来三季度将出现大范围的促销现象。
日前，央行决定再次上调存款准备金率，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金，为了回笼资金，降价销售无疑是一个很好的选择。据市场对5月份我国房地产市场的分析，与北京市房协的判断综合起来看，当前我国房价快速上涨的势头基本上已经得到遏制。由此也可以看出，房地产宏观调控政策不仅效果显现，而且市场预计房地产“政策底”渐行渐近。
当前房价调控政策已步入平稳期，下半年政府工作重点将主要转向落实1000万套保障房方面。数据显示，截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。住建部有关负责人近日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。一纸令下，预计下半年保障性住房提速不成问题。保障房的提速，将成为今年房市的一大看点。
保障房建设的加快推进成为近期房市诸多数据的有力支撑。今年以来，房地产开发投资一直保持较高增速，远高于全社会固定资产投资增速，对于国民经济的促进作用明显，其中保障性住房的推进可以说“功不可没”。从5月份房地产开发增速仍然保持30%以上的高位，可以看出受到房地产宏观调控的影响，由于开发企业投资商品住宅的热情正在降温，保障性住房投资量显著增加推动这一数据的高企。从新开工面积来看，5月份新开工面积高位运行，保障房开工量较快增长。
我认为，北京房价是被下降。今年1到5月份北京新建普通住房成交均价是14127元/每平米，调控指标是14847元，下降了720元，也比去年下降了4.8%。媒体比较敏感，知道原来北京的调控数据是14127元。因为3月份有个北京市新建普通住房房价水平稳中有降的控制目标，所以数据比较精确。
保障房建设的加快推进成为近期房市诸多数据的有力支撑。今年以来，房地产开发投资一直保持较高增速，远高于全社会固定资产投资增速，对于国民经济的促进作用明显，其中保障性住房的推进可以说“功不可没”。从5月份房地产开发增速仍然保持30%以上的高位，可以看出受到房地产宏观调控的影响，由于开发企业投资商品住宅的热情正在降温，保障性住房投资量显著增加推动这一数据的高企。从新开工面积来看，5月份新开工面积高位运行，保障房开工量较快增长。
我认为，北京房价是被下降。今年1到5月份北京新建普通住房成交均价是14127元/每平米，调控指标是14847元，下降了720元，也比去年下降了4.8%。媒体比较敏感，知道原来北京的调控数据是14127元。因为3月份有个北京市新建普通住房房价水平稳中有降的控制目标，所以数据比较精确。
实际上今年北京市对房价调控调整了过去的统计方法，今天我们看到一万四千多的“北京新建普通住房成交均价”，可能大家有所不知，新建的普通住房，北京市的新（统计）方法里包含了新建的普通商品房、加上政策性住房以及保障房；把非普通商品房，也就是中高端商品房部分排除在外了。
所以我们看到的一万四千多均价其实是“新建的普通商品房”加上“政策房”、“保障房”，这几部分成交的均价，但市场上，特别是市中心一些高调楼盘，像是钓鱼台7号、中化方兴金贸府，单价四万、五万的，这些项目没在统计范围之内。这个数据和我们过去所理解的北京市新建商品房均价实际是两个概念，不了解这个差别，恐怕容易被媒体忽悠，容易受误导。
七是2011年6月16日，京楼市拐点临近，商品房价挑战限价房。6月以来，胶着已久的北京楼市终于出现松动的迹象。随着市场上楼盘促销力度的加大，房价开始出现实质性下调。此前在业界还颇受争议的房价拐点，似乎已经真的到来。北京市房地产交易管理网最新数据显示，今年1-5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比去年下降4.8％。在二手房方面，价格也开始进入下降通道。根据监测，4月份北京二手房成交均价下滑了1.5％，5月份价格平稳，6月上半月再次下滑1.2％，整体看近几个月二手房价格呈现逐步缓慢下降的走势。
而数日前货币政策的进一步收紧，进一步加大了开发商促销的决心。6月14日下午，中国人民银行宣布自6月20日期上调存款准备金率0.5个百分点，为年内第六次上调，这使得大型金融机构的存款准备金率升至21.50的纪录高位。将通过多种手段实现资金快速回收，首先要做的是‘不扛价’，同时加快推盘速度，加大一次性付款的优惠力度。货币从紧会让房企的资金情况雪上加霜，现在不应该继续‘扛价’。
今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。
八是2011年6月16日，开发商抢地的火暴场面不再出现，房价能否迎来拐点。房价依旧高位盘整，开发商抢地的火暴场面不再出现，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，地价下跌后或迎来房价的拐点。１５家大型房地产企业在今年的前４个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在４月，这１５家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共２６０．０８万平方米，同比下降７８％，环比下滑６６％；成交土地总价约５６．８８亿元，同比下降７０％，环比下滑５９％，创２０１０年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。
巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Ｗｉｎｄ数据统计，截至２０１１年一季度，两市１３６家地产上市公司的存货金额高达９８６５．１４亿元，与２０１０年同期的７０４１．４６亿元相比，增长幅度超过了４０％；与２０１０年报显示的存货数据相比，也增长了９．０７％。其中，招商、金地、万科、保利２０１１年一季度的存货数据分别为４０７．７９亿元、５２２．４５亿元、１５０８．５２亿元、１２７０．６１亿元，同比均大幅增长。
最新公布数据也让市场对开发商资金的担忧加剧，而根据已发年报测算，开发商的资金缺口可能超过9000亿元。据上海财汇统计，截至4月18日，共有102家A股上市开发商公布了年报，经营活动现金流入为4902.82亿元，但现金流出达到5635.55亿元。这意味着，截至去年年底，这100多家的上市房企的经营现金缺口达到732.73亿元。
七是2011年6月16日，京楼市拐点临近，商品房价挑战限价房。6月以来，胶着已久的北京楼市终于出现松动的迹象。随着市场上楼盘促销力度的加大，房价开始出现实质性下调。此前在业界还颇受争议的房价拐点，似乎已经真的到来。北京市房地产交易管理网最新数据显示，今年1-5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比去年下降4.8％。在二手房方面，价格也开始进入下降通道。根据监测，4月份北京二手房成交均价下滑了1.5％，5月份价格平稳，6月上半月再次下滑1.2％，整体看近几个月二手房价格呈现逐步缓慢下降的走势。
而数日前货币政策的进一步收紧，进一步加大了开发商促销的决心。6月14日下午，中国人民银行宣布自6月20日期上调存款准备金率0.5个百分点，为年内第六次上调，这使得大型金融机构的存款准备金率升至21.50的纪录高位。将通过多种手段实现资金快速回收，首先要做的是‘不扛价’，同时加快推盘速度，加大一次性付款的优惠力度。货币从紧会让房企的资金情况雪上加霜，现在不应该继续‘扛价’。
今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。
八是2011年6月16日，开发商抢地的火暴场面不再出现，房价能否迎来拐点。房价依旧高位盘整，开发商抢地的火暴场面不再出现，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，地价下跌后或迎来房价的拐点。１５家大型房地产企业在今年的前４个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在４月，这１５家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共２６０．０８万平方米，同比下降７８％，环比下滑６６％；成交土地总价约５６．８８亿元，同比下降７０％，环比下滑５９％，创２０１０年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。
巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Ｗｉｎｄ数据统计，截至２０１１年一季度，两市１３６家地产上市公司的存货金额高达９８６５．１４亿元，与２０１０年同期的７０４１．４６亿元相比，增长幅度超过了４０％；与２０１０年报显示的存货数据相比，也增长了９．０７％。其中，招商、金地、万科、保利２０１１年一季度的存货数据分别为４０７．７９亿元、５２２．４５亿元、１５０８．５２亿元、１２７０．６１亿元，同比均大幅增长。
最新公布数据也让市场对开发商资金的担忧加剧，而根据已发年报测算，开发商的资金缺口可能超过9000亿元。据上海财汇统计，截至4月18日，共有102家A股上市开发商公布了年报，经营活动现金流入为4902.82亿元，但现金流出达到5635.55亿元。这意味着，截至去年年底，这100多家的上市房企的经营现金缺口达到732.73亿元。
整个2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，比上年增长18.3%。而根据年报，上述这102家开发商销售房屋累计收入为4258亿元，占全国商品房销售收入的8.11%。因此，按此比例推算，全国主要房企截至去年年末资金缺口达9034.89亿元。由于去年销售乐观，多数开发商积攒了大量现金，虽然短期一些企业资本面出现恶化，但真正的压力可能在年底出现。统计局刚刚公布的数据称，全国商品房销售面积一季度达到17643万平方米，增长14.9%。
齐鲁证券房地产分析师周涛表示，今年首季，除办公楼以外，住宅和商业用房销量同比增速均上行。3月当月销量冲到9500万平方米，相当于去年10月份水平。而重点的一、二线城市3月销售量平均跌幅约20%，这说明3月销量超预期的增长主要来源于三、四线城市的销售增长。
九是言拐点起争议，房价预测谁最准。社科院每年发布的白皮书、绿皮书、蓝皮书很多，基本里面都有对房价走势的预测，说社科院对房价的走势让人摸不透脾气，因为社科院不同时期对未来房价进行的预测，结果相互矛盾，不过，这也说明了社科院是“与时俱进”，根据经济发展变化对即将发生的事情进行预测。社科院最新传出的声音是2012年北京房价要有50%左右的回落。
今年5月份发布的《2011中国房地产蓝皮书》中，社科院只对房价进行了走势的预判，没有再进行数量化的测算。社科院此次“智慧”的避开了房价走势精确化判断的雷区，或是因为去年末前后矛盾的房价预测造成的“大乌龙”。 去年12月份，社科院发布了2011年《经济蓝皮书》，2011年房价将会出现报复性反弹，价格可能出现20%-25%的涨幅，而此前的10月份，社科院曾发布报告称，一线城市房价将下降20%。 6日，社科院工业经济所研究员曹建海在某论坛上表示，看到房地产新政能够推行，既得利益集团做出让步，据此，预测2012年，北京房价要有50%的回落。
说谢国忠执着，是因为他始终坚持中国房价要下跌50%的言论，说他摇摆，是因为他认为房价下跌50%所用的时间由一年变成了三年。 2011年5月下旬，独立经济学家谢国忠在参加陆家嘴论坛时接受媒体采访称，限购导致房地产市场没有交易量，目前有些数据说房价又涨是不准的，现在要卖房子得至少降20%，才能卖掉。一般房地产下滑的周期是3年，因而房价至少出现3年下滑，房价下跌幅度可能为40%至50%。 对于房价走势，谢国忠始终坚定认为泡沫过多，房价必然下降。去年房地产调控开始之后，谢国忠首先就抛出年内房价下跌50%的言论，然而，2010年“温和”上涨的房价，导致谢国忠入选了年内最囧财经预测。
2011年6月16日，标普与大摩齐称中国房价将降，标普预计跌10%。尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。
2011年6月15日，摩根士丹利发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。 此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。
标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外进行的债券融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。虽然债券发行对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。而标普此番下调对中国房地产公司的评级展望，也将会加大这些公司今后发债的难度。一般来讲，资信等级低的债券，风险较大，只能以较高的利率发行吸引投资者购买。里昂证券今年5月发布的一份研究报告显示，中资房企今年的发债成本（也就是债券利率）都在10%以上。但即便如此，香港市场已出现中资房企的债券认购不足的情况。而境外发债是中资房企近期重要的融资渠道之一。
当下开发商的资金状况尚未恶化到2008年前后的程度，当时开发商依靠高负债运营，如果不是国家救市，资金链就断裂了。要看政府下一步的政策走向和开发商的资金面实际状况。如果银根继续紧缩的话，房价有可能下降。如果对目前的房地产现状做一个描述，可以说中国楼市又到了一个新的拐点。
九是言拐点起争议，房价预测谁最准。社科院每年发布的白皮书、绿皮书、蓝皮书很多，基本里面都有对房价走势的预测，说社科院对房价的走势让人摸不透脾气，因为社科院不同时期对未来房价进行的预测，结果相互矛盾，不过，这也说明了社科院是“与时俱进”，根据经济发展变化对即将发生的事情进行预测。社科院最新传出的声音是2012年北京房价要有50%左右的回落。
今年5月份发布的《2011中国房地产蓝皮书》中，社科院只对房价进行了走势的预判，没有再进行数量化的测算。社科院此次“智慧”的避开了房价走势精确化判断的雷区，或是因为去年末前后矛盾的房价预测造成的“大乌龙”。 去年12月份，社科院发布了2011年《经济蓝皮书》，2011年房价将会出现报复性反弹，价格可能出现20%-25%的涨幅，而此前的10月份，社科院曾发布报告称，一线城市房价将下降20%。 6日，社科院工业经济所研究员曹建海在某论坛上表示，看到房地产新政能够推行，既得利益集团做出让步，据此，预测2012年，北京房价要有50%的回落。
说谢国忠执着，是因为他始终坚持中国房价要下跌50%的言论，说他摇摆，是因为他认为房价下跌50%所用的时间由一年变成了三年。 2011年5月下旬，独立经济学家谢国忠在参加陆家嘴论坛时接受媒体采访称，限购导致房地产市场没有交易量，目前有些数据说房价又涨是不准的，现在要卖房子得至少降20%，才能卖掉。一般房地产下滑的周期是3年，因而房价至少出现3年下滑，房价下跌幅度可能为40%至50%。 对于房价走势，谢国忠始终坚定认为泡沫过多，房价必然下降。去年房地产调控开始之后，谢国忠首先就抛出年内房价下跌50%的言论，然而，2010年“温和”上涨的房价，导致谢国忠入选了年内最囧财经预测。
2011年6月16日，标普与大摩齐称中国房价将降，标普预计跌10%。尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。
2011年6月15日，摩根士丹利发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。 此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。
标普提供的数据显示，去年年初至今，中国房地产公司在海外进行的债券融资规模已达170亿美元；其中，今年1-5月份，合计发债规模达到80亿美元。虽然债券发行对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。而标普此番下调对中国房地产公司的评级展望，也将会加大这些公司今后发债的难度。一般来讲，资信等级低的债券，风险较大，只能以较高的利率发行吸引投资者购买。里昂证券今年5月发布的一份研究报告显示，中资房企今年的发债成本（也就是债券利率）都在10%以上。但即便如此，香港市场已出现中资房企的债券认购不足的情况。而境外发债是中资房企近期重要的融资渠道之一。
当下开发商的资金状况尚未恶化到2008年前后的程度，当时开发商依靠高负债运营，如果不是国家救市，资金链就断裂了。要看政府下一步的政策走向和开发商的资金面实际状况。如果银根继续紧缩的话，房价有可能下降。如果对目前的房地产现状做一个描述，可以说中国楼市又到了一个新的拐点。
十，2011年7月3日,中国人民大学经济研究所发布的2011年中期中国宏观经济分析与预测报告称，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，预计在二到三季度出现局部拐点。
日前，世界权威金融分析机构标准普尔在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。在日前举办的博鳌房地产论坛上，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国人民银行研究局国际金融处副处长梁猛等在内的半数专家认为，年底房企面临业绩考核、银行催贷及发放员工年底薪资等将导致房企压力骤增，因此极有可能出现降价行为，消费者可考虑在此时出手买房。
我认为，“拐点”这个词，很多人并不陌生，它是去年整整一年房地产行业最时髦的一个词。从去年年初万科地产王石提出拐点论，这个话题整整被媒体热炒了一年。今天再来谈拐点，我们说中国楼市又到了新的拐点，有一系列数据作为支撑。是否是拐点？有几个指标来做判断。指标不仅仅可以作为拐点的判断，也可以作为房地产整体形势的判断。这个市场到底怎么样？有几个关键词，一个是房价，一个是销量，一个是地价，一是房企资金，一是货币政策，一个是库存，一个是供求关系。
房地产市场能否现“拐点”，去年4月份,为抑制房地产价格的过快上涨“新国十条”出台。一年过去了,房地产调控收效几何,成为当前言论的热点。15日,国家统计局新闻发言人盛来运表示,国家对房地产宏观调控的目标明确、态度坚定、措施有力,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现。而银监会主席刘明康也在近日表示,将启动新一轮的房贷压力测试。那么,是否可以判定,房地产市场的拐点即将来临呢?
从目前的情景看,城市重点区域的房价并未有显著松动,而购房者热情是否有明显抑制呢?从央行公布的一季度金融统计数据上可看到,与上月相比,3月份新增人民币贷款由5356亿元回升至6794亿元。这是由于居民户贷款增多,特别是前期已经签订合同的住户贷款需求集中在3月份有关。近年来房地产市场价格上涨速度加快,除了土地政策方面的因素外,与前几年市场资金比较宽松有很大关系。为此,为落实宏观调控目标,去年以来,央行连续8次上调了存款准备金率,4次加息,主要目的就是为了加强流动性管理,助力与加码房地产市场调控。
我国房地产市场的问题,也引起了国际方面的关注。近日,国际货币基金组织(IMF)发布的一份报告也提醒,中国大陆和香港可能正在形成信贷及资产泡沫,最终或将破裂。IMF称,中国大陆和香港特别行政区的信贷膨胀和资产价格涨势令人不安。中国大陆和香港目前的信贷仍在高速增长,对房地产价格可能出现急速回落及其影响的担忧正日渐加剧。
此前,根据“新国八条”,要在一季度公布各个城市的房价调控目标,直到最后一天,一些主要的城市才拿出了自己的调控目标,而且调控目标里除了北京提出“稳中有降”以外,多数城市只是将房价控制目标与当地经济增长速度和人均可支配收入增速挂钩,将控制目标定为上涨10%左右。这使得民众对整个房地产调控的未来产生动摇,也对整个房地产调控政策的公信力产生质疑。显然, 楼市调控因其涉及民生、经济金融、政治等多重因素,已经到了强化执行的关键阶段。
事实上,对于房价问题,中央近日已经明确表示,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。在13日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,中央对当前房地产市场的现状是如此描述的:“房地产市场成交量萎缩,多数城市房价还在上涨。”会议称,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。同时,切实抓好保障性住房建设,努力增加普通商品住房供应,会议表示“也不能放松”。
为了确保调控目标和各项政策措施全面落实到位,及时发现和解决实施中的问题,从4月上旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。据相关报道,国务院督查组已经对包括北京、浙江等在内的8个省市房地产调控落实情况进行了专项督查。各个省市多表示,将加大房价调控力度,加快保障性住房建设等,但对于之前出台的新建住房价格控制目标是否会调整及如何调整并未公开作出表态。 在中央的决心之下,房地产是否将在年内出现拐点,让民众期待而又彷徨。而对此,随着调控的深入,房地产将很快进入大范围的降价周期。如果不出意外,预计今年年中将见证又一次房地产低迷期。而更多则认为,目前说房价即将出现拐点为时尚早。
楼市拐点为何还不到？成交量大幅下滑、供应量逐渐增长、市场严重的供大于求，要是在股票市场，投资者“用脚投票”之下，任何股票恐难逃暴跌之命运。但为何在楼市，同样的供求关系却有不同的结果？楼市拐点为何一拖再拖？从第三轮调控伊始，市场即出现“二季度出现楼市拐点”的言论，但从目前的形势来看，第二季度只剩下半个月时间，楼市突然出现砸盘的情况几无可能。于是乎纷纷猜测，“三季度将是楼市拐点”，但这种预期是否能成为现实，依然值得商榷。
房地产市场从来就不缺争论，从目前形势来看，虽然房价上涨的已经不多，但也并未出现公众期待的“降价潮”，开发商与购房者都在观望，价格博弈始终处于“僵局”之中。那么，到底什么力量才能打破这种“僵局”，又该以何种形式打破？回答这个问题要求我们务必追本溯源，分析一下开发商“死扛”的资本何在。金融地产不分家，融资能力是开发企业生存的基本，而在当前银行信贷、信托等房地产融资渠道全面收紧之时，为何开发企业仍然游刃有余镇定自若？其根本原因就在于开发商“扛价”的利益仍然高于“利息”的成本。
开发商作为盈利企业，当然以自身利益最大化为根本经营宗旨。今年5月通胀率已至5.5%，甚有预期6月份CPI会冲高至6%。持有货币资产的人每一天都在经受着资产缩水，而开发商所欠银行之贷款利息却可以因通胀而大幅缩水。由此可见，市场价格的扭曲是供求关系失衡的根本原因。通胀越是厉害，实际利率水平越低，社会财富从“债权人”向“债务人”转移就会越厉害。在这种预期之下，开发商作为银行最铁杆的“债务人”，当然不愿意放弃这场坐享“通胀税”之盛宴，如果不是银行逼上门去找开发商讨债，谁又会有动力“放血”卖房去换持续缩水的资产呢。
限贷、限购又限价，这会否是限价近一月来开始显现的多米诺骨牌效应？房价在“假摔”，恐将有反弹。14045元/平方米、14257元/平方米、15781元/平方米，最近连续三周的深圳新房成交均价，相比我们印象中已经停留了近两年的2字头、五位数房价，可谓“跌破了眼镜”。限贷、限购又限价，这会否是限价近一月来开始显现的多米诺骨牌效应？然而本期会客室，无论是业界知名评论人士、做数据研究的中介专家，还是面向一线市场的开发商，都反映实际市场和数据表现相距甚远，在供应和需求各被装在笼子里的情况下，限价可能使得深圳楼市长期存在的供需缺口进一步拉大，恐将报之以反弹。降价的结果已然显现，但降价效果还未尽如人意。
房地产市场能否现“拐点”，去年4月份,为抑制房地产价格的过快上涨“新国十条”出台。一年过去了,房地产调控收效几何,成为当前言论的热点。15日,国家统计局新闻发言人盛来运表示,国家对房地产宏观调控的目标明确、态度坚定、措施有力,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现。而银监会主席刘明康也在近日表示,将启动新一轮的房贷压力测试。那么,是否可以判定,房地产市场的拐点即将来临呢?
从目前的情景看,城市重点区域的房价并未有显著松动,而购房者热情是否有明显抑制呢?从央行公布的一季度金融统计数据上可看到,与上月相比,3月份新增人民币贷款由5356亿元回升至6794亿元。这是由于居民户贷款增多,特别是前期已经签订合同的住户贷款需求集中在3月份有关。近年来房地产市场价格上涨速度加快,除了土地政策方面的因素外,与前几年市场资金比较宽松有很大关系。为此,为落实宏观调控目标,去年以来,央行连续8次上调了存款准备金率,4次加息,主要目的就是为了加强流动性管理,助力与加码房地产市场调控。
我国房地产市场的问题,也引起了国际方面的关注。近日,国际货币基金组织(IMF)发布的一份报告也提醒,中国大陆和香港可能正在形成信贷及资产泡沫,最终或将破裂。IMF称,中国大陆和香港特别行政区的信贷膨胀和资产价格涨势令人不安。中国大陆和香港目前的信贷仍在高速增长,对房地产价格可能出现急速回落及其影响的担忧正日渐加剧。
此前,根据“新国八条”,要在一季度公布各个城市的房价调控目标,直到最后一天,一些主要的城市才拿出了自己的调控目标,而且调控目标里除了北京提出“稳中有降”以外,多数城市只是将房价控制目标与当地经济增长速度和人均可支配收入增速挂钩,将控制目标定为上涨10%左右。这使得民众对整个房地产调控的未来产生动摇,也对整个房地产调控政策的公信力产生质疑。显然, 楼市调控因其涉及民生、经济金融、政治等多重因素,已经到了强化执行的关键阶段。
事实上,对于房价问题,中央近日已经明确表示,以城市住房为主的问题已经影响到了全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。在13日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,中央对当前房地产市场的现状是如此描述的:“房地产市场成交量萎缩,多数城市房价还在上涨。”会议称,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。同时,切实抓好保障性住房建设,努力增加普通商品住房供应,会议表示“也不能放松”。
为了确保调控目标和各项政策措施全面落实到位,及时发现和解决实施中的问题,从4月上旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。据相关报道,国务院督查组已经对包括北京、浙江等在内的8个省市房地产调控落实情况进行了专项督查。各个省市多表示,将加大房价调控力度,加快保障性住房建设等,但对于之前出台的新建住房价格控制目标是否会调整及如何调整并未公开作出表态。 在中央的决心之下,房地产是否将在年内出现拐点,让民众期待而又彷徨。而对此,随着调控的深入,房地产将很快进入大范围的降价周期。如果不出意外,预计今年年中将见证又一次房地产低迷期。而更多则认为,目前说房价即将出现拐点为时尚早。
楼市拐点为何还不到？成交量大幅下滑、供应量逐渐增长、市场严重的供大于求，要是在股票市场，投资者“用脚投票”之下，任何股票恐难逃暴跌之命运。但为何在楼市，同样的供求关系却有不同的结果？楼市拐点为何一拖再拖？从第三轮调控伊始，市场即出现“二季度出现楼市拐点”的言论，但从目前的形势来看，第二季度只剩下半个月时间，楼市突然出现砸盘的情况几无可能。于是乎纷纷猜测，“三季度将是楼市拐点”，但这种预期是否能成为现实，依然值得商榷。
房地产市场从来就不缺争论，从目前形势来看，虽然房价上涨的已经不多，但也并未出现公众期待的“降价潮”，开发商与购房者都在观望，价格博弈始终处于“僵局”之中。那么，到底什么力量才能打破这种“僵局”，又该以何种形式打破？回答这个问题要求我们务必追本溯源，分析一下开发商“死扛”的资本何在。金融地产不分家，融资能力是开发企业生存的基本，而在当前银行信贷、信托等房地产融资渠道全面收紧之时，为何开发企业仍然游刃有余镇定自若？其根本原因就在于开发商“扛价”的利益仍然高于“利息”的成本。
开发商作为盈利企业，当然以自身利益最大化为根本经营宗旨。今年5月通胀率已至5.5%，甚有预期6月份CPI会冲高至6%。持有货币资产的人每一天都在经受着资产缩水，而开发商所欠银行之贷款利息却可以因通胀而大幅缩水。由此可见，市场价格的扭曲是供求关系失衡的根本原因。通胀越是厉害，实际利率水平越低，社会财富从“债权人”向“债务人”转移就会越厉害。在这种预期之下，开发商作为银行最铁杆的“债务人”，当然不愿意放弃这场坐享“通胀税”之盛宴，如果不是银行逼上门去找开发商讨债，谁又会有动力“放血”卖房去换持续缩水的资产呢。
限贷、限购又限价，这会否是限价近一月来开始显现的多米诺骨牌效应？房价在“假摔”，恐将有反弹。14045元/平方米、14257元/平方米、15781元/平方米，最近连续三周的深圳新房成交均价，相比我们印象中已经停留了近两年的2字头、五位数房价，可谓“跌破了眼镜”。限贷、限购又限价，这会否是限价近一月来开始显现的多米诺骨牌效应？然而本期会客室，无论是业界知名评论人士、做数据研究的中介专家，还是面向一线市场的开发商，都反映实际市场和数据表现相距甚远，在供应和需求各被装在笼子里的情况下，限价可能使得深圳楼市长期存在的供需缺口进一步拉大，恐将报之以反弹。降价的结果已然显现，但降价效果还未尽如人意。
我认为，房地产价格“拐点”为时过早，市场小部分楼盘价格促销5%-10%左右，房价未实质下调，不代表价格拐点。从整体来看，大部分城市房价上涨的压力依然存在，虽然部分城市的房价涨幅不管是环比同比都有所下降，但是下降的空间有限。从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月~4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。2011年全国房价难以有明显的下降。不过，全国楼市成交仍然没有回暖。数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。
从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。从开发商资金链看，目前开发商前5个月销售业绩和销售成交面积及金额等投资额比去年同期上涨;而货币政策未实际收紧，特别是房地产开发贷款比去年同期增加。况且，去年房价在经历快速上涨后有惯性上冲因素有关。不过，从城市下降的城市看，比4月份增加，而下降幅度的城市，也比4月份增加，说明调控作用越来越明显。说明开发商缺乏降价的动力,前五月房地产开发仍火热 开发商资金面未恶化。
从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，房价上涨未来将继续。从房地产调控趋势看，下半年不会有新的严厉政策出台，基本维持上半年前的政策，继续执行。从投资角度看，房地产投资额占到GDP比例比4月提高，而人民币升值和热钱及通胀等负利率的因素影响，投资渠道比较紧的情况下，房地产依然是投资首选。
从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。从开发商资金链看，目前开发商前5个月销售业绩和销售成交面积及金额等投资额比去年同期上涨;而货币政策未实际收紧，特别是房地产开发贷款比去年同期增加。况且，去年房价在经历快速上涨后有惯性上冲因素有关。不过，从城市下降的城市看，比4月份增加，而下降幅度的城市，也比4月份增加，说明调控作用越来越明显。说明开发商缺乏降价的动力,前五月房地产开发仍火热 开发商资金面未恶化。
从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，房价上涨未来将继续。从房地产调控趋势看，下半年不会有新的严厉政策出台，基本维持上半年前的政策，继续执行。从投资角度看，房地产投资额占到GDP比例比4月提高，而人民币升值和热钱及通胀等负利率的因素影响，投资渠道比较紧的情况下，房地产依然是投资首选。
我认为，下半年开发商基本不抱调控放松的幻想,尤其是目前开发商的自有资金比例高位增加和货币政策收紧及个人贷款紧缩期等融资环境恶化的情况下.因此,开发商要杀出一条路,就必须加快推售房源和加大价格促销力度及调整产品策略等,方可确保下半年销售业绩完成和保持利润增长及稳定资金链.
由于一手住宅商品房市场的限购和限贷及限价等新国八条政策的影响,部分持有商业地产项目的开发商,可以考虑增加商业地产项目销售和推广,增加销售业绩.另外是考虑到购买力的经济条件,可以考虑把价格下降到10%左右,必然可以产生大量的刚性需求和改善型需求.同时,增加中小户型的产品供应,并且在提高销售服务和推广活动及产品的品质.
我认为，房产税今年再继续其他城市试点的可能性大,虽然房产税在上海和重庆的试点效果不大,既不能改变市场供求关系预期达到遏制房价上涨;也不能遏制投资投机炒房,达到稳定房价的目的,也代替不了地方政府土地财政收入;也不能杀富救贫.但是考虑到继续遏制投资投计炒房需求的功能,也是配合国务院房地产调控的需要,因此,有继续实施的必要性.
由于一手住宅商品房市场的限购和限贷及限价等新国八条政策的影响,部分持有商业地产项目的开发商,可以考虑增加商业地产项目销售和推广,增加销售业绩.另外是考虑到购买力的经济条件,可以考虑把价格下降到10%左右,必然可以产生大量的刚性需求和改善型需求.同时,增加中小户型的产品供应,并且在提高销售服务和推广活动及产品的品质.
我认为，房产税今年再继续其他城市试点的可能性大,虽然房产税在上海和重庆的试点效果不大,既不能改变市场供求关系预期达到遏制房价上涨;也不能遏制投资投机炒房,达到稳定房价的目的,也代替不了地方政府土地财政收入;也不能杀富救贫.但是考虑到继续遏制投资投计炒房需求的功能,也是配合国务院房地产调控的需要,因此,有继续实施的必要性.
今年下半年货币政策不会过分收紧,而宽松的可能性不大.主要是中国部分中小企业和银行等金融机构压力大,同时市场流动性过剩和物价上涨的压力大.如果货币政策过分收紧,将影响到中国经济发展和企业的生存.因此,下半年的货币政策主要是控制贷款的数量和规模.其实,央行也对加息很顾忌,主要是银行金融机构的地方政府债务融资大和外汇高及中小企业资金紧张.
人民大学拐点的说法，显然过于“自我臆想”的悲观，不代表中国房地产市场未来走势。如果仅仅从开发商帐面和营利的资金及货币政策，就判断中国房地产价格会大跌或出现拐点，缺乏客观的数据和市场真实的判断。标普没有从市场供求关系和中国房地产项目资本金运作模式及政策下的楼市等中国土地制度等方面进行分析，说明标普是外行，根本不懂中国房地产行业，对对中国房地产行业是否成房价拐点和是否出现大跌，压根起不到任何“推波助澜”的作用，反而会让人感觉，标普在做空中国市场，动机不纯，想抄底中国房地产市场。
我认为，中国下半年房地产市场行情依然是稳中有调，价格不会有太大波动。一方面是人民币的升值，依然吸引大量的热钱进入房地产，而通胀的压力和存款负利率的因素，使得购房保值的现象增加。另外一方面是刚性需求和改善需求将受到限购政策和限贷政策及新国八条调控等一系列政策影响，购房动力越来越强。同时，调控已过一年，前5个月50城市房价依然上涨，全国前5个月房价上涨8.2%,销售额和投资额及销售面积都大量增加,说明房地产市场受到调控的影响力小。
虽然开发商的自有资金比如提高,信贷下降,但是开发贷款前5个月依然上涨,海外融资渠道利好,销售业绩良好,说明开发商资金链不紧张,缺乏房价下降的动力。5月份开发商贷款达1003亿元，环比增加4.15%。个人按揭为690亿元，环比增加2%左右。当月涉房信贷总额为1693亿元，占5月份新增贷款的30.69%。1-5月，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；自筹资金12486亿元，增长30.9%。
不过，由于保障房的集中供应和投资炒房需求的减少及未来库存增加等贷款政策收紧的关系，中国小部分中小开发企业存在一定的资金压力，下半年市场上将出现价格促销的现象，当然，5%或10%左右的价格促销根本不代表着房价跌或拐点，中国整体房地产价格依然保持上涨的趋势。一线城市房价上涨，主要是供求不平衡和保障房建设缓慢及高端物业集中等土地价格上涨过快的因素导致的。另外是一线城市的投资价值比较大，不仅城市的市政配套和资源最丰富及外来人口增加快，具有强大的购买力。关键是通胀压力下，热钱和民间资本依然是一线城市比较多的地方。
谢逸枫
2011年7月4日