热焦点评（11－110）：广州集中卖地是为什么？
彭澎
题外话：为了6月8日的土地推介会，广州市政府开始在国内大报上打卖地广告，主题为“新广州、新商机”。这次卖地共12.72平方公里，将决定今年土地出让金能否完成比去年增190亿的目标。领导说“广州房价是理性的”，广州市财政收入没有过多依赖土地出让收益。这次只竞配建不竞最高价，避免地王的出现。
卖地5.57km2 预计收入425亿
广州近年来首次大规模土地推介会今日举行，7.15km 2产业用地也出让，城投水投集团储备用地首次入市，部分收入将用于偿还债务
摘要：广州开闸放地，要为城市建设的资金投入“输血”。近年来首次大规模土地推介会今日在花园酒店国际会议中心举行，总面积达12.72平方公里的土地期待买家，其中部分收入将用于偿还城投集团和水投集团的债务。这两大集团分别储备的0.4平方公里居住用地和0.59平方公里商服用地也首次纳入出让计划。
广州开闸放地，要为城市建设的资金投入“输血”。近年来首次大规模土地推介会今日在花园酒店国际会议中心举行，总面积达12.72平方公里的土地期待买家，其中部分收入将用于偿还城投集团和水投集团的债务。这两大集团分别储备的0.4平方公里居住用地和0.59平方公里商服用地也首次纳入出让计划。
奥体中心地块增值收入优先还债
去年，广州市辖十区实际收取土地出让金401亿元，市本级(萝岗、南沙除外)实际收取土地出让金315亿元。值得注意的是，广州市今年的土地出让计划特别明确，要完成2011年土地出让金的征收任务以及广州投融资集团的还贷任务。
按今年的居住用地和商服用地正式出让计划测算，2011年市本级(“三旧”改造中仅含纳入储备的项目)土地出让金可征收入库425亿元。
2008年，广州进行了城市建设投融资改革，城投集团和水投集团先后成立。而土地出让金也将成为两大城市建设投资集团的重要资金来源。
今年的土地出让计划中首次明确，城投集团储备的0.4平方公里居住用地和水投集团储备的0.59平方公里商服用地纳入出让计划。而一贯以土地出让金为重要资金来源的地铁建设也将有储备的0.37平方公里土地准备出让。
去年，广州市城投集团曾首次发行28亿元公司债券。据公开的债务募集说明书显示，这28亿元企业债将分10年偿还，其中18亿元用于珠江新城核心区市政交通项目，另有5亿元投资于广州新电视塔建设项目，还有5亿元用于补充城投运营资金。
为了偿还城投债务，除了城投集团从自身业务收入里预备偿债基金外，广州市政府还同意将广州市奥体中心周边区域和广州新城区域土地开发的增值收入优先用于城投企业债的本息偿付。广州这次土地推介会就推出了奥体中心7宗地块，总用地面积约60万平方米。
2008到2010年，广州举全市之力治水，水投集团与14家银行组成的两大银团签订了350亿元中长期贷款合同，主要用于西江引水工程、污水治理工程、河涌综合整治、调水补水项目、农村污水治理项目、河涌清淤工程和治理中心城区水浸街工程项目建设。为此广州市相关部门已经考虑将白云湖、海珠湖周边的土地开发收入用于偿还治水债务。而位于白云湖北侧的石井大道西侧地块也在这次土地推介会上亮相，总面积达58.9万平方米。
去年土地出让执行率不到40%
为了加大住宅用地供应平抑快速上涨的商品房价格，广州从2007年就曾提出要连续三年每年出让5平方公里住宅用地。但实际出让结果并不理想。比如去年计划出让经营性住宅用地5平方公里，但实际出让的居住用地面积只有1.84平方公里，仅为37%。
广州市国土房管局分析指出，去年土地出让计划执行率偏低主要原因：一是编制计划不够严谨，规模偏大，如萝岗区列入计划的居住用地达2 .85平方公里，但实际出让的仅为0 .5平方公里，仅完成计划量的18%。二是受储备进度、规划滞后等因素制约，计划内宗地不具备出让条件，如奥体中心、白云湖地块去年曾计划供应1.43平方公里，实际未能完成实物储备。此外“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造尚处于启动期，未及时形成土地供应，去年初制定的“三旧”改造用地计划供应2平方公里，实际仅完成林和村用地、荔湾区广铁南站和中交四航局3宗用地共0.49平方公里的供应。
广州市国土房管局表示，今年将合理确定出让规模，条件成熟的地块才纳入正式出让计划，确保计划期内可实施供应，提高土地出让计划的执行率。
今年广州经营性用地出让计划
居住用地出让计划：
根据广州市国土房管局制定的《2011年经营性用地出让计划》，今年广州市辖十区居住用地出让计划用地总量约3.37平方公里。其中，(1)市土地开发中心储备地(市本级)1.51平方公里；(2)投融资集团储备地0.69平方公里，其中城投集团储备用地0.4平方公里，地铁公司0.29平方公里；(3)三旧改造用地0.43平方公里；(4)南沙区0.34平方公里；(5)萝岗区0.4平方公里。
商服用地出让计划：
纳入2011年市辖十区商服用地正式计划的用地总量2.2平方公里，各重点功能区中琶洲0.17平方公里、珠江新城0.02平方公里、白云新城0.03平方公里、大学城0.11平方公里、新客站0.23平方公里。其中，(1)市土地开发中心储备地(市本级)1.29平方公里；(2)投融资集团储备地0.67平方公里，其中水投集团0.59平方公里，地铁公司0.08平方公里；(3)“三旧”改造用地0.23平方公里；(4)南沙区0.01平方公里。
产业用地出让计划：
纳入2011年市辖十区产业用地正式计划的用地总量约7.15平方公里，其中已完成报批、已有意向用地项目且属于产业园区的用地共5.02平方公里；属于高新技术产业、先进制造业、现代物流业等现代产业园区的用地共2.85平方公里。
中心城区罕见放地周边城区推地给力
相比周边城区的大规模供地，中心城区少量供地就更显得弥足珍贵，其中海珠区只有一块住宅用地供应，越秀区今年更是无新地可供。其中，海珠区工业大道地块、荔湾区大坦沙地块等都成为近年少有的老城靓地，备受关注。
广州史上最大规模土地推介会集中展现39宗居住用地和54宗商服用地。在住宅用地方面，番禺释放了约65万平方米的海量住宅用地，天河区的奥体中心板块和花都区新华街也成为居住用地的供应大户。
■ 专家解读
今年地价难创新高
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析指出，不论政府把推介重点放在哪儿，开发商最关注的还是住宅用地，“对开发商来说，不论是写字楼还是住宅，只要有钱赚就是有‘商机’。”黎文江并不认为今年地价会拍出高价，由于政府对居住用地采取了“限地价，竞配建”的政策，居住用地的价格将保持平稳；而商服用地向来会遭遇开发商的谨慎对待，因此价格也难创新高。
对于广州这次高调推出的商服用地，黎文江认为，由于风险较高，目前我国专门经营商业地产项目的企业比较少，“一般没有经验的开发商不敢碰商服用地，否则一不小心就有可能把项目做成了烂尾楼”。
熟地出让将增大土地收益
对于广州集中大规模推介土地的做法，广州市社科院研究员彭澎分析认为可能有两个原因，一是考虑到上半年土地出让的情况不景气，调控背景下土地市场容易陷入低迷；二是广州今年的土地出让金任务比去年大幅增加，亚运会城市建设和治水的资金缺口急需以此填补，广州有种紧迫感。
此次推介的土地大多是已经做好配套设施，没有拆迁遗留问题，即所谓的“熟地”出让。彭澎表示，熟地出让将使土地开发进度加快，有效防止开发商拖延开发进度，更重要的是能使土地收益大幅增加。
南站地标地块将成抢手货
黎文江表示，此次珠江新城、广州南站和大学城三个区域，他最看好南站地区。他认为，广州南站地区具有由铁路带来的巨大人流量，但目前还缺乏建筑物载体，因此其既有商业用地又有居住用地的综合定位将大大提升其价值。他预计南站地区的地标地块将成为品牌上市公司的抢手货。黎文江预计，即使不带装修南站地区楼价也能达到1.4万元/平方米以上。
而大学城的“绝版”居住用地势必引起诸多开发商竞争，黎文江预计该地块楼面地价将向9000元/平方米靠近，而按照地价约占楼价40%的比例计算，最终的楼价很可能超过2万元。
AⅡ06-07版：
采写：南都记者 王卫国 实习生 万明
摄影：南都记者 冯宙锋