热焦点评（11－121）：南拓轴线上的支点
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：2004年我主持完成了一个《广州新城开发模式》的研究，提出以亚运村为起爆器开发广州新城。当时林树森提出要把广州新城200平方公里作为“广州最后的战略储备用地”规划好。现在来看，亚运城建起来了，广州新城的开发启动了；但怎么用好这块战略储备用地，则似乎还有不同的认识。
我认为，首先，广州新城的地位受南沙开发的影响，毕竟南沙才是南拓的终点，广州新城只是南拓轴线上的一个节点；其次，广州新城对南沙与旧城区的连接起着承上启下的作用，而且大南沙的规划还可能涉及到广州新城的用地。
显然，我们不能重视了南沙的规划而忽视了广州新城，也不能有了亚运城就放松了广州新城的产业和城市功能的全面布局。
“广州新城的定位正在研讨中,但一定要提高到大广州、珠三角、甚至是国家的层面去研究”
亚运城→广州新城→珠三角服务中心 广州南拓的四两与千钧:一个支点,再造一个广州
2011年06月17日南方都市报
“打造全新国际生态宜居住区”,提出此般口号的亚运城当前能否撑起这样的重任,亚运之后整体规划如何到位?作为广州南拓线路上的重要节点和先驱力量,亚运城及周边板块的发展如何与南沙甚至深港结合?在诸如奥体中心、广州南站片区、白云新城新区等诸多新板块力量崛起的竞争压力之下,亚运城将如何在发展中不断摸索自身定位?
这些问题牵动着众多社会人士的神经,特别是广州市有关规划部门、投入255亿元地王天价的开发商以及购房的市民。他们对亚运城未来命运的高度关注或许正希望亚运城在下一个十年,不可避免将成为广州发展方向的重要一极。初步定位要打造生态宜居住区的亚运城长久下去不可能只依托单一产业。众多学界、企业界人士则表示亚运城如果能找准未来周边地区产业发展思路和定位,有效承接起北部广州主城区和南部南沙乃至深港,则未来发展不可限量。
南都记者陈琳琳
“沙漠上的孤岛”?
显而易见的是,广州市规划局对亚运城的考量远远不只建设一个亚运时期形象工程、赛后发挥居住功能的生态住宅区那么简单。规划内容显示,赛后亚运城将打造成广州新城的启动区,有效结合南沙工业和服务业,带动盘活整个南轴线。
从这个角度看,无论出天价竞拍的开发商还是肯出手购房的业主,都对亚运城的发展前景、对政府长远政策的规划能力有一定信心。接受记者采访的不少地产界人士也认为价格虽然不低,但对一线城市中处于楼价洼地的周边地区预期升值空间仍广泛看好。
一位业主告诉南都记者,“当初选房时我们也考虑到广州副中心究竟将花落谁家,哪个新开片区的升值前景最大。白云、广州南站、亚运城都曾被纳入候选。最后选定亚运城,正是因为了解到政府的规划。”该人士表示长期关注市政府有关城建规划,南拓将是广州辐射发展的重要方向,虽然当前还没有什么人气,但相信周边配套会很快齐全。假以时日,服务性产业应该也能得到发展,支撑亚运城。
但也有不少声音认为,亚运城未来会发展应该毋庸置疑,但当前毕竟还是“沙漠上的孤岛”,而最低单价已高达1.3万/平方米,未来价值被透支。
亚运城的独家优势
事实上亚运城的优势同它的劣势一样显而易见。在被质疑荒凉偏远,交通不便,产业欠发达的同时,亚运城的文化价值、未来定位和升值潜力受一定人群的追捧。
“作为亚运建筑,亚运城承载的体育精神、文化意义会随着历史变迁成为一笔遗产甚至里程碑。这是亚运城明显的文化优势。”广州市社会科学院研究员彭澎分析表示。他建言道,毗邻大学城并拥有广阔地理空间,未来广州新城可以考虑布局基于知识经济和信息社会发展的新兴产业。
除了亚运新城,广州主城区外围发展片区已经包括北部的白云新城、东进线上的奥体中心、广州南站、西部白鹅潭经济圈及西南部的南浦岛等众多热门地段。亚运城当前要做的,就是梳理出自身独具的优势从而避开正面竞争,寻求错位发展。
北起科学城,经国际会展中心、生物岛、大学城、广州新城,南至南沙临港新城的城市“南拓轴”,被认为是广州未来城市拓展的重要轴向。而亚运城作为广州新城的发展启动区、“南拓轴”上的核心点,位于广州新城的东北部,而广州新城地处整个珠三角地区地理中心,又位于备受国家发展战略支持的南拓发展线路上,具有南北承接的战略意义。自身超过200平方公里的规划面积也是其它单纯的住宅地段所不能比拟的,更意味着其将容纳更为广阔的产业空间。比起广州市东西北部的大型板块,亚运城更靠近珠三角核心,比南沙更靠近广州旧城区,依托于广州新城服务业和辐射整个珠三角的发展前景,是另一个独家的“秘密武器”。
未来依托广州新城
“谈亚运城的发展,就不能不谈广州新城。因为这块更广阔的区域将为亚运城长久发展提供产业支撑。”广东省城乡规划设计研究院城市设计所所长李志告诉南都记者。其认为广州新城规划控制区的建设将完善广州的南拓轴,起到承接广州中心城区和南沙的作用,对广州城市空间结构的完善起到重要作用。
根据2006年广州新城亚运前开建时的规划,广州新城包括番禺区沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇,以及沙湾水道北面市桥以东的地区。北距旧城中心区直线距离约30公里,距大学城约12公里,西临番禺区政府所在地市桥。总用地面积约228平方公里,其中城市建设用地面积约148平方公里。
彭澎的建议是发挥行政功能,开拓新兴产业。“北靠广州城区,西临番禺区政府所在地市桥,这样的区位空间意味着亚运城周边地区的发展可以承接市区部分行政功能,迁入部分政府部门。附近的街道、镇街可发展传统加工业,部分有一定人气和产业基础的区域可尝试发展新兴产业。”
广州旧城区早已不堪重负。南都记者拿到的一份尚未公布的有关规划显示,广州新城规划控制区的建设将完善广州的南拓轴,起到承接广州中心城区和南沙的作用。市桥与本地区可一起构建起番禺沿沙湾水道城市发展带。广州新城与周边地区的合作有望体现在服务业的输出。如为南沙和东部的市桥地区提供中高档居住和生产性服务业,为北部大学城的科技成果转化提供空间等。
□广州城区拓展示意图
主中心分区 副中心分区 产业区 区域性服务区
花都分区
发展定位:以汽车制造、临港物流为主的产业区、为生产生活提供服务的综合性城区
从化分区
发展定位:特色生态旅游休闲区、都市农业基地(农产品加工)、重要的水源涵养地
增城分区
发展定位:新型加工制造业基地、生态旅游休闲区、都市农业基地
东部分区
发展定位:重要制造业基地与创新基地,生产性物流与加工中心。“宜居新城区”以及“亚热带农业创新基地”
主中心分区
发展定位:珠三角地区商贸商务、商业金融、会展、文化、生活服务核心区
番禺分区
发展定位:具有区域物流、商贸、生活服务、工业制造等多种职能的综合性城区
南沙分区
发展定位:汽车制造及大型临港产业基地、与物流中心、产业居住综合新城