谢逸枫：1000万套保障房“打折”也难完成
1000万套保障房“竣工率”换成“开工率”
摘要：2011年，国家决定，“十二五”规划期间，全国将建保障房3600万套，其中2011年和2012年各建1000万套。全部建成后，保障房在城市住房面积中约占20%。住建部介绍，今年1000万套保障房，约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房(其中廉租房180万套，公租房220万套)。总投资约1.3万亿元，其中中央财政安排补贴1030亿元。
据测算，经济适用房、限价房和棚户区改造，资金可以自求平衡，即通过销售收回投资并有一定的利润。真正需要政府出钱的，是廉租房和公租房，中央财政的1000亿元，主要是补贴这方面支出。而这方面的总支出，约为5000亿元。
今年的1000万套保障房如何分解到地方，尚未看到相关资料。但各地政府纷纷仿效重庆、黄石，建立保障房的融资平台。银行和各类社会资金，对于经济适用房和限价商品房也表现出极大的热情。但是，廉租房和公共租赁房的融资，存在一定困难。除了中央财政补助1030亿元，还安排土地出让收益的10%，大体也是1000亿元，还有公积金增值收益四五百亿元，合计可以落实2500亿元左右。另外还有2500亿元，需要各地自己想办法筹集。
保障性住房一直是2011年投资总水平的有力保障，但基于政府对保障性住房建设的行政描述从：“完成1000万套”变成“11月之前开工1000万套”言论的改变。我们调低2011年政策性住房投资总额以及其对房地产市场的投资作用。数据显示，2010年计划完成590万套，实际完成370万套。假设剩下的220万套完工70%。
住建部近日要求今年11月底必须完成年度计划保障性安居工程全部开工，其中还需要确保主体竣工的占到项目1/3，年内确保竣工项目400万套。根据保障性安居工程巡查工作的反馈情况，截至5月底，全国各类保障性安居工程房屋共计开工340万套，占年度计划的34%。但有的地方进展仍然较慢，目前仍有6个省区的开工率不足20%。
住建部部长姜伟新要求今年制定的保障性安居工程项目11月底以前必须全面开工。保障房建设将在今年三季度大提速。按照住建部的测算，1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。
住建部6月14日表示，发改委已会同有关部门，研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。住建部还提出，今年计划建设的1000万套保障性住房项目，最迟要在11月底前全部开工。其中，主体结构完工的要占到三分之一以上，年内确保竣工项目400万套。
2011年初温家宝总理定下，2011年1000万套保障房建设目标是指竣工，最近已经被住建部打折成为开工。2011年两会前夕，温家宝总理在新华网与网友交流时指出，2011年将计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。但随后的几个月，2011年6月，各地保障房开工率持续低位。年初温家宝总理定下的今年1000万套保障房的目标指的是“竣工”，但最近已经被住建部打折成为“开工”。6月9日住建部部长姜伟新要求，1000万套保障房建设各地必须在11月底以前全面开工。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，中央确定的任务是，“十二五”期间共完成保障房建设任务3600万套，其中2011、2012年个完成1000万套。这里所的是“完成建设任务”，而不是现在普遍表述的“实现开工面积”，不知不觉间被偷换了概念——完成任务数成了开工面积。按照6月14日，住建部说,年底竣工400万套,按照国务院的建设任务是1000万套,剩余600万套没着落,也就是说仅仅完成40%,而60%未完成。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，住建部就算不改今年1000万套保障房建设"竣工率"为"开工率",今年也很难完成1000万套开工率的任务,更加不用说,不用说1000万套保障房建设"竣工率"。一是没足够多的资金。二是没有足够多的保障房土地。三是没有足够多的生产能力。可想而知,政府的承诺很难兑现,要自打嘴巴。
保障房建设”大跃进“方式本来就是超过政府建设能力。保障房不仅占到商品房供应一半,还占商品房土地,增加地方政府卖地压力，地方政府自然希望地价上涨。关键是保障房的分配有问题,该保障房,不保障,,不该保障房的,偏偏保障。保障房的质量,也成为楼脆脆,品质差。是保障房的资金问题和土地供应等都是政府今年解决不了的问题。
华远地产董事长任志强表示，就在前一年，中国的开发商们共建造了7.6亿平方米的商品房，这其中住宅竣工面积6.1亿平方米（国家统计局数据），按照90平方米一套计算，相当于开发完成住宅680万套。可今年，政府要求新建1000万套保障性住房，各地必须在11月底前开工。这简直是大跃进，商品房这么多人在盖，每年也就竣工五六百万套，连工人和塔吊都不够，更别说土地和资金了，你还得加快速度，只能偷工减料。
华远地产董事长任志强认为，千万套保障房目标已打折 但仍无法实现。温总理的1000套保障房目标虽然已经被住建部偷偷修改了，但还是完不成。中国目前的建设能力每年能够实现竣工住宅约6亿平方米，1000万套保障房若以每套平均60平方米的面积计算，就已经达到了6亿平方米，要实现竣工1000万套保障房的目标，相当于要求住宅建设能力直接翻倍。这怎么可能？哪里来这么多农民工？尽管住建部日前已经将目标调整为11月前全面开工，这个任务很难完成，地不够，钱不够。
而对于钱的问题，地方政府可能通过发债筹集资金，地方融资平台能拿78000亿，再加2-3万亿也无所谓吧？建设能力仍然是最主要的制约。地方政府为完成1000万套开工的硬性任务，肯定会将拆迁安置房、新农村建设、单位自建房等等都算在1000万套保障房之内，就算完成，也是滥竽充数。
谢逸枫
2011年6月18日
