五一广州楼市淡是供应和价格问题

   “五一”假期素有楼市“黄金周”之称，同时被视为全年楼市“风向标”。为此，无论是置业者还是开发商，都对四月份及“五一”楼市走势关注有加。四月及“五一”假期，广东不少二、三线城市商品住宅成交活跃，一线城市某些楼盘也因降价引发抢购潮，如碧桂园增城某楼盘“买楼如买白菜”，中海地产深圳某楼盘数千人排队抢购。从“五一”期间降价促销或价格比较适中的楼盘销售火爆情况来看，购房潜在需求仍然旺盛，但“抢购”并非主流。五一期间楼市人气颇旺，而整体成交欠佳，其原因恐怕与供应断档及价格没有调整好有关。

    五一前后，供应方没能配合楼市旺季大举推新货，令需求未能充分释放，亦不能掀动楼市热潮。另外，调控政策高压下逼退相当一部分需求，致使成交难有大幅回升，是造成“五一黄金月”楼市旺季不旺的主要原因。广州十区今年“五一”期间己有预售证的可售商品住宅约4.3万套，货量同比上年充裕。不过，其中约1.1万套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。在售的3.2万套中，60%分布在番禺区及花都区。广州中心城区“五一”期间商品住宅预计供应总量约1.1万套，但是，其中1300套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。 “五一”期间，广州十区在售新货总量仅有5700套。其中，南沙区为本次黄金月推新货量最大区域，占比24%；其次为花都、番禺、白云，占比均在10%以上；中心四区新货仅占18%。

    阳光家缘网签数据显示，4月份广州十区二市新建商品住宅成交5949套，日均成交200套，总成交面积66万平方米。其中，清明前（4月1-3日）和“五一”前（4月26-30日）的每日成交量都超过200套，明显高于其他时间段。这反映4月份广州楼市较之前两个月有所好转。从成交结构来看，广州4月1日至5月4日新建商品住宅成交主要依靠外围区域支撑，外围区域成交占总量的比例大幅上升，由2010年4月的49%上升至2011年4月的64%。成交逐步往外围区域扩散的原因，一方面，中心城区供应量日益稀缺；另一方面，中心城区价格出现较大幅度拉升，而外围供应多且价格相对便宜，增城4月中旬开始“限价”，当地碧桂园某盘五一期间开售以毛坯价应对，比原定带装修价下降15%，因而被抢购；再有，就是地铁交通规划逐步完善，致使客户置业范围不断向外围延伸。

由于去年亚运会期间楼盘停工等原因，较多项目赶不及“五一”供应，预计“五一”后一段时间内将有较多货量推出市场，市场缺货局面将缓解。五一后至8月十区新推货量约1.6万套，推货量明显增加。9-12月新推货量约2.3万套，其中，中心六区0.8万套。货量供应前10名板块中，外围板块是主力，以花都区的汽车城、狮岭，番禺区的华南板块、广州新城，白云区的金沙洲以及南沙区的货量居多。广州十区在五一后至年底新推总货量约3.9万套，供应较为充裕。加上五一之前的2.8万套剩余货量，五一后至年底十区总货量约有6.7万套。但是，中心六区仅占新货总量的34%，花都、番禺、白云和南沙仍然是新货供应最多的区域，区域新货供应结构失衡情况仍较严重。

    五一后，影响楼市的各项因素中，积极因素可能增多。后市成交预计好于上半年。但考虑到当前各因素中，政策因子作用权重更大，而且未来持续高压。成交难有大幅回升，全年成交相比往年处于低位。

                                                                          文/黎文江

                                                                          2011.5.6.