中国房地产是否需要反暴利？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

四月份房地产数据公布，全国大中城市房价普遍坚挺。有消息说，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，合理控制开发商利润，以使商品房价格能够回调到在合理水平。

中国房地产行业是否存在暴利？

因为国内代表性大型房企基本上是上市企业。根据上市房企年报，可以直接判断房地产行业的盈利水平。根据2010年年报披露的数字，上市房企其除去税收、管理成本，净利率16%左右，明显不属于“暴利”。

2010年部分上市房地产开发企业利润情况

（资料来源：各企业2010年年报）

2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的一份调查显示，全国9城市“房地产企业开发费用”，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%，可见，房地产开发的总费用支出一半流向政府，政府有必要降低房地产行业的税费，减少政府在房地产利润中的分成比例，还利给普通老百姓。

另外，有研究表明：房地产行业事实上存在“暴利”。

以广东省一手住宅成交均价分析，2005-2010年，5年间，楼价上升1.97倍，平均每年上升35%左右。广州手住宅成交均价2005-2010年，上升2.56倍。在地价、楼价加速上升的时期，开发商闭着眼睛都能挣钱。房地产行业存在“暴利”，确是不争的事实。

再回头看，房地产行业属于高风险、高回报的行业。房地产开发对资本金充足率只要求30%。倘房地产项目回报水平16-17%，开发商自有资金回报率就将达到50%。这是利用财务杆杠效应获得的回报。别人也无须眼红，因为倘若楼市低迷，楼价下跌，使用了财务杆杠的开发商也可能血本无归。

国家发改委拟在商品住房领域实施反暴利规定，有阶段性策略性的味道。以目前房地产的税收体系看，已经有很严厉的反“暴利”的税种，如土地增值税，税率为30-60%。如果项目增值额超200%，开发商理论上要交60%的土地增值税。

其实，目前国内不是没有“反暴利”的规定，主要看执行情况。例如，某些开发商上千亩、上万亩的项目，8年、10年不结算是很普遍的事情，又如何办？在税赋超重的现实压力下，开发商当然是想尽各种办法“合理避税”。近年，税务培训班非常火爆，就很说明问题。

房地产行业盈利高，是事实。地方政府享受了高楼价带来的短期利益，也是事实。

房地产行业税费超重，路人皆知。特别担心，“反暴利”的出发点是好的，但结果很可能是增加了税收。而一切，最终还是要由消费者埋单。