——苏州限购令系列解读（3）

建纬律师事务所苏州分所  赵涛

    针对苏版“国八条”实施细则，在之前的文章中，我们已分析过限购令中“市区”、“本市”及“住房”等概念上的界定（参见以往博文：《苏州限购令中的“市区”到底啥意思？》与《苏州限购令中的“住房”如何认定？》），这一次主要谈谈本次限购令中对房地产开发企业特别新增的一些义务和责任。

        请先看以下政策原文：

     二、“……房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行限购规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订住房买卖合同（契约）时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写家庭住房信息，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明）。对未严格核实购房人购买资格、违规签订住房买卖合同（契约）的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

上述特别标注的部分，是本次限购令较以往政策另一个重大区别的地方，也是广大开发商最应注意的部分。在以往的限购政策中，无非只是对购房条件或贷款要求的不断提高，而这次苏州限购令特别对开发商（经纪机构）提出了要求，这似乎也是考虑到之前市场中大量出现的开发商“帮助”购房者规避有关政策限制的情况，所以才在本次限购令中“痛下”杀手锏，不仅要求开发商要告知限购规定，还要督促对方如实填写信息，这还不够，还要核对当事人证明材料。从法律层面讲，房屋买卖应当是平等主体之间的交易，各方都要对自己的信息进行全面的承诺和负责、都要对已施行的规定进行严格遵守，本不应存在一方需要对另一方进行“特别告知”和“严格核实”的义务，但这恰恰也是本次限购令更为“凶猛”的地方，它不仅要求卖家这一方需要告知买方限购规定，还要严格核实对方的信息，如若不然，限购令也说了，则有可能会被“严肃处理”，还要“承担相应的经济和法律责任。”（限购令第一条）

虽然对于究竟是什么处罚？具体的经济和法律责任是什么？等这些问题，目前尚无明确的答复和官方解释，但总之既然主管部门已经考虑到了这些对开发商的特别义务，则必然存在有可能因触犯这些规定而承担不利后果的可能。因此作为有风险意识的开发商，就应当特别注意尽到这些义务，或至少体现出已尽到了这些义务。然而将来一旦出现纠纷，证明自己已经尽到了这些义务是另一个比较大的难题，所谓“口说无凭”就是这个意思。根据我们的执业经验，我们一般会提供以下几种方案供开发商选择：

1、在补充条款中注明。由于目前市场上几乎所有的商品房买卖合同都会有一份补充条款作为附件，因此在补充条款中特别增加一条乙方已了解并承诺遵守国家及地方等相关限购政策的约定，是一个比较便捷的办法，同时还可以特别说明甲方已就此将这些规定告知乙方，乙方已确认甲方尽到了告知义务。

2、在“承诺书”、“声明书”等文件中注明。事实上在2010年11月2日出台的苏州版限购令中，就已经明确了购房者在签订买卖合同时应当书面申明保证所购房屋为新政施行后新购的唯一住房，但很多购房者和开发商不知道这种声明该怎么写。我们给客户的建议是，都由开发商提前起草好模板并让律师审核，届时直接交给业主签署，这样既简化了手续、提高了效率，又防止业主临时书写的不便和措辞不当可能引发的风险。此时如果您的企业也在使用这种方式，则大可以充分利用这个文件，把甲方已告知乙方所有新政这一事实写进“声明”或“承诺函”中，将来一旦出现争议，则大可抗辩“有据可查”。

3、在销售现场进行公示。这种方式是在销售现场制作大型的公示牌或告示牌，不仅将政策的原文贴上去，还将其放在醒目的位置或购房者动线必经的位置，安全起见，还应当在现场有大量顾客驻足观看的时候，进行拍照或摄像存证，证明卖方在此向所有的客户进行过“告知”。当然，有的开发商还愿意请公证机关来现场对此告示行为进行公证，则效力上更有保障一些。

以上这些方法都是比较安全和妥当的做法，如果有可能的话，最好还应该同时采用。

    对于开发商的核对购房者相关资料和严格核实其购房资格的义务，履行起来时比较复杂的一项工作，进而证明履行过这些义务就更是已达课题了。对于什么是严格核实、“严格”的标准又是什么，这也是政策或规定中尚未明确的部分，但至少开发商一方要尽到合理的充分程度，所谓合理，即要保证核实资料的行为至少在一般情况下、以正常的、理性的第三人都可以达到发现问题的程度，也至少要核实政策或规定所要求的一切应审核的材料和信息，不能有所遗漏，对于相关材料最好还要进行复印备份，以利于将来的复查和举证。