容磁.地产行业观察38期（2011.02）

楼市山雨欲来：限购令之后市场瞬间风险加大

截止3月最后一天的完成，重庆楼市3月数据基本出来（价格数据还没能及时得到），截止3月31日，重庆主城区本月共发放预售许可证数量193.4万方；登记备案预售数据为：112.2万方，销售数据为92.6万方（商业数据可能有少许误差）。尽管价格我们还没得到准确的数据，但3月成交价格将基本在7500元每建筑平方米左右摆动。从本月的数据结构来看，第一个问题是市场大幅度成交原因是限价令的作用的结论不得到有效支撑，从有效供求比关系来看：1.2:1比例，并不能说明市场存在严重的滞销局面；第二个结论是，限购令对开发商的影响较为强烈，预售证件数据与登记预售的比例达到1.72:1，市场存在大量的可售但未售资源；第三个问题是市场绝对供求关系呈现出迅猛逆转关系，预售许可证与成交量比例为：2.09:1，单月市场供求关系首次在2008年6月以来突破2:1的比例关系。

单纯就今年三月数据，我们并不能完全说明市场运行的情况，我们再回过来解读2011年2月的市场状况。2月预售许可证放量为：45万方；新增备案销售数据为84.4万方，销售成交面积为85.9万方。2月数据的三个结论是：新增可售资源与实际销售资源呈现出巨大的缺口，两者的比例维持在1:0.53的比值区间；二是2月新增实际销售资源与实际市场成交量保持一种均衡态势，市场呈现出月度供求平衡的局面；三是市场真实供应量与需求量之间出现巨大的缺口，两者的比值关系为1:0.52的比例关系。而在这种局面下，2月的市场运行价格继续攀升，达到7320元每建筑平方米（中房信数据）

结合今年2、3月数据来看，在国八条和房产税等出台与节日因素综合在内的2月，供应市场受到严重抑制，三月的供应量基于2月被抑制的放量以及受到2010年全年开工量大幅度增长的情况下，预售许可证供应量呈现出巨大的增幅。我们对比2010年市场2月与3月的市场数据可以得到如下结论：2010年2月新增预售许可证数据为74.7万方，今年同比下跌40%；2010年三月预售许可证供应量为147.5万方，今年同比上升31%，两月合计2010年预售许可证数据为：222.2万方，今年同比上升7.3%。今年2个月合计销售量为：178.5万方，同比下跌34.8%。综合两个月数据能形成的结论是，在银行大幅度收缩信贷的背景下，成交量萎缩明显，但供应市场受到2010年新增开工量大增的背景下，呈现出刚性释放态势，市场供求关系呈现出短期迅速变化的态势。

我们结合最近半年市场数据，即2010年10月—2011年3月市场数据可以得到如下结论：期间共产生1036万方预售许可证数量，月均供应量为172.7万方；期间共成交853.5万方，月均成交量为142.3万方；半年累计存量为182.5万方，按照平均市场去化量为1个月的市场存量，按照3月成交量为接近2个月的市场成交量。而其中三月则贡献了100.8万方的存量，这个数据可以解释的现象为去年四季度与今年一二三月市场价格持续上涨的现象，而三月市场数据也可以解释在三月市场促销声音逐渐放大的一种现状。

如果以前的数据能够解释如今市场，那么接下来很自然的假设就是今天的数据能够解释明天的市场。基于我们对2010年房地产投资增幅的迅猛扩大，新增开工量年度80%增幅，而预售许可证仅表现为10%的增幅，可以推断市场在建工程期间存量大增，这必将导致今年供应市场呈现出刚性扩大的现状，也即供应的扩大不可逆转。如果持续的货币紧缩与行政调控的强化，需求将很难短期内迅猛增加，这会导致4月新增供应量与市场成交量再次巨大失衡的现状，这个状况如果维持下去，也即在一个季度以内，市场供求关系将发生较大的改变，开发商资金压力将会进一步凸显，市场极有可能在这种压力情况下开始出现价格的异动，但同时基于市场关系的迅猛改变，地方政府可能会以更快的速度放开调控，如果这个推论成立，那么市场真正的问题会在这波井喷以后的市场再次缩量的程度。则将决定今年余下时间的市场走势。

（以上登记备案供应数据与成交数据为重庆锐理数据提供）