日前在上海出差，恰遇4月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》媒体正在隆重宣传。仔细研究《规定》，确有不少亮点。 1，明确了物业管理区域的划分。尤其对合作开发的物业，在日后管理区域上有了明确的界定； 2，明确了业委会成员的任职资格。对于业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，限制其成为业委会成员，这样最大限度的避免了物业管理公司在履行职责时而得罪业主遭报复的情形出现； 3，明确了新、老业委会交接过程中容易出现的问题。对于老业主委员会拒不移交有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物或物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助； 4，增加了以栋、单元为单位的业主小组。业主小组有权决定所在栋或单元的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护； 5，建立统一的物业管理招投标平台。尤其是业委会要重新选聘物业管理企业，必须通过上海市统一的物业管理招投标平台进行公开招标； 6，增加了业主自行管理的模式。同时明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护； 7，增加了房屋保修金的管理办法。要求建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则； 8，明确了开发建设单位必须要成立业主大会的责任。建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任； 9，明确了当房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会就可以强制维修； 10，明确了法律责任。对于业主、使用人、物业管理企业、开发建设单位、行政主管部门和行政主管部门的工作人员违反《规定》后，相应承担的法律责任和处罚金额予以了明确。同时，我认为；该《规定》也存在着一些需要进一步完善的地方。 1，《规定》依然没有解决业主大会的问题。众所周至，我国现行的《条例》或《规定》为保障全体业主的权益，都设有业主大会的义务和责任，但业主大会责任的履行在现实物业管理操作过程中并非易事。 2，虽然增加了业主小组，但没有明确业主小组和业委会的关系，尤其是在解决本楼栋的费用开支与业委会的意见不一致时，应该如何操作。 3，物业服务企业向业主提供有偿服务或提供服务合同约定以外的服务项目的服务报酬的归集不明确。 4，对于承接物业时的检查验收的工作标准和对于验收不合格的处理办法和物业管理企业的责任和义务不明确。 5，虽然明确了物业对违章装修必须在24小时内要报告有关行政部门，而有关行政部门要在多长时间内来处理没有明确。《上海市住宅物业管理规定》是在原来2004年11月1日颁布实施的《上海市住宅物业管理规定》基础上进行修订的，从前后两部《规定》中可以看出，上海物业管理行业的发展飞速，物业管理的着眼点也由原来建立物业管理的游戏规则提升为建立和明确住宅小区综合管理体制；乡、镇人民政府、街道办事处对业主大会组建的工作职责；业主自我管理的规范要求；规范业主委员会运作管理，帮助业主提高自我管理意识；强化行业监管的主要手段以及物业使用和维护制度。我相信；随着上海住宅物业管理新规定的执行，上海物业管理行业将会有一个更加健康的发展市场和空间。