独立地产评论人：文/丁延平
夫地产者，房与地合二为一也，方成一体完肤！而旅游地产乃商业地产之大宗，其用地之特殊，或临山看海；或与高尔夫为伴，总之尊享了城市稀缺资源！海南旅游地产蓬勃发展由来已久，新增名盘甚众，三亚湾之凤凰岛与迪拜名筑同荠，岛内诸如温泉度假公寓、海景半山别墅、全海景酒店式公寓等，沿低纬度黄金海岸线由东往西铺展。清水湾、富力湾、香水湾，湾湾环环，环环湾湾，湾出一个享誉世界的博鳌论坛！
今海南一声喷嚏，令业界哗然，“蝴蝶效应”由岸顿生！原因何在？不是民众神经脆弱，而是等待已经的利益集团终于看到了一线曙光，开发商更是有“解放军”要来拯救我们的憧憬！ “限购”松绑的信号在民间流传。若海南真的有胆踩“限购红线”，那真是冒了天下之大不韪！？虽不知“海南限购调整政策”的细节，但令多方猜想空间巨大！
半路杀出了个“程咬金”，是否搅浑大局？这是利益集体各方关注的核心。然“两会”后政府平抑高房价之决心重下，限购正当时！政府若真的就“从了”或是“默许”了，搞不好又来几个“程咬银”！其苦心设计的“楼市调控版图”可能就要前功尽弃了！
观当今楼市之格局，“新双轨制”框架雏形初具，或言中国房改之路早该如此，政府当为社会给阶层提供不同层次地居住产品，关爱不同阶层的住房消费者，实现无缝对接。而现在可以视为补课。
海南本地居民常年浸染于海风、沙滩与阳光，风干了的咸涩味他们并不感冒，再者，本地居民一般有自己的居所，除换房改善需求外，他们别无所求！故而海南岛旅游地产的主流客群是岛外消费。
“要想身体好，就到海南岛!”位居琼州海峡与太平洋之间的海南岛实乃海上明珠、人间泽国。前年国际旅游岛的定位更是让房价一路飙升到峰值。此前，海内外有点钱且又很闲的人都在购买海南的旅游地产。目的何在？一在养老、度假居住；二在投资获益。因为投资溢价颇丰，国人当然乐此不彼。客群渠道宽泛，除国内诸省中产以上人士外，外国的有俄罗斯、韩国、日本人等。
由此，笔者为海南鸣冤！因为“大限购时代”海南房地产应该很受伤！相信此前岛外客户在海南购置物业也涉足到了普通商品住宅市场。试想，一个几乎全部依托于外销的特殊市场，在“限购限贷限外”的三层政策叠加压力之下它的生存之路何其狭窄？
海南特色如此另类，当然也要有“差异化“的政策，而不能搞“一刀切”！
每个城市的父母官在经营城市时都会有一个城市发展定位，比如工业城市那它就应该以重工业或是轻工业为支柱产业来进行发展；再如，深圳年轻的国际化都市，它就应改以高科技IT、金融、文化产业为主线来发展。现在海南整了一个国际旅游岛，是以旅游业为经济支撑点的城市，当然要大力发展旅游业，而旅游地产更不可或缺！
即便如此，海南的旅游地产也要应该加强管制，以免泛滥和造成资产流失，就这点而言，笔者认为“限外比限购”更重要！“限外”主要是限外资，防止热钱炒作优质物业，把坏帐扔给中资银行，那也会造成区域性的金融危机。至于“限购”政策笔者认为海南方面应该在普通商品住宅市场进行“限购”！对于旅游地产开发要做到总量监控！用好每一宗旅游开发用地，就像当年内地城市管理“别墅”用地一样来推行。在需求市场也即在消费市场上可以尝试“弹簧式限购，也即“紧的时候可以松一点、松的时候可以紧一点”！不是全国甚至全世界的有钱人都想买海南的旅游物业吗？这又如何堵得住，民间投资的渠道本来少之又少！防通胀也好、养老常住也罢，要买就让他们买吧！
在海南，有些项目可能是一夜或3-5年就爆涨的奢侈品，可作为传家之宝的艺术品珍藏一生，那么购买之后买家必须按规定税率缴纳“奢侈税”，因为旅游物业溢价的高额部分得益于城市配套的不断升级，这部分税费笔者建议要有60-70%拿来作为返换给当地的城市建设者的身上。对于旅游地产的另一方法是，期限满后政府收回，年限就40年产权，以收回时节点的评估价的一定比例来返还给业主，国家与业主4比6分成，国家分得的40%拿出一半补贴给当地的城市建设者。
海南旅游地产当受限与否，笔者认为要有针对性地去“限”，合理调结构，分而治之！