上海二中院二零零九年九月份新做出了一份判决，很值得玩味。这个案件中涉及了合同法重要的第一百一十四条：违约金已经在房屋买卖合同中明确约定，当事人并无恶意违约情形，是否还要承担高达20%的违约金？这一条款是对违约金和实际损失之间的调整，上位的法律原则既包括公平原则也包括诚实信用原则。张雷律师为您详细解读这个案例，请诸位买房人阅读参考。
    案件的基本事实
    1.原告：售房人；被告：买房人。
    2.原告和被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并已生效。
    3.合同约定：被告在合同签订七日内申请银行二手房贷款。
    4.被告贷款未通过银行审核，则应在付款日前支付余款。
    5.被告未在付款日前付清余款，原告有权解除合同并要求被告承担20%的违约金。
    6.后：被告贷款申请未通过银行审核，原告起诉要求解除合同并承担房价20%的违约金。
    购房贷款未通过审核，房地产买卖合同解除
    在这个案件中，原告也就是售房这一方，很好的运用了合同条款保护自己，曾在合同中明确提出，如果被告未通过银行贷款审核，也未能在付款日前付清房款，那么出售房可以通过通知的形式，单方面行使合同解除权。案件中，被告未能如期付清房款，原告通过起诉的形式，向被告提出了解除合同的要求。根据法律规定：通知至到达地方时生效。在这个案件中：“原告于起诉状中明确要求解除房屋买卖合同，该起诉状于2009年3月31日送达被告，故该日期应为合同解除之日。”

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