中海式应对调控：抢地抓钱并进
甘刘林/文
提要：刚进入2011年，中海就在土地市场发力，第一季度拿地规模就超过去年全年的三分之二。同时，中海也在谋求海外融资和加大销售力度。
加息的靴子再一次落地！！！
央行在清明节的最后一天宣布，从4月6日（清明节后第一个工作日）起基准利率上调0.25个百分点。这是今年内第二次加息，也是去年10月以来的第四次加息。而目前的存款准备金率也已调到了今年来的历史高位——20%。
至此，资金水龙头再一次拧紧。再加上以“限购令”为核心的新“国八条”等楼市调控措施，如今的房地产市场可谓风声鹤唳。
然而，在这样严厉的市场背景下，中海却在第一季度拿下了500多万平方米土地，而去年全年新增土地也只有767万平方米。
与此同时，中海在北京、上海等地项目传出降价消息，而且中海也准备在海外融资。
“一手抢地，一手抓钱”的中海式应对调控正在上演。
抢地
中国楼市在经历了去年的“调控年”之后，如今迎来的是更加严厉的调控。目前是“限购”、“限贷”甚至停贷等，几乎能想到的调控措施齐上阵，共同编织着楼市调控网。
然而在4月5日央行发出将于4月6日上调利率时，却有人评论道，“现在央行加息和上调存款准备金率就像来‘例假’，居然还有人拿这些说事？”尽管该评论带有戏谑之情，但其也道出了目前楼市调控的尴尬。
虽然当前楼市调控政策越来越严、越来越多，但是当前的房价依然高企，房企的抢地热情依旧不减，比如中海。
中海在去年大赚124亿港元之后，似乎更不惧怕楼市调控。在刚进入2011年的头两个月，中海拿地就达到503.6万平方米，而这差不多相当于其去年新增土地767万平方米的65.6%。但这并不是中海今年以来拿地的全部。
在熬过了楼市传统淡季的一二月以后，进入金三银四的三月，中海抢地势头似乎更加生猛。中国房产信息集团研究中心监测显示，进入3月份后短短3天内，中海接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地。
3月17日，中海的身影又出现在合肥的土地拍卖市场上，最终中海以7.0758亿元的总价拿下一块地，其楼面地价为1956元/㎡，溢价率为16.43%。而这也是中海第一次进入合肥。
“中海今年以来拿地确实比较积极，这说明其看好后市，而且本身具有拿地实力”，一名长期跟踪中海的房地产分析师表示。不过他同时也提到，目前中海拿地几乎都是在二三线城市。“这是未来的发展趋势”。该分析师说道。
该分析师的观点和一位接近中海的周姓业内人士不谋而合。周先生说道：“目前国家对楼市的调控已经非常严厉，而一线城市不仅泡沫比较严重，而且发展也相对比较饱和。所以不管是万科、中海等龙头房企都在进军二三线甚至四线城市，大多数房企都在向这些区域扩张。而这也是房地产发展的趋势”。
中国海外董事局主席孔庆平在3月17日举行的业绩说明会上也说道：“今年初，确实有一些城市给我们带来了一些机会，尤其是没有进入的一些城市，包括长沙、南昌等。我们一直在跟进这些中部地区，因为整个公司经营布局在中国中部比较薄弱，所以在年初增加这样一些机会，我们也想获得这样的机会。”
不过，根据中海年报透露，中海今年第一季度所拿的500多万平方米的土地并不是其今年计划的全部。根据中海年报消息，预计2011年会进入3到4个新城市，新增土地可发展楼面面积不少于720万平方米。
事实上，低调中海今年狂飙土地并不是第一次。2009年的10月28日、29日和30日，中海分别斥资38亿元、41亿元、35亿元在佛山、重庆、沈阳三地斩获三个地王。也就是说，三天之内，中海斥资114亿元，在三个地方制造了三个地王。
抓钱
在楼市风声鹤唳的今天，也许没有比降价更加撩动人们神经的了。要知道，万科在2008年率先降价确实吃够了苦头，不但售房部被砸，甚至王石在那之后都忌讳谈房价了。
但是在如今的市场背景之下，也有部分房企冒着市场风险开始了各种各样的降价，比如万科、中海。
尽管中海宣称全年赚了124亿港元，成为了最赚钱的内房企。但这并不代表中海就不缺钱。
孔庆平在业绩说明会上就表示，预计今年上半年，集团将在香港展开大规模的融资活动。
同时，孔庆平还透露，截至2010年底，中国海外手持现金额度为320.5亿港元，资产负债率为22.8%。
尽管如此，但是中海在未来一年开支也将高达630亿港元，其中100亿港元用于已购土地，230亿港元用于新购土地，300亿港元用于在建项目。也就是说，当前中海面临的资金缺口约310亿港元，而这个资金缺口则主要通过销售回笼和资本市场融资。
在销售方面，中海在上海已经有楼盘传出了降价消息。3月6日，中海在上海开发的中海御景熙岸开盘，销售员的报价是90平方米的全装修房总价为180万元～210万元，折合每平方米仅为2万元～2.3万元左右。
但是上海网上房地产显示，中海御景熙岸的网上参考价，最便宜的一套房也要卖到2.6万元/平方米，最贵的达到3.04万元/平方米。因此，按照网上房地产的上述参考价格，御景熙岸相当于只以参考价的7.6折销售。
此外，在市场融资方面，孔庆平上述业绩说明会上称，作为上市公司，融资是日常工作，会根据集团日常资金状况和需要，包括整体财务结构安排这样一个计划。“目前只是增加人民币的机会和融资可能性，所以我们正在研究”。
前述周先生也表示，尽管目前市场调控比较严厉，但这对于一些品牌房企来可能也是机会。
不过，上述分析师也表示，虽然目前的市场低迷对于一些企业是有一定机会，但是这样的机会能否抓住也要看企业的实力和对机会的判断是否准确。
“每个房企都是缺钱的，中海也是如此。如果房地产市场在多重政策叠加之下，真的长期陷入低迷，那么大多数房企都可能会出现资金链危机”，该分析师表示，更何况中海本来都是“地王大户”，如果政府再下定决心严查土地，那么像中海这样的大规模拿地上市公司面临的危险可能更大。
同时，该分析师还表示，从去年底到今年初，已经有多个房企在香港资本市场通过IPO或者发债完成了融资，但这个融资窗口有可能在多个融资潮后关闭。
“如果内地房地产市场在政策调控下继续低迷，再加上国际金融局势动荡，那么要想从香港资本市场融到大量资金的难度也会加大。”该分析不无担忧地提醒道。
文章来源：《蓝筹地产》2011年4月刊