楼市调控升级 房贷乱象横生

 

甘刘林/文  

提要：本来是楼市调控利器的差别化房贷政策，在如今楼市调控严冬背景下却演绎出了诸多乱象。

 

进入4月，四大银行2010年年报全部出炉，净利润总额超5000亿元。每天净赚约13亿元的业绩让四大银行很是风光。

然而在银行业大赚的背后，却也面临着诸多挑战与诟病。尤其是今年以来国家为调控楼市和控制通胀所采取的一系列信贷紧缩政策，更是让银行同楼市以及购房者的关系更加复杂，甚至乱象丛生。

 

房贷之难

 

“差别化”信贷政策，同“限购令”等一起充当着当前楼市调控的利器。然而信贷这一直指楼市金融命脉的政策，却在楼市严控的当前制造着诸多更“市场化”的版本。而房贷申请难度增加、房贷成本上升则是不争的事实。

“尽管我是首套房，但是首付是三成，利率还上浮了10%”。虽然小刘对购房成本的增加有点不满意，但是他明显也为自己能申请到房贷感到满足。

小刘是今年一月初买房的，楼盘位于九龙坡的华岩新城，每平方米7000多元，套内面积约90平方米。他是在建行申请的房贷，“当时银行给出的条件就是首付三成，利率上浮10%，要不就只有继续等待。”小刘说道。

今年一月初，国家对楼市的调控已经非常严厉，而且信贷政策也已经卡得比较紧。“尽管购房成本增加了好几万元，但是我买来是自住，而且担心以后更难买到合适的房子，所以最后还是咬咬牙买了”。小刘为自己能买到合适的房子，面带微笑地说道。

小刘也许是幸运的，他的房贷申请差不多半个月就下来了，因为他刚好赶上了银行冲击放贷的年初，尽管去年以来国家都在大力调控放贷规模，但是今年一月银行新增贷款同样达到了1.04万亿元。

同小刘幸运不同的是，在进入2月过后，银行的贷款额度更加紧张，像小刘一样的真正刚需置业者却已经很难再成功申请到房贷。

“我们手上去年积压下来的单子，现在都还有很多没有申请到贷款”，重庆美联物业金融事业部副总沈世伟对于当前的房贷之难感受颇深，他在3月31日接受记者采访时如此表示，“现在不管是首套房，还是二套房的房贷都很难申请”。

 

房贷之乱

 

在房贷难申请的同时，在深圳、广州等地还出现了银行“返价”现象，而且还引起了银监会的高度重视，并三令五申要求银行规范房贷行为。

所谓“返价”，即银行对此前房屋贷款合同或者贷款意向书中约定的优惠利率进行单方面提价。

今年春节过后，部分购房者发现自己的8.5折房贷优惠被单方面取消。于是，2月下旬，数百深圳购房者集体维权，更有维权者聚集深圳银监局门口，希望责成相关银行按照原本承诺的8.5折利率优惠放款。并且以深圳为起点逐渐蔓延到广州、北京等地。

为此，银监会3月10日下发了《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求已有银行方面签字的房贷合同，银行必须按照合同约定执行；只有借款人单方签字的合同，银行原则上应继续按照合同约定执行。

 “虽然目前政府在大力推进金融业的市场化改革，而且也取得了一定的成效，但是垄断性还是比较强”，金融分析师张先生表示，针对当前银行返价以及其他现象，银监会大多时候也只是风险提示和宏观指导。

“其实现在银行也没有明确说没有首套房贷优惠，只是告诉你如果想要享受优惠就继续等”，重庆地产分析人士王先生表示，只是不知道这个“等”到底要等到什么时候。

事实上，除了前面提到的银行“返价”之外，当前银行房贷还存在“额度费”、“捆绑销售”等。

重庆地产知名人士王君就在新浪微薄上透露，某楼盘条件谈得最好的一家银行政策是，凡首套贷款按揭可打九折，但须交1万的“理财费”，有收据。如客户自愿不打折，则只须交总房款1%的“理财费”，但利率上浮10%。所有收费均不做书面公示，仅口头沟通。

所谓的额度费就是，银行按照房贷总额收取一定比例的费用，银行对客户也称“理财费”，比例大多在1%左右。

而所谓的“捆绑销售”就是，如果要想成功申请房贷就要买一定数量的银行相关理财产品。

“不交额度费和不买理财产品也可以，和前面不愿上调贷款利率一样，那就是继续等待”。王先生表示，而且银行是把这些不“配合”银行工作的客户一直排下去，即使排到他了也会把他往后推，让客户继续等待。

“也不一定是非得要交额度费或者买银行理财产品”，沈世伟根据他了解的情况介绍道，只要客户在贷款行有一定存款，或者说愿意把自己的存款存进申请房贷的银行，也可以申请到房贷。

“现在银行最缺的就是存款，由于国家的信贷调控，严卡存贷比，没有存款就放不出贷款”。沈世伟如此解释道。

 

调控之难

 

本来国家是希望通过收紧信贷等一系列组合拳，从而控制房价的；然而按照沈世伟的说法是，“现在购房成本大大提高，特别是增加了首套房购房难度和成本，但是房价依然高企”。

那么房贷政策到底该如何调整？又该通过怎样的信贷政策来控制房价？

“二套房大幅提高首付比例和上浮贷款利率、停袋三套房无可厚非”，沈世伟说道，虽然购买二套房也不乏改善型购房者，但是毕竟他们至少是已经有房的人，而三套房的投资属性更浓。

“对于投资投机者，如果可以申请到贷款，那么他大多时候会通过贷款的方式购房”，沈世伟说道，毕竟通过银行杠杆能够获得更加丰厚的收益。所以沈世伟建议，既然国家调控要求实行“差别化”的信贷政策，那么就要严格执行，而不是现在有些银行那样“一律提高首付和利率上浮”。

对于当前的房贷乱象，沈世伟和大多数人给出的解释一样，“银行资金紧张，贷款额有限”。

事实上确实也如此。截至3月底，央行自去年以来已经9次上调存款准备金率，此次上调之后，大型银行的存款准备金率也达到了20%的历史高位。“也就是说，银行吸收100亿元元的存款，有20亿元要上交。这样一来，银行的房贷资金更少了”。沈世伟说道。

“我们银行今年以来差不多已经停止房贷了”，在重庆深圳发展银行某支行上班的刘先生对记者表示。刘先生现在就是做存款业务，每个月的基本任务是5000万元。“但是难度很大，工作很难做”。刘先生甚至都有辞职不干的念头了。

不过，在沈世伟看来，目前通过信贷调控楼市似乎进入了一个怪圈，即提高购房成本和购房门槛，从而希望控制房价；但是最终却是增加了普通购房者的成本，甚至把部分真正需求者挤出了市场，但房价依然高企，甚至继续飙涨。

所以沈世伟建议，“对于首套房该有的优惠政策还是应该坚持，而且在提高贷款成本和购房门槛的同时也要尽量降低首套房的交易成本”。

                                            文章来源：《蓝筹地产》2011年4月刊