重庆高端公寓价格标杆

甘刘林/文  

提要：“城市中心大平层豪宅的发展是楼市和城市特定历史时期、特定发展阶段的产物！”

城市价值决定楼市价值。这一点也正在重庆得到体现。

继之前国家对重庆的“314”部署之后，中国内陆第一个、也是继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区——两江新区落户重庆，从而开启了重庆新的发展历史新阶段。

与此同时，重庆的房地产市场经过这些年的发展之后也趋于成熟，主城区内环住宅用地也日益紧缺，因此，重庆市在去年提出了向主城外环扩容的发展路劲。

重庆城市价值的提升，使重庆的楼市价值也得以显现；而重庆房地产市场本身发展的成熟，以及国家对房地产调控的常态化，从而使得部分房企向高端市场转变。市场主体发展的需要和市场需求，共同催生了重庆高端公寓市场。

市场催生高端公寓

“城市中心区域的大平层高端公寓是房地产市场发展到一定阶段的必然产物。”重庆渝能壹佰房地产开发有限公司副总经理苏建波对当前重庆市场上越来越多的、动辄上百万元甚至几百万元的高端公寓豪宅现象如此解释道。

“城市市区大平层高端公寓的出现，一是由于房地产行业本身发展的需要；而是部分房企自身树立品牌的诉求”，苏建波继续解释道。

不过，根据苏建波的说法，一个城市市中心大平层豪宅的出现是需要一定条件的，这些条件包括：

一是房地产发展到一定程度之后，它的投资投机属性已经变淡或者说已经没有居住属性那么强。“也就是说，这些动辄几百平方米，总价高达几百万元的高端豪宅公寓的居住属性更强”。苏建波说道。

二是部分品牌房企自身发展需要，并且刚好拥有这样的核心地段地块。“房企在经过大浪淘沙之后，也出现了分化，一些房企为了树立自己的品牌就会通过这样的高端项目来实现”。而苏建波更为直接的解释则是，一个具有标志性质的高端项目是对一个房企综合实力的检验，从设计到施工，从资金到管理等各个方面都要达到一定的水平才能做好这样的项目。

第三个条件就是市区内的别墅项目差不多卖完，市中心土地已经比较紧张。“事实上，城市中心的大平层高端公寓对郊外别墅有一定替代效应。但是无论怎样，目前城市中心的配套都比郊区要完善得多，所以这也是城市中心高端公寓的优势之一。”苏建波对记者说道。

在苏建波看来，一个城市中心豪宅公寓的出现和发展，除了上述的条件之外，还有两个比较重要的条件就是：社会消费水平和城市人口基数比较大。

那么，重庆目前适合发展城市高端豪宅吗？这在苏建波看来似乎已经不需要多做解释，因为他所在的阳光100就在努力将两江壹号打造成重庆高端豪宅的标杆。

事实上，目前重庆市场上也确实出现了一些高端公寓，而这个则以中海在江北嘴的住宅项目为代表。根据记者目前了解的信息，中海规划将该项目打造成重庆乃至西部豪宅的标杆，无论是在产品品质还是价格上都要成为标杆。而且也正是中海这一项目激发了人们对重庆高端公寓的讨论热情。“毕竟高达3万每平米、总价好几百万元的大平层不是一般人能够想象的”。曾有重庆地产界评论人士如此评价道。

不过，重庆这些年来的经济发展以及城市价值的提升确实也为高端公寓豪宅提供了一定的基础。重庆去年GDP增速17.1%，人均GDP已达4000美元；而且因为主城内环土地已基本开发完毕，去年重庆市也提出了向外环扩成的发展规划。

价格标杆

重庆房地产市场的发展催生了高端公寓，那么这些所谓的公寓豪宅到底怎样体现它的“豪”？他们又如何打动自己设定的高端客户？其市场前景又如何呢？

“评价豪宅的标准，价格肯定是第一位的”，苏建波根据他自己的理解如此来定义城市中心的豪宅。在他看来，这些豪宅公寓的价格应该在周边平均房价的3倍以上，单套面积应该在周边评价单套面积的2.5倍以上.。

事实上，还在去年市场上就有消息称，阳光100试图将其南滨路的两江壹号打造成重庆高端公寓，而且单价可能在4万元每平方米。但苏建波只是透露他们在“认真”、“用心”将该项目做成具有代表性的高端项目，至于价格等细节并没透露更多。

那么从阳光100南滨路项目的4万元每平方米，到中海江北嘴项目的3万元每平方米，似乎都在制定着重庆高端公寓的价格标杆。那么，这些“价格标杆”项目的发展前景又如何呢？

“要做这些项目可以说是可遇不可求”，苏建波如此形容这类豪宅，“要做这样的豪宅，一定要有这样的地块才行。即使放眼整个重庆，具有这样潜质的地块也不多。而对于这样的豪宅稀缺性无疑是其最重要的价值潜力所在。”

“因此，只要开发商能够用心去做产品，把产品的各方面都做到一流，并做到若干年也不落后，那么这样的产品一定是有市场的”。尽管苏建波对此类产品比较有信心，但是他在接受记者采访时多次强调“做这样的产品是对一个开发商综合实力的集中检验”。另外他一直强调的是，“楼市高端项目是特定历史时期、特定发展阶段的产物，并不是哪个突发奇想”。

不过在房地产业内人士周先生看来，真正高端项目除了价格之外，产品本身以及后期服务同样重要。“真正的高端产品，价格并不是唯一重要的衡量标准”，周先生解释道，因为一个项目卖出之后，还有后期服务以及能否真正提供给业主真正的舒适和享受。

此外，尽管周先生也承认一个高端项目能够对企业品牌产生一定的影响，但是这种影响是有限的。“一个企业的品牌，尤其是像万科、中海等全国性企业品牌，他们是由许多个项目凝聚而成的，并不是通过哪一个项目就形成了”。周先生说道。

                                                         文章来源：《蓝筹地产》2011年4月刊