恒大82折探路市场 楼市拐点正酝酿？
甘刘林/文
提要：楼市调控已然进入深水区，恒大82折优惠再出江湖，万科、中海、远洋等龙头房企降价端倪初现。那么楼市有可能迎来拐点吗？
山雨欲来风满楼。
在“限购”、“限贷”、“制定房价控制目标”以及收紧金融等多重政策的合力之下，当前的楼市正在春天里过着寒冬！各个房企也在采取相应措施应对寒冷的“冬季”。
这时，在去年楼市严厉调控中率先降价并尝到甜头的恒大，再次祭出降价大旗。而万科、中海、远洋等也通过各种隐性手段降价出货。
那么，在楼市调控没有最严只有更严的当前，这些龙头房企的降价是否意味着楼市拐点的到来？这次的楼市调控将对地产行业未来发展产生怎样的影响？
探路市场
进入楼市传统旺季的金三银四的3月之后，开发商和购房者等来的不是楼市的热销，而是住建部催促各地方政府按照新“国八条”出台今年楼市控制目标的耳提面命，同时还有发改委关于“一房一价”以及不断上调的存款准备金率和利率。
“这一个个调控措施就如一记记重拳，不断挥向当前的楼市”。此前一名业内人士在接受记者采访时如此描述道。
正是在这种背景之下，3月初就有消息称，“为了应对限购令，恒大地产即将在成都、合肥、南昌等城市推出85折优惠，但此次优惠活动仅限于首次置业者”。
尽管这一消息并没有得到恒大确认，但后来的事实则证明其并非空穴来风。彼时，恒大总裁夏海钧回应该媒体称，一切消息以新闻公布为准，集团定价策略一贯随行就市，85折销售的决定需要由集团定价会议通过，目前还未实行85折销售。但夏海钧预计，随着限购令的实施，一线城市的楼价将会下调。
而到了3月中旬，恒大推出的优惠措施不是85折，而是82折~85折，只是这个优惠只针对购房者前20名。
此外就是，恒大的82折优惠也不仅是上述提到的成都、合肥、南昌。根据记者不完全统计，截至4月6日，恒大推出了82折优惠措施的城市除了上述三个之外，至少还包括宜昌、长春、南京、长沙、沈阳、合肥、重庆等多个城市，优惠项目囊括了恒大绿洲、恒大华府、恒大金碧天下等恒大旗下的多个品牌项目。
值得一提的是，恒大是3月15日在成都推出82折~85折优惠措施的，这一天不仅是“消费者维权日”，也是成都出台细则一个月之际。
此外，夏海钧在恒大2010年业绩发布会上接受记者采访时也表示，公司从去年到今年一直都说随行就市，每一个楼盘根据城市的不同特点进行销售体系的定价，目前没有全国统一的调价计划。
恒大此次的优惠措施至少从目前看来似乎具有一定成效。4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，恒大以201亿元的销售总额排名第二，以290万平方米的销售面积排名第一。
事实上，恒大率先降价应对调控并不不是第一次。在2010年的5月上旬，为了应对“国四条”的颁布，恒大就决定全国所有在售项目一律实行“85折”优惠。当时，恒大在全国25个城市拥有57个项目，产品覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个系列。而且恒大成为去年6月少数业绩飘红的房企。
酝酿拐点？
在恒大推出一定折扣优惠探路市场的同时，远洋、万科、中海等企业也在部分城市的部分项目开始了降价或者说谨慎的定价策略。
其中，远洋一方北润园的降价甚至引发了部分业主维权。根据媒体报道，3月4日，远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款83折、贷款84折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格达到19000元每平方米。此次远洋降价促销降幅达到4000元每平方米。而此前远洋销售却承诺“远洋不会降价，如果降价了，远洋肯定会补偿差价”。
同时，中海在上海的中海御景熙岸开盘报价为每平方米2万元~2.3万元，但根据上海网上房地产信息，此前该项目的参考价为每平方米至少2.6万元每平方米，最贵的达到3.04万元每平方米。以此计算，御景熙岸相当于只以参考价的7.6折销售。
那么，这些龙头房企的降价能否推到楼市降价的多米诺骨牌呢？
对于恒大的降价行为，北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强解释道，“不能仅从恒大的优惠力度就说恒大降价了，得看恒大楼盘目前的市面销售价格是否低于之前项目的售出价格。”
不过陈国强还是从他的角度解释了恒大降价的可能原因。他说道：“恒大降价可能是基于以下原因：一是恒大作为一家南方的房产企业，在南方城市作一些让利是恒大企业全国发展战略的需要。二是恒大产品一直走中档路线，降价优惠符合恒大快速开发、快速回笼资金的高效循环模式。三是在如今的政策调控局面下，恒大针对市场率先做出的让利反应最容易取得成效，之后再跟风降价的企业未必就能收获那么大的利好。”
值得一提的是，3月23日，有人问在香港参加瑞信会议的潘石屹，今年房价涨还是跌？潘石屹说，“本月底政府公布后你就知道了，今年房价不是市场决定，而是政府决定。”
但纠结了近两个月的各个地方政府，集中在3月底公布的房价控制目标除了北京“稳中有降”之外，其余一律上涨，而且大多在10%左右。
“尽管大规模的降价潮并不一定会出现”，有房地产分析人士如是指出，但是经过这次调控之后的房地产必须面对转型的课题。
该人士继续指出，即使没有当前的楼市调控，中国的房地产也将面临转型问题。“毕竟随着城市化率的不断提高，住宅市场的发展空间将逐渐萎缩”，该人士说道，“不过，中国经济步入转型期更是房企探路转型的深层次原因。”
根据政府规划，2011年是中国经济“十二五规划”的第一年，转变经济增长方式和产业创新已经越来越成为经济界共识和努力的方向。而房地产行业在经过2008年的调整、2009年的暴涨以及2010年的调控后，也更加理性、发展更加多元化，政府对于保障性住房的重视也将不断分化市场。传统的增长方式越来越显得过时，众多房地产企业都在寻求新的利润增长点和价值取向，整个行业呈现出一种百家争鸣、多元扩散的竞争形态。
“不管是当前的房地产市场，还是整个社会都处在一个变革时代”，重庆领域机构常务副总、执行董事王君说道，“这次的房地产调控加快了房企转型的到来，而且一个行业的发展也需要一定的调整”。
房企转型
在如今这个大变革时代，房企转型的出路在何方？
此前陈国强在接受记者采访时表示，事实上，当前一些品牌房企已经在开始试水转型了。而这个转型的方向就是发展业态和盈利模式的多元化。
陈国强所谓的业态多元化指的是，从单一的商品房住宅市场向旅游地产、商业地产、养老地产等多业态转变，从而增加企业的抗风险能力和提高盈利能力。陈国强同时强调，随着城市化和经济发展水平的提高，商业地产的机遇也会越来越大。
事实上，去年以来，包括万科、招商、保利等龙头开发商都已经开始涉足商业地产，而龙湖、恒大等更是大力进军旅游地产，如金地、复地、中海则开始了资本多元化运作……
“未来5到10年内，中国房地产企业从价格竞争转向价值竞争创新是不可或缺，里面涵盖了企业的组织机构，市场配置资源的手段、形式，同样重要的是需要事业和思维的创新，更高的创新。”有关房地产分析人士如此预测道，“以往的企业发展更多体现的是资源属性，以土地、资金等资源的高度集中来取得发展，但随着行业的不断发展和宏观经济的转型要求，开发商未来将越发需要以经营能力和独特模式为核心竞争力。”
对于当前及今后房地产的发展方向，陈国强说道：“政策在变，市场在变，规则在变，预期在变，开发商应该审视基本商业逻辑——回归产品、回归客户、回归管理，并重塑盈利模式”。
文章来源：《蓝筹地产》2011年4月刊