根据北京是房地产交易管理网提供的统计数字，2011年4月份上半月北京存量房交易量（网签量）仅4000余套，环比（3月份上半月）下降20%，但同比（去年4月份上半月）下降60%。这一数字并不意外，但意外的是，北京的存量房价格在交易量直线衰减的背景下并未出现与交易量同步的下降趋势。

北京的存量房交易量确实大幅度减少，但目前的交易量基本上集中在“限购”政策以外的刚性需求，投资性购买肯定是暂时处于锐减状态。但问题就是出在投资和“限购”政策屏蔽掉的那部分潜在需求上，只要这部分需求不能永久性隔离在市场交易范围内，北京的存量房的价格就不会与交易量同步下降。相反，随着“限购”措施的延续，这部分购房需求会形成“压缩空气”效应，一旦“限购”解除，这部分需求就会反弹。这一点不仅是购房者明白，存量房业主也很清楚。这就是目前存量房交易量下降但价格不降的原因。

从这一点看，这次政府的宏观调控政策的目标没有明确指向“扼制房价”是明智的，至少是能够让调控结果的考评留有充分的回旋余地，所谓“稳中有降”也并非意味着绝对下降，而是局部下降。从目前的市场交易情况分析，远郊区的存量房价格肯定会呈现局部下降趋势，但现在的城六区（原来的城八区）的存量房价格肯定不会快速下降，除非业主遇到资金压力。目前的新楼盘大体出现两极分化，一个极端是位置偏远的楼盘，由于市场观望情绪的持续，迫使开发商不断采取降价策略进行突击销售，以缓解资金压力。另一个极端是位于市中心黄金地段的中高端楼盘，由于品牌效应和资金实力相对较强，很难出现明显的降价局面。因此，新盘的降价也不是普遍现象，而是有地区特征的。但是，从中长期市场供需态势分析，新楼盘降价仍然比存量房降价的可能性大，毕竟新楼盘对开发商形成的资金压力远比存量房的小业主压力大，开发商为了缓解资金压力，肯定会采取价格策略，但也只是“赚多赚少”的差别。不过，由于2010年以来北京土地供应量规模的缩减，新楼盘在北京房地产市场上的份额已经大大减少，因此，新楼盘价格对北京市场的价格走势的影响力也大大衰减了。

鉴于3月份和4月份上半月出现的存量房交易量大幅下降的局面，“拐点论”又再次被提出，但我并不同意。由于上述原因，在新楼盘（二级市场）为主体的房地产市场中，通过控制交易量肯定能取得的阶段性的降价效果，但在存量房为主体得房地产市场中，以个人产权为主的存量房价格很难在短期内与交易量同步下降，相反，如果存量房资源呈现“短缺”局面，存量房价格非但不会降，反而有可能呈现上升趋势。因此，解读北京市政府“稳中有降”的调控政策，还应该从存量房资源的稀缺性着眼，不能仅从交易量分析。由此看来，如果不能解决存量房资源的稀缺性问题，2011年第二季度的存量房价格仍然是“稳中有升”。