房地产投资——经久不衰的选择1
—中央党校经济学部教授、北科大金融系主任
博士生导师 刘澄报告摘要（上）（NO:617）
在2011年3月19日下午,由全经联主办的睿智20111市场经济投资分析高峰论坛上，北京科技大学金融工程系主任、博士生导师、中央人民广播电台《经济之声》主持人刘澄先生到会做了“通货膨胀环境下房地产行业走势分析”主题报告。以下是主题报告内容的摘要（上）。
在通货膨胀的情况下，尤其国家三令五申要压低房价的情况下，房地产还具备不具备投资价值呢？我们在高通货膨胀情况下，房地产业会怎样发展？
从08年下半年到09年，我们各位百姓、各位投资者心中一个最大的感触是“涨”字。我们已进入一个通货膨胀的时期，最大的感触就是物价的全面上涨。比如说去年我们经历过农产品价格上涨，矿产品价格上涨，工业品的价格上涨，土地价格的暴涨，消费品价格的暴涨，贵金属的价格暴涨，一系列的价格上涨，当然也包括我们房地产价格上涨。
在高通货膨胀时期，从宏观经济上讲，导致整体经济运行的失衡。为了应对这种局面，国家开始实行相对紧缩的经济政策，比如说现在国家开始进入利息连续上升的一个过程，要连续加息，现在已经加了几次，以后还要陆续加息。因为据我们的统计，一个通货紧缩的过程，国家起码要加息七八次才能解决，所以在今后的一两年加息可能会成为一个常话。另外，国家缩小货币发行，也是为了减少过剩的货币。应该说这几年通货膨胀最主要特征就是货币急剧贬值。所以有的投资者说房地产涨价了，某种程度上说还不见得是房地产涨价了，应该说是贬值了，因为我们的货币发的太多了。
一，中国通货膨胀是怎么造成的？
一是外部的输入。大家知道08年全世界爆发了金融危机，为了挽救这场金融危机，各国纷纷多发货币，不计成本的发货币，鼓励老百姓消费，老百姓多消费，实际上刺激经济了，多发的货币为经济挽救崩盘创造了条件，所以说中国也率先走出经济危机，但是业带来另一个问题，通货的过渡泛滥，老百姓手中的钱不值钱了。
二是需求拉动。随着中国经济快速发展，我们中国经济的需求非常庞大，比如说中国现代化进程，实际上某种程度上是需求钢筋、需求水泥、需求各种各样材料的过程。我们做了个统计，仅仅中国要完成一个现代化，达到什么水准呢？是完成了美国初期阶段的工业化标准，就要往地下埋60亿吨钢，我们每年钢产量5亿吨、6亿吨，顶多有7亿吨，能用于建筑的也就是两三亿吨，60亿吨最起码还得往地下埋20年，这个庞大的需求就会导致我们市场的需求过猛，需求过旺从另一方面也拉动了通货膨胀。现在轿车进入家庭了，汽油价格也在不断上涨，我们消费多少汽油？我们现在的石油中一多半靠进口，而我们进口的铁矿石是世界70%的铁矿石，而中国生产世界60—70%的水泥，这么大一个国家，在快速发展中有多大的需求，不产生通货膨胀才是不正常。
三是成本推动。现在随着经济发展，尤其是农民工进入城市以后，农村可输出的劳动力也有限，劳动力也紧张，所以现在招工很难。工人工资的不断上涨，总体也推动了我们各方面服务的价格整体上涨。
另外，加上国家干预主义，实行量化宽松政策，多发货币造成的流动性泛滥。造成了通货膨胀。
二，在通货膨胀的时期怎么理财？
在通货膨胀的时候，理财一个最基本的要求，就是我们希望我们现有资产的收益能够超过通货膨胀，也就是说跑过CPI。否则老百姓的钱没有有效的投资渠道，我们的高通货膨胀就是对老百姓现有财富的一种掠夺。作为老百姓，适合我们老百姓的有哪些投资方向呢？我在这里给大家做一个简单的分析。
1、储蓄。但是在目前情况下，储蓄已经很难说是投资了，实
际上我们的储蓄（按给我们的利息）是赶不上通货膨胀的，也就是说我们的储蓄放在银行是不断在缩水的。大家可以想一下，我们存款1万元，你存在银行，如果存额不高的话，银行各种收费，利息不但一分钱没有，还要倒付银行一部分钱。所以储蓄不行。
2、买基金。大家也可能有这种经历，08年、09年中国股市不
好，导致基金也损失惨重，虽然今年稍好一些，但总体效益也不好。可能在座的各位有买基金的，在深套牢着。虽然基金对老百姓现有情况下并不是一个很好的选择，但也是一个无奈的选择。
3、买外汇。外汇对我们老百姓讲相距太远了，你怎么炒外汇呀？你不具备专业知识，而且起点比较高，国际市场上风险比较大。更何况在整个世界货币中，中国的人民币还处于升值阶段，你能去炒美元吗？所以炒汇对于我们绝大部分百姓来说，并不是很好的投资选择。
4、炒期货。接近赌博，我也做着一点期货，但是我提醒绝大部分百姓不要玩期货，有时候拿50万一两天全部输掉，这不是一个很好的投资品种。
5、银行理财产品。我和银行接触比较多，银行的理财产品总的来讲，它的收益是赶不上基金的，它在涨的时候，并没有基金获得的收益多，而在下跌的时候是实实在在下跌的，在08年的时候，有些银行理财是以赔钱告终的，所以大家不要相信银行的忽悠，说预期收益率，即便是预期收益率，5%—6%，值得吗？根本就不值得。
6、投资债券。债券的利息也是比较低的，包括国债、企业债券，能够略微的赶上通货膨胀，就已经是烧高香了，实际上是给债券发行人做贡献了，你还是不能获得正的收益。
7、投资买贵金属。可以说黄金确实是一个适合百姓的很好的投资，不论是投资白银还是黄金，但是相比较而言，投资黄金比较好，因为白银的保护比较困难，所以大家拿保护一百年的黄金和白银相比，白银的价格下跌。有的学员问，到底是买金项链、金饰品，还是金币呀，如果大家确实要买黄金，我建议大家买金币比较合算。如果大家要选一些黄金制品，可以选择一些具有纪念价值的金制品来收藏，也是不错的选择。但是现在黄金也是处于相对一个高价，大家也要谨慎，也可以适当持有一些，但是收益也不是很理想。
8、投资古玩和艺术品。这个行业水很深，如果没有专业知识的不要轻易介入。很多人给一些画，基本上这些画是不具备收藏价值的，甚至会有一些仿品。各位想做投资古玩和艺术品的，经常会看中央电视台鉴宝类的节目，很多的藏友拿出这些收藏品，有多少是假的？所以搞艺术品投资的要三思而后行。
9、奢侈品投资。严格的讲，奢侈品除了珠宝以外，也是消费品，既然是消费品，就不适合做投资，再好的奢侈品，它的价值能永恒吗？除了珠宝以外。所以说奢侈品要投就投尖端的、易于保存的，价格相对稳定的。
最后是房地产投资。房地产投资某种程度上是我们现阶段最起码可以和黄金相媲美的一个经久不衰的经济品种。
大家有过房子，或者准备投资房子，或者自己有住房，你自己可以看看，从70年代、80年代、90年代这三十年看，大家看哪个阶段持有房屋赔过？哪次通货膨胀你没有跑赢过？80年代花三四百元可以买一套住房，但是80年代400多元你要存款存到现在，请问你有多少钱，你还能买一套房子吗？所以说从我的经验来讲，房地产投资真是一个经久不衰的价格。为什么呢？
首先是：土地是财富之母。
因为房地产的价格是由两块儿构成的，一块是土地的价格，一块是房屋的价格。准确的讲，是房屋的价值在贬值，土地的价值在增值。你的房屋现在值500万，可能你的房子就值20万或30万，余下的都是土地的价值。所以现在在北京有不少人买别墅，500万或800万买的，买完别墅，看别墅不好，把别墅扒了。我原来不理解，你买别墅又推平了，干什么？但是他告诉我说别墅是800万买的，我花100万重建，建得好增值的更快，我卖了，原来结构不好。在某种程度上，投资房屋就是投资土地，因为在中国某种程度上土地不能随便买卖的，要么国有，要么集体所有，我们只能间接的通过房地产投资投资土地。所以到台湾，我的一个亲属，他说投资房地产的秘诀是什么，我说什么秘诀，他说就是不动，为什么叫不动产呢？你们大陆人很多人炒房子，你会发现，短暂炒房子的收益赶不上长期持有的收益，真正的房地产投资秘诀就是不动，就是持有，因为土地在任何国家看来所蕴含的价格是不断增长的，无非贬值的是房屋建筑成本。
有人说了中国的房屋是70年，70年就到期了，这个问题，我建议投资者不要太关心这个问题，为什么不要关心这个问题呢？因为70年后的事谁也不知道，也就是说你现在买房了，7年后是你的儿子、孙子来解决这个问题的，因为当年中国物权法的时候，这个问题就没有确定，因为我曾经和他们详细了解过，他们说这个问题在我们中国现阶段，土地私有化是有争议的，或者说条件不成熟，70年后会解决这个问题，怎么解决呢？无非几种思路，一种是土地自动归你了，没有70年之说了，到头自动归所有者了，这是一种可能性。第二种可能性，到期以后向国家每年续一些钱，也还是归你的。但是我敢断定，绝对不会出现70年后到期了，国家把你房子推走了，要清场，把土地规国家，你把房子背走。这绝对不会出现，往哪儿背呀？不可能。所以说现在考虑这个问题过早。土地真正的具有投资价值。
另外还有以下原因：
1、改革开放以来，房地产增值速度是远大于CPI的，是真正具
有投资和保值功能的品种。另外房子也具备居住功能，它不是一个黄金，就在那儿放着，没事可以住，真正用钱的时候可以抵押，实在没钱的时候可以卖出去，是这么一个品种，也就是说是投资、保值、增值相结合的一个品种。
2、尽管现在出台了我们号称史上最严厉的房地产措施，出台限
购令，不是管住真正有住房需求的人，实际是想管住住房投机者的。各省市出台房地产调控目标，但没说一定要把房地产打压下来，房地产的价格也很难下跌。房地产价格表现出顽强的抗跌性。
3、房价稳定已是政治任务。目前我们打压房地产的价格估计还会持续一两年；今后是有分工的，中低收入阶层应该由政策房保证，而商品房是服务于中高收入的，中产阶级以上阶层，这两者是并行的，并不矛盾的，不重叠的。我们现在很多住房、商品房，即便让它降价50—70%，很多中低收入者依然买不起。以北京为例子，现在很多四环以内的房子是3万，降到1万，买一套比较好点的，100平方米是100万，真正的中低收入者也是买不起的。我们的政府会逐渐放缓或者取消对商品房的限制。
4、目前政策只是延缓了房价的涨势。目前房地产走势即便在我们强力打压下，应该说房地产的长势不停。目前房子下跌的可能性比较低。
第一个，我们的土地价格，我们每个开发商获得土地的拍卖成本都是这一两年获得的，它是高位获得的，它怎么降低呀？
第二个，我们的建筑成本涨了多少？你能让建材回到07年、06年吗？
第三个，我们的人工成本，这几年建筑工人的成本、现场施工的成本大幅度上涨，以前一天五六十元，现在很多建筑工地紧张的时候，五六百元雇不到人，它怎么能下降呢？很多成本不是涨20—30%，而是翻几倍。所以房屋建筑成本大幅下跌的空间非常有限。
土地价格不断升高，各种成本价格降不下去，唯一能压缩的就是开发商的利润，开发商的利润多大呢？我们整个房屋构造过程中，最大的成本是土地成本，向政府买地，和政府税收，这占60—70%，建筑成本占17%，开发商占20%，开发商的成本是非常有限的。所以现在开发商能打出九折的折价已经是高价了，所以北京大部分楼盘都是打九八折，九折都很难。因为这也直接冲击着房地产商的利润，下跌空间非常小。所以我倒觉得，如果大家在房价相对稳定之余，如果大家有这个经济实力，是可以果断出手的。买不是为了投资，是长期持有。从我的经历看，在买房地产的时候，不要觉得降价，现在房地产持币观望的特别多，有的期望降价10%，还有的期望降价20—30%，我就想，开发商降价的空间非常有限，与其这样，还不如果断出手。
未来20年是中国房地产行业发展的黄金20年。中国房地产迅速发展有两个原因：一是中国居民对住房要求的需求提高。不管是年轻人还是老年人，随着要求的提高，都会有改善住房的需求，并且这个需求会越来越强烈。
二是中国城镇化的进程推动了房地产的迅猛发展。十年后的石家庄最起码得800万，800万，得平添多少住宅满足它呀？在这个过程中，城镇化，大量外来人口进入城市，他要打工，要创业，但是可能不需要太大的，他刚进城可能没有多少钱，需要五六十平的，这时候你有改善租房需求，你可以把五六十平的卖给他，换个120平的，这就造成了我们对新房的需求，也间接的加快了二手房的活跃。所以说城镇化和改善住房的需求会支撑我们黄金20年发展。
土地的稀缺性决定了土地供应的有限性。尤其是位置佳的楼盘具有不可复制性。大家买房要根据自己的实力，如果你买一个远郊的住房，我就建议买独栋别墅，为什么？因为它是不可复制的。土地是稀缺的，而只要是稀缺的就是宝贵的，就是值钱的，就是没有下降空间的。
我们可以得出一个基本结论，随着中国经济的快速发展，中国还远未实现工业化，实现工业化的目标就是四个现代化，我们要实现全面的现代化最起码得20年，这个20年也是我们房地产黄金发展的20年，房地产业在相当长的时间仍是朝阳产业。在此期间，参与一个成功产业的发展，我们就可以坐享财富。