深圳房地产律师：

 

【前车之鉴】举证错误，胜诉官司反败诉！

 

——专业知识和必要的诉讼谋略是二手房官司胜诉的关键

 

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

 

 

真实案例：

 

经深圳市世华地产居间介绍，2009年10月31日买方唐小姐与卖方钟小姐签订《房地产买卖合同》，以225万元购买钟小姐深圳市福田区某房屋，合同约定：买方于签约时支付卖方定金3万元，3日内再付定金7万元，30日内一次性支付剩余款项215万元（所有资金均监管在银行），卖方于签约后3日内委托担保公司融资赎楼，双方于卖方赎出房地产原件后办理过户手续，任何一方逾期履行义务需以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，逾期超过10日对方可解除合同并追究其成交价20%的违约金。同时约定签约后新增税费由买卖双方各自按政府规定承担，没有约定交易所产生的个人所得税、营业税、教育附加、土地增值税等的支付主体，同时为了降低交易成本，双方又签订了《登记价格确认书》，约定以原登记价64万元过户（阴阳合同）。

 

上述合同签订后，唐小姐如约监管了全部购房款225万，卖方亦还清了银行贷款，但由于房价暴涨迟迟不予办理注销抵押登记手续，也不配合买方办理过户手续。

 

被迫起诉：

 

2009年12月1日唐小姐以钟小姐为被告向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求判决钟小姐继续履行合同，将涉案房屋过户于自己名下，并按转让价225万元的日万分之四支付违约金（直至办理完毕过户之日止），并承担全部诉讼及保全费用。诉讼过程中，其代理律师将唐小姐提供包括《登记价格确认书》在内的全部资料一并递交到了法院。

 

一审败诉：

 

庭审中双方均没有对阴阳合同提出异议，主审法官看到《登记价格确认书》后“依职权”释明诉争房屋只能按实际成交价225万元过户，并询问双方如何承担由此增加的相关税款，双方均不同意承担，于是认为（判决原文）“合同签订时，双方未约定如何承担按实际成交价过户产生的个人所得税、营业税、土地增值税、城市建设维护税和教育费附加，庭审中，双方也未对此达成补充协议……在双方签订合同时关于按原登记价过户的约定无效和双方当事人又未能达成补充协议的情况下，原告要求两被告继续履行合同，不能成立，本院不予支持”！

2010年7月26日判决：驳回原告唐小姐的诉讼请求。案件受理费24951元、财产保全费5000元由原告负担。

 

律师说法：

 

1、原告失误一：直至庭审前买卖双方均未对阴阳合同提出异议，买方要求继续履行合同，根本没有必要将《登记价格确认书》作为证据提递交，也正是因为其提供了本不应该提供的该证据才导致自己的惨败;

 

2、原告失误之二：普通住房交易无需缴纳土地增值税，钟小姐购房已近五年，且为唯一普通住房，签约时不存在营业税、教育附加和城市建设维护税，满五年后也可免缴个人所得税，等到案件判决生效再进入执行时必然已满五年（仅执行期限便有2年，完全可以等到满5年后再申请执行），故在房屋已升值六七十万，买方迟延过户违约金高达每日900元的情况下，原告完全可以把所有所有税款担下，以扫除交易障碍;

 

3、原告失误三：只有完成交易中介方才可以收到佣金，所以一般情况下中介方都很痛恨毁约方，并愿意会为守约方作证，本案中作为守约方唐小姐应当申请世华地产作为第三人参加诉讼，以便查明相关事实;

 

4、法院错判之一：以实际成交价过户所增加个人所得税等税款的纳税义务人是卖方，在合同没有约定买方自愿代为支付的情况下，应由法律规定的纳税义务人承担，在本案判决前3日，同样的阴阳合同案件该法官也认为“我国税法对各类税种及纳税义务人均作出了明确规定，合同有约定的依约定，合同未约定的应按法律规定确定税费的承担人。因此，原告以税费负担约定不明主张合同未成立，本院不予支持”，见《【拍案惊奇】深圳惊现同法院、同法官、同时、同案、不同判现象》http://blog.soufun.com/10695734/11413346/articledetail.htm ）;

 

5、法院错判之二：对于双方均无争议的事项，不该滥用释明权。一审法院在不了解二手房交易税费的情况下，依据自己的错误判断做出错误释明，导致双方本没有纠纷而制造出了纠纷，再以制造的纠纷作出有利于纳税义务人的毁约方而不利于非纳税义务人的守约方的判决实为错上加错;

 

6、法院错判之三：税务稽查属行政行为，不属于法院审理范围，且登记价格只是在过户时涉及，本案双方当事人在一审法院释明前均未对此提出异议，合同亦未到过户之时，故一审法院应遵循不告不理原则，只需判决确认双方需以实际成交价过户即可，而无需确认税费应由何方承担。