关于擅自作为经营用房的村民住宅在武汉市“城中村”改造中如何享受拆迁补偿的相关问题的咨询答复意见
武汉市洪山区某村村民张某：
就你咨询的在武汉市洪山区某村“城中村”改造中，你拥有的房屋享受拆迁补偿的相关问题，我们仔细阅读了你提供的《房屋所有权证》和《个体工商户营业执照》，查阅了《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》、《武汉市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》、《武汉市规划局（市国土资源局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）》以及武汉市“城中村”改造的其他相关文件，现就该房屋享受拆迁补偿的相关问题，我们作出如下咨询答复意见：
一、张某对被拆迁的房屋享有合法的房产证，依据“城中村”改造的规定，张某可以享受要求房屋还建或货币安置的权利。
《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》第三条第（二）款第3点规定：对经批准实施改造的”城中村”，由规划（国土资源）、房产行政主管部门对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地按一户一处宅基地的原则进行清理。原村民的房屋，属拆迁范围的，予以认定还建安置面积；属保留范围内的，予以确认发证面积。
该规定第三条第（二）款第4点又指出：“城中村”改造建设中拆除原村民房屋时，要对每户的合法建筑面积按上述处置政策进行认定，并登记造册报区政府备案。拆迁人根据认定的合法面积和规划（国土资源）部门制定的安置标准，采取等量置换的方式进行安置。认定的建筑面积大于安置标准的，其超出部分按被拆除房屋的重置价予以补偿。拆迁人征得被拆迁人同意，可以采用货币安置。
所以说，在”城中村”改造的过程中,张某在自己同意的情况下对其拥有的房屋在拆迁后选择货币安置是符合武汉市“城中村”改造的政策规定的。
二、关于张某的房屋原作为经营性用房在拆迁时可否享有不同于一般住宅的补偿问题。
在武汉市“城中村”改造的系列文件中，对于村民在其宅基地上所建的房屋，无论是其用于居住还是经营使用，一般仍作为住房来对待，在拆迁中似乎并明显的差别待遇。也许文件认为，村民对于宅基地的使用用途仅限于住宅，超出该范围，属于土地改变用途，应另行申请国有建设用地。
原则上讲，宅基地上村民的房屋按规划和用地用途应限于居住，但在现实生活中，因为发展的需要，房屋所有人可能为了追求房屋的经济价值而未经规划等部门批准擅自将住宅改为经营用房。
房屋所有人将住房改为经营用房，因没有规划等部门的批准，并不改变房屋作为住宅的法律定性。因此，《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》（市政府令130号）第29条规定：“私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准”；建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条第二款规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定”；武汉市规划局《武汉市城乡个人建房管理暂行规定》第10条规定：“城市规划开辟为商业街，个人房屋或围墙需要打开门面做商业用房的，应向城市规划主管部门办理改建手续”。
但考虑到部分居民在历史时期就已经形成了经营门面，有的经营了几十年，有的以此作为一家生活来源，如全部按照住宅认定，群众有意见。因此，我市妥善处理历史遗留问题，对历史时期形成的“住改非”房屋，在住宅房屋认定和补偿的基础上，给予一定的营业补偿。
《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》第十七条规定：“对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。具体补偿标准，按城市房屋拆迁的有关规定执行。”
依据此规定，我们认为张某可以向拆迁单位就其房屋主张适当的营业补偿。该适当的营业补偿，参照此前武汉市城市房屋拆迁管理的规定，可按照拆迁造成停产、停业情况下，以被拆迁人上年度的平均工资水平为标准，按被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员可获得6个月的停产停业补偿费用计算。在册人员是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员（包括未进入社会养老保险的退休人员）。
三、在接受货币安置的情况下，张某如何最大限度维护自己权利的问题。
“城中村”改造中的改造主体——村或外来的开发单位，往往是未来土地的使用人，也是拆迁补偿费的支付者。
张某要使自己房屋的相应权利得到改造主题的认可和支持，我们认为一方面张某可向对方出示该房屋作为经营场所的营业执照及其年检和纳税的相关记录，证明该场地一直在实际经营；另一方面，对于房屋的装修及经营损失、人员雇佣情况及工资发放等资料提供给拆迁方，以期在拆迁时获得较为全面的补偿。
以上意见，仅供参考！
湖北得伟君尚律师事务所
律师：刘祥斌
2011年3月09日