一、回头再看“新国八条”之后的市场框架走向何方？

    楼市调控有逐渐从紧的态势，第三轮调控的主体“新国八条”可谓力度空前，应该说对暂时冷却市场，抑制房价过快上涨作用巨大。目前市场成交量下滑明显，总体上价格平稳，少数楼盘优惠幅度加大，甚至有跳水迹象，这应该归功于新国八条及地方政府的细则落地，否则当下的楼市将是小阳春的火爆场景！

    不可否认的是，此次调控的背景下城市与经济快速发展，热钱过剩的背景下进行的，是运用政策手段强行压制过热的需求，这与08年哀鸿遍野，信心全无的市场背景有本质不同。所以本次调控能走多远关键取决于政策高压能够有多硬，能维持多久，对政策的重新解读就是目前市场的焦点所在。

    “新国八条”已是既成事实，部分城市执行细则也已落地，在十二五开局之年的2011，展望最近五年的政策走势可能更有意义。在2月27日温家宝总理与网民互动中，他表示今后五年，新建公租房、廉租房、棚户区改造等保障性住房3600万套，可占住房总量20%，解决中低收入和新参加工作大学生住房要求。将多方面抑制投资投机需求，并要管好市场。温总理还强调开发商的社会责任。当然他也承认中国人多地少的现实，住房需求十分旺盛，人人有住房不现实，房价大降不现实。中央政治局的也在此前预警，要让十二五开好局，起好步，防范经济大起大落的风险，稳字当先的背景下，楼市很大有大幅度的下滑。

    无独有偶，昨日住建部长姜伟新在北京市机关就房地产市场做报告时和总理意见完全一致。他指出“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。他并未提及降房价的问题。姜部长还首度勾画了我国城镇住房基本政策：即实行市场供给与政策保障相结合、以市场供给为主；满足基本住房需求、购置与租赁相结合；鼓励自主型、节能省地环保型和小户型住房。可以简称为｢两个结合、三个方向｣。

    在此，我们可以基本上可以明确中长期的房地产市场政策取向了：商品房仍然是主流，淡化商品房的投资属性强化基本居住属性。解决低收入群体或新就业群体的住房难问题主要是通过公租房等无产权住房来满足。

    二、1000万套、3600万套给了购房人希望还是给开发商信心？

    中央今年保障房新建1000万套，十二五期间五年建3600万套。这是很多媒体头条新闻，似乎给了买房困难百姓很多希望，但是仔细推敲就会发现不少问题。这个新建1000万套和3600万套指的是开工，至于何时竣工，竣工多少都是未知数（一个参照是2010年开工590万平米，基本竣工370万平米，真正交付数还要小于这个）。退一步讲，3600万套即使都在十二五期间落实力度也并非很强。因为2011年是1000万套，之后四年，每年不过600万套，这远低于1000万套刚抛出来时候的市场预期强度的。扛过了2011年，保障房的建设是呈萎缩态势的。今年如此大手笔是为了说明什么呢？在结果上很可能是虎头蛇尾的，何况这还是静态的数据，城市化的水平也在增长，每年将近1个百分点，未来二十年依然会有两三亿人进城。新建1000万套讲起来很多，不少人解读为接近全国商品房销售数，全国商品房去年销售10亿平米，2011年竣工并交付的不会超过500万套，也不会超过3亿平米，差距甚大。之后保障房和商品税的差距依然非常大，商品房的绝对主体地位没有改变。

    大量兴建的保障房能不能给买房人信心？我们发现3600万套五年才解决20%的居住问题。这里有个假设就是开工的3600万套都可以竣工，竣工都可以交付，我们知道这是不现实的。而且这3600万套的主体就两个，一是占大头的无产权的公租房，二是较大比重的非完全产权的经济适用房。经济适用房在执行中很大程度上会被用作拆迁安置，这和一般老百姓无关，廉租房只是很小的补充。而公租房这个大头,会有一部分是农民工集体住宿区、人才公寓甚至单位宿舍，这些没有产权的宿舍的建设可以解决租房难群体的居住问题，但并不会对普通民众的购房偏好有何影响。

    对于大手笔的保障房来说，如何执行也是一个大问题。3600万套，按照60平米一套，估算也要20亿平米，按照750元一平米的成本至少1.5万亿,这是非常巨大的一笔开支。如何保障呢？公积金利用率高，剩钱非常有限；利润太低，民间资金很少介入；贷款投入，这些房屋的租金收益能否赶上利息都要打一个很大的问号；国家财政收入虽然巨大，但是多处都要花销，拨款额度有限，除非大幅加税，那将怨声载道。最理想也是最可能的出路还是来自于土地出让金，没有商品房的土地出让金，这个资金是无法保障的。如果土地出让金，高地价带来高房价仍然很难破局，地方政府仍将对房地产市场高度依赖。事实上，最近几年国家的规定是城市土地出让金的10%用来建设保障房，但是达到这个比例的却不多。未来要加大投入，只能提高土地出让金，推高地价的结果不言自明！甚至，不少地方政府为了多凑保障房数量可能会加大城区拆迁力度，把城区居民赶往城乡结合部的保障房，这样既有了城区可出让的土地，也有了新增保障房指标，更解决了巨额资金的问题，喜乎悲乎？

    三、基本政策未改、长期趋势未变

    可以说,房地产市场的政策中央并未真正转型,若考虑地方政府执行力和春季市场对调控利空的消化,今年下半年市场可能重回强势。有理由对未来市场持长期乐观态度.尤其是品牌开发商及物业反而可能利用调控带来的分化以强化优势地位。（孟祥远于2011年3月1日，南京）