恐怕，中国的房地产很可能是21世纪以来令全球最大的政府、数量最多的民人关注、同时也最具闹心的行业。如果还有一个超级地产的吉尼斯纪录的位置留着的话，那么中国地产定得无疑。
大年之前，几项新政国策再次落下，限购令从上海与重庆急急忙忙地脱口而出，让这个一直以来被各种政策与评议所频繁光顾的中国房地产市场，终于有了一种气大定的感觉。有了这个感觉，反倒让许多一直以来睡不安吃不下的人们，倒是可以好好痛快地喝一把年夜酒了。因为，大家似乎都有这样隐忍不言的同感：喝完了今年这盅酒，明年的年夜饭还真不知会到哪儿去吃呢。
无论是因为利益也好，还是因为业绩也好；无论是因为了天下公道也好，还是一己的生存和发展也好；无论价值观，也无论行业观，对于2011的楼市与地产行业，每一个人都当有格局已变的基本认识。这个认识，可以理解为我们所常讲的市场趋势研究，或者是行情预判，再下之，至少也是一个地产的政策背景分析。这个研究与分析，是脱离了各人的感性与个人意志的，是回归理性的。有了这个理性，项目才好规划，产品才好研发，项目才好开发建设，营销与广告传播才好动手。所以，得出2011年地产格局之变的结论，是重要的，是理性的，而且，还是跟地产企业人与行业者以及消费者直接相关的。
看来大家，都会在过完这个年后，相信这个理性共识的。那么，房价在此就略去一些字了，不再提它。因为，过去的房价，跟楼市行情有关，而现在，房价只会跟价值有关了。房价正在转移中。
在此，也不谈论中国地产将有哪些与何种具体变化。因为大格局改变了，放在小格子里头各人的东东，也都只有跟着变。各人的东东不同，区域相异，体量业态不一，再说心智和文化模式也不尽相同，所以，不能妄测了。测了只会让一些人不甚高兴，或者今年乐不起来。比如，昆明的楼市，大年前便已出现退房潮，原因也简单，限购的门槛拉起来了。在重庆，第一笔房产税在纷纷嚷嚷中交了，上了电视了。事已至此，复夫何求？
年前时候，见过好几位地产投资开发企业，有央企也有私企，有品牌老企也有刚摸进门的新企，有城中绝版黄金地也有郊区的原生地，有想新年干数十亿打算的，也有战战兢兢生怕盖出的楼卖不出去的主儿。而再拉开些时间，则可见到更多的地产景观，创新与保守相共，雄心与谨慎相随，表现出一种中国特有的“地产心态”。这种心态中，一方面是获得独有资源后的侥幸，另一方面是投资与回报间的忐忑，更有对远远宏大过自己的客观市场的无数猜度。行业的种种喜乐相邀的背后，是另一种深度的无力感。这种感觉，浸淫着中国地产的内心世界，也孕育出地产行业特有的人格与群体心理。某种意义上，挤在同一条船上又各怀所思，可以从某种角度描述并说明这种心理。
而2011的到来，这种同挤一条船的模式，似乎将有改变。很有可能的是，有人继续呆在船上，也有人奋然赴水，也有人干脆留驻在某个小岛上，也有人选择独自一条船了。中国地产的大分解，到了时候。地产市场由从众与赶集、群猎和合谋，到了细分与点杀、独行与日常开档的分化时代。
就于此，拿出一些地产格局大变和市场分化的应对之策，以示诸公，以期其中某个语句在未来某个时候庶几有用。
格局大变后，分化的力量将来自于虚火之后的市场。而地产的虚荣一旦褪去，剩下就是水落石出了。因此，谁能细分于市场，谁能点杀于销售，谁可独行于品牌，谁又去开地产街边档，就在于地产企业自身的战略之策了，也与过去一贯的传承相关。你过去是什么，很难在一夜之间转变成为另一个什么，这里，就是传承。它很客观，很人格，很本性。因为地产，也是有本性的。而水落石出，某种意义上，就是本性的推出与呈现。这是第一个法则。凡得此法者，皆可活。
不过，本性不代表能力，也不代表对策，本性只是一种潜力，一种可能性。所以，但凡认识了本性，且要活得好，活得爽，活得痛快者，还须具备增强本性的能力，调节好适应客观市场的策略，从而使可能变为现实的赢利与市场占有。而失了本性却要混迹于市场的，则必假、则必虚，因而则必亡。
而对于能力，并非指现在行业内已有的经验能力。这种能力，太久未试变革，都是老生常谈，毫无新意，听得作呕。此处所指的能力，是复合力，也是巧实力，一旦建立起来，也就可以在一个阶段中树立起看不见的高边疆，圈下你所意图的市场。所谓的巧实力，表明上看，是硬实力与软实力的复合，而更深理解，会看到哲学的光辉，看到本性的真理。我们说，万科为什么会成功，并在经历了诸多风波之后仍具建树佳绩的能力。其根本，就在于这个巧实力中的本性之理了。在重庆，龙湖的一句善待，并非两个字的动人，也在其本性之真，棕榈泉的尊荣，也是真，无非是表达一种对自然与生活的敬意。在昆明，访问过一些地产企业，尚且看不出它们的前景，反倒是看到诸多的局限与重重的虚荣包裹，这样，在格局大变之后，是岌岌可危的。
对于这种巧实力，在此尚可多说一句：或许2011的房地产界，将在市调与消费者研究之外，开始尝试引进哲学家与社会学家，生态专家与伦理美学家，这是巧实力重要的本真要素所在。前不久，我也呼吁过开设一个生活伦理研究学院。或许，不定哪个企业，真的为此动了心。而这一些，皆是复合能力必将的趋势。而要获得这种能力，只需要，开放思维，拓展经验领地，在经验之外，重构价值观。谁领先，谁得到新市场的先机。
此外，再谈谈适应新市场的应对之策。这是企业与市场战略核心，也是市场战役的组成，同时还是营销战术的动作，三位一体，有机协同的。在传统地产的经验中，战略是可以省略掉的，由老板说了算，而战役是可以忽略了，由市场行情来替代，战术则更是常规，乏善可陈。所以，新策略的萌发、产生与最终形成，对于诸多房地产企业而言，是极其难得。既然难得，所以懒得追求，如此，划代之后的巨变格局中，最快死掉的，就是缺失战略的开发商了。今年热闹过的春节联欢会，明年将会有一些开不成了。
这一策略之中，首要是品牌策略。过去，开发商可以不要品牌，只管建造房子，凑个好行情，就赚了。现在，品牌成了金字招牌了，品牌地产的时代到来了。品牌的市场认知心理远比一个普通楼盘的消费认知心理要简单，是最短路径。所以，传播最省力，营销最顺畅，看看汽车市场、重庆老火锅市场和快消品市场甚至昆明与上海的商业中心就知道了。似乎，天安门是无须做广告的，同样，解放碑和金马碧鸡坊也无须多劳。重庆南坪的万达中心，去过一次，就不再去了，觉得很不品牌，很杂乱，很浮躁，很没方向。而品牌，也恰是巧实力的外化，杜绝了浮躁，提供了方向，甚至造就了归宿感。这样的路径，未来的消费者将更加青睐。所以，没有品牌策略的地产企业，准备好歇着吧。
接下来，是市场策略。此市场不同于经验中的彼市场。此市场是细分了的，是精准的，也是用来点杀的，还是维系品牌与企业可持续的。想做一锤子买卖的开发商，到此不用再看了，品牌更别看，看了终无益。我记得不久前在重庆市场推出的万科悦府与悦峰。一个不甚大的地块上，共建两种不同的复合业态，每一种产品，均进行了本土开发商所未能达到的细分深度。一个给精英当士者，另一个则献给城市中坚分子。这一案例，可以很好学习。而另外的一个边际市场，于今也不能忽略，那就是云南地州与重庆区县，乃至全国的大市场。在细分之中，还须把九宫格划得更多。不久前半山半岛跃入到重庆来推销，可作为划代市场策略的一个明证，它都来重庆淘金了，你怎么还要忽略掉可能超过20%以上的区县与地州市场份额呢？一定要忽略，岂不是自绝于市场？
第三个是产品策略。同理，并非简单的空间再收纳和园林景观再扩大，拿现场震死你。不是了，没那么简单了。这里的产品策略，更多还是巧实力的呈现，是一个有所主张的品牌在面对市场所提供的最终服务价值。它既有产品，更有产品的生活文化附加值。有一些企业，是天生缺乏这根筋的。现在，它们不再可以逞资本雄厚和土地丰饶之能了，因为现在，市场需要你可能提供的生活质素。你有素质没有喔？你懂不懂我喔？明天的人们，就会这么来问你了。想一想看，假若你的产品中，还融入了柏拉图的理念、斯宾洛莎的伦理、柯布西耶的空间艺术、孟德斯鸠的公共精神、中国传统文化的勘舆、霍华德的花园意念、范思哲的时尚、iPAD的愉悦与便利，好了，那么，你还会缺乏你的销讲词么？呵呵，你自己都会知道，你很丰满了，这一点，也恰恰将是未来消费者的感受。
借着春节的假期，写下这么一篇《地产对》，可没有取诸葛《隆中对》而代之的意思。只是，中国房地产的格局之变，已然成型，蔚然成观，旧势已去，新景在前，因此，拿出一些平时藏在枕边的所得，以示于众。也表达一种对土地与生活的热忱。这种热忱，与其它无法，与本性有关。也希望未来的中国地产，人文生活，社会文明，以及归宿感与幸福感，人生的方向感，都有一个通往的路径。而对于企业而言，则是可持续。
末了，顺便说一下，大格局的改变，吴扬文的时代也就到来了。每一次变革，少不了他的影子。