“国八条”的副作用

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 

是药三分毒。

“国八条”出台的目的是什么？

抑制投机炒楼？让楼市降温？让楼价回到合理水平？

管理层当然认为楼市有病。出了这么一剂猛药。但我们一定要注意其副作用。

 

1、  限购措施是阶段性、暂时性、策略性的行政管理手段。这种手段简单粗暴，但效果非常明显。倘各地严格执行限购“第三套”，提高第二套的首付比例和按揭利率，2011年执行“限购”的城市住房需求量将下降30%以上。

 

虽然，“限购”刚出来，我们就讨论其退出，为时尚早。但“限购”让市场缩水，既抑制了“炒楼”，又误伤了正常的改善型需求和正常的投资性需求。

 

对人均住房面积基本上在30平方米以上的珠三角地区，“限购”将让市场陷入前所未有的萧条。

 

2、  保障房的建设在2011年将会提速，但一定不能搞“大跃进”。按照目前广东地区的现状，保障房暂时还不宜占据主导地位。类似重庆等城市提出的保障房供应量要占住房供应量的60%以上。这样的目标太不现实。

 

国内城市的情况和香港有很大的不同。在未来很长一段时间里，商品住房仍将是住房供应的主体。

考虑到目前国内城市土地资源普遍紧张的现实，考虑到地方政府对土地财政的高度依赖性，大规模搞保障房的难度不小。

 

3、  新购住宅不足5年上市，全额征税。这条措施表面上是抑制“炒楼“，实际上限制了商品住宅的正常流通。让市场凝结的举措，注定是一条副作用很大的政策。

 

4、“国八条”能否影响人们对楼价的预期，目前是一个疑问。“国八条”的条款很严厉。但发展商很淡定，炒楼的人也很淡定。

 

“国八条”搞久了，市场不行。“国八条”搞短了，楼价又会反弹。

 

问题在于，现在没有几个人认为“国八条”能搞得久。

管理层现在很难办。

 

5、“国八条”并没有从根本上解决住房供应的问题。楼价急升，一方面是需求膨胀，另一方面是有效供应不足。

现在地方政府普遍面对土地供应不足、住房供应不足的难题。

我非常担心“国八条”的地方细则密集颁布后，由于用地的倾斜，各地方未来供应了很多“无效的供给”。

 

 

 

如果有一天“限购”取消后，楼价的反弹将会非常非常疯狂。

 

“国八条”，副作用不少。