谢逸枫:“36城”限购令扩大到60城
随着1月26日“新国八条”的出台，原本就已经备受关注的商品房限购政策再次引发了市场的强烈反应。有媒介报道,根据最新的政策要求，限购措施无论从范围还是力度都将全面升级。面对如此直接的市场干预，政策一旦在全国范围内施行，短时间内市场成交量将受到明显的影响，虽然限购不可能一直持续，但它立竿见影地抑制市场需求的功能无疑将为保障性住房建设等调控手段争取更多的时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系，实现房地产市场健康稳定发展的长远目标。
早在去年4月，“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题，当时只有北京响应；9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后又有15个城市开始限购；今年1月以来，又有7个城市加入限购阵营。根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。
2010年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是严重的通胀使得房产相关的物料价格飞涨，继而推动房价上涨；三是通胀导致人民币贬值，人们将保值的目光投向飞速上涨的楼市。
1月31日，人民币对美元中间价报6.5891，较前一交易日走高39个基点。这样算来，1月份人民币对美元在前期宽幅震荡，后期横盘调整后，升值0.6%。从6.6295到6.5891，人民币对美元中间价在2011年首月的升值幅度达0.6%。期间11个交易日刷新历史新高纪录，更给今年的“开门红”增添了一抹别样的亮色。
从2011年全年来看，随着全球经济复苏趋势的增强，大宗商品价格将持续上涨，人民币面临的升值压力只会增加，不会减少。从官方表述看，今年人民币汇率形成机制有望进一步完善，增强汇率弹性仍会是主旋律。在人民币维持中期升值态势的大背景下，航空、造纸、地产、有色金属等四大行业有望中长期受益，而纺织、钢铁出口则将面临新一轮“压力测试”。
去年下半年，人民币汇率呈现双向的宽幅波动。从6月19日重启汇改到12月31日的132个交易日中，人民币对美元的汇率中间价有78个交易日升值，53个交易日贬值，1个交易日持平。同时在银行间外汇市场上，人民币对美元交易价的日均最大波幅超过100个基点，而2009年仅为29个基点。央行在2010年四季度货币政策执行报告中指出，2010年年末，人民币对美元汇率中间价为6.6227元，比上年末升值3%。2011年开年之初，人民币对美元基本延续振荡上行的趋势。
1月，人民币对美元的中间价由6.6295攀升至6.5891，升值0.6%。期间，共有11个交易日刷新历史新高。值得注意的是，在1月17日到1月27日之间的9个交易日，人民币对美元中间价经历了罕见的“平淡期”。这9个交易日内，人民币对美元的日均波幅仅为3个基点，是去年6月19日重启汇改以来，波动幅度最小的一段期间。但就是在这段“波澜不惊”的时间里，人民币对美元六度创下汇改新高。与此同时，即期市场上，人民币也“水涨船高”。1月4日，人民币对美元的收盘价为6.6088，而1月30日，人民币对美元的收盘价已经涨至6.5860，升值0.35%左右。在春节休市来临之前，市场普遍预期，人民币对美元仍将维持窄幅振荡的局面。
对于近期人民币走强的原因，一方面是美元走软，人民币升值压力上升。尽管美国公布的一些经济数据有所改善，但去年12月份新屋开工数据跌至2009年10月以来低位，失业率仍然居高不下，美国经济复苏缓慢，美元指数最近不断下滑，连续跌破80、79。从欧洲方面来看，由于葡萄牙、西班牙、意大利债券发行顺利，同时中国和日本购买欧元债券，也支撑了欧元走强，美元则相对走软。另一方面，则是市场对人民币的升值预期。1月中旬国家主席胡锦涛访美，在此前夕美国继续施压人民币汇率，同时美国总统奥巴马敦促中国加快人民币升值步伐。种种因素作用下，市场对人民币升值的预期仍然较强。
据北京中原三级市场研究部的估计，按照新的政策要求，从目前市场的情况来看，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。在制定和执行限购政策的城市范围进一步扩大的同时，限购政策的严厉程度也进一步提高。
政策明确提出对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。这就意味着，已经出台限购令的20多个城市很可能将重新调整限购的口径，因为除深圳外，大部分已经出台限购政策的城市都规定居民还可新购一套住房。
有同行认为,相比之前北京等区域执行的限购政策，“国八条”中有关限购的要求更加严格。新的限购政策不仅针对新购住房，同样严查存量住房，如果严格执行的话，市场需求将被有效遏制。在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。
有同行认为,目前北京楼市有40％左右的购房者是外地人，而其中10％左右的人是原来有房产，现在需要改善或是投资的。外地人已有一套不得再买的政策很可能影响目前市场上10％左右的购房人群。另外对本地人严查存量的约束也将影响10％左右的购房者，预计市场将最少减少20％的购买力。
限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。除此之外，新的政策进一步加大了对已有存量住房的监测，部分人群，尤其是非本地户籍人群改善性购房的需求将被严格控制。另外，也有一些人担心，限购可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。
“限购令”后昆明出现退房，贷款受限是主因。统计数据显示，2011年1月份，昆明主城四区成交套数接近2010年全年成交套数的五分之一，成交面积和成交金额也均接近2010年成交面积、成交金额的20%。在昆明及国家“限购令”出台后几天，昆明的成交量在短期内实现暴涨。此后，由于政策效果释放，昆明出现退房现象。
一般每年的春节前后一个月均属于楼市的淡季，开发商在此阶段的打折促销的幅度也都会较大。但在限购令下，迫于政策压力下，昆明购房者加快了房产备案登记，导致整体成交量上调。2011年1月份，几大政策连续影响楼市。三大调控政策的出台让2011年1月份昆明楼市出现退房现象。在昆明房产信息网公布的退房公示中，1月共退房8笔，在限购令出台之后退房6笔。退房大部分原因是由于限购令出台之后，银行贷款政策紧缩，首付款比例增加，超出买受人承受能力，买受人也只能办理退房手续。
有媒介报道认为,退出时间取决于调控目标和效果，作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”因此，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。
事实上，限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。只有二者同时推进，才能逐渐将市场关系捋顺。
限购及限贷等政策在2010年起到了抑制价格过快上涨的作用。但是因为需求的基数比较大，实际市场成交依然居高不下。在2011年只有继续落实调控措施，利用限购等政策获得增加供应的时间，对投资、投机需求继续实施减法。同时，在2011年还必须增加住房有效供给，且保持土地供应平稳。在加减法的配合下，2011年的调控力度才能继续保持。