唯一有效的商品房调控手段是税收

——其他调控方法都有过度行政干预及市场化倒退之嫌

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）

　　让我们简单回顾一下，近年来，房地产市场的宏观调控为什么急转直下——宏观调控的手段越来越行政化，甚至出现了市场化倒退的现象。究其因，主要结症有二：一是没有分清商品房与保障性住房的本质差别；二是严重混淆了政府责任与市场边界的划分。

　　事实上，保障性住房不是商品房，准确地讲，它应该是一种廉租房，其产权永久性地属于国家，它不能买卖和转让，更不能过户给私人。这是一条基本原则！然而，现在的问题是，许多地方政府不愿自己掏钱建造这类真正意义上的保障性住房（廉租房），而是“有交换条件”地让开发商掏钱建造一些所谓的“经济适用房”，而这类经济适用房实际上是商品房，并不是真正意义上的保障性住房，不过，由于其价格低廉，尤其是其产权一般在五年后完全属于私人所有，并可上市交易转手，因此，许多富人和中高收入者都希望有办法搞到这种便宜的经济适用房（其实就是商品房！）。

　　正因如此，经济适用房从一开始面世就异化成了一种怪胎，并呈现出了两极分化的腐败现象：“好的”经济适用房不仅处于城市中央，而且房型质量好，中签申请人大多呈抢购状，甚至还有一些行政事业单位公职人员的名单出现在中签之列；相反，“差的”经济适用房则主要位于远城区，房型质量差，中签申请人一般为真正的低收入者或无房户，因此，有时还会出现无人认购这类经济适用房的尴尬，最终也就只得变相卖给有钱人。由此可见，经济适用房是一种不伦不类的保障性住房，它并不能真正起到保障性住房的作用，相反成为滋生另一种腐败的温床。

　　经济适用房，既似商品房，又不是商品房，这一不伦不类、易于滋生腐败的东西一直争议不断，中央政府为什么还要将这些经济适用房列入“保障性住房”，而不忍废除？其实，政府也有政府的苦衷：如果要让地方政府单纯地做大廉租房，一方面地方政府手中缺钱，另一方面要地方政府凭空掏钱造纯粹的廉租房，它们没有卖地收入，也没有什么积极性。因此，为了在名义上、在数量上迅速“做大”保障性住房的规模，中央政府不得不将“经济适用房”列入保障性住房中来，这样，至少可以在形式上笼统地“做大”的保障性住房的块头。将经济适用房列入保障性住房，这好像有点滥竽充数的味道！我想，这大概就是政府眼里的苦衷吧！

　　既然如此，笔者建议，中央政府应该尽快下令废除经济适用房，让地方政府将保障性住房建设的全部精力（包括卖地收入）集中于廉租房上。由于廉租房只租不卖，若干年慢慢积累下来，中国的廉租房一定可以做到真正的保质足量，让天下所有人都有房住。到那时，人们自然会放弃人人买房的陈旧观念。

　　与此同时，我们必须要还原商品房的市场属性。既然允许房市存在，就应该允许商品房自由买卖。商品房既然可以自由买卖，当然，它也是一种投资品。我们不能因噎废食：因为房价涨得太快，我们就要关闭房市；因为房价管不住，我们就要取消商品房的投资功能。这种做法，显然是本末倒置，而且是治标不治本！

　　正确的逻辑是：政府负责保障性住房供给，商品房交由市场配置与调节。政府当然可以调控房地产市场，但政府不应过度动用行政手段干预银行房贷权（包括利率和套数），更不应该限制居民的购房套数。否则，这些做法无异于关闭商品房市场，这是过度行政干预行为，也是市场化的倒退。这种头痛医头、脚痛医脚的做法，正是房价越控越高的错误所在。

　　实际上，地球人都知道，高地价与高房价的节节上涨，最根本的动力既不是来自房地产开发商，更不是来自地方政府，而是来自买房人对房产投资收益的过高预期，由此而引发了全国性“买房潮”的刚性需求，有钱人买，穷人也要买，在许多城市，每个家庭平均持有两三套住房的比例已相当高，总之，无论借钱买还是贷款买，只要商品房买到手，似乎就可以坐等房价上窜，不劳而获。这就是买房人无休无止的刚性投资需求！这就是地价、房价节节攀升的真正内因和病根！为什么我们要视而不见呢？为什么我们还要一会儿指责政府，一会儿指责房地产开发房，一会儿又指责银行呢？如此简单的问题，为什么我们要搞得如此复杂呢？

　　摸清了病因，问题也就迎刃而解。既然问题出在刚性需求，源自买房人的房产投资暴利预期，那么，政府干预房地产市场的唯一合理有效的手段，就是税收。只有加大商品房买卖者和持有人的税收成本，才能从终极的需求源头真正有效地抑制地价与房价上涨。笔者曾明确提出：两招即可秒杀高地价与高房价，这就是房产税与房产所得税！

　　房产税可以加大持房成本，房产所得税则主要加大短炒成本。这两招同时并用，既可打击房市短炒投机，也可抑制房产投资的刚性需求。并且规定，这两税必须“专款专户专用”，税收收入只能用于本地廉租房建设，不得挪作他用。这一条将足以保证廉租房建设所需全部资金，这正是“取之于民，用之于民”！

　　为了保护真正的“居住需求”，房产税与房产所得税均可设置一个“每户90平方米”的起征点或免征额，然后，对一个家庭超出90平方米面积的房产征收房产税，并同时对超出90平方米面积的房产买卖差价征收房产所得税。

　　为了进一步强化两税作用，还可以采用累进税率征税。比方，我们可以按下面方式开征两类税。

中国城市统一房产税税率表（假设）

　　举例：A家庭拥有5套住房，总面积500平方米，那么，这个家庭每年应缴房产税一共为：房产税=90*房价*0+（120-90）*房价*1%+（140-120）*房价*5%+（500-140）*房价*10%。

中国城市统一房产所得税税率表（假设）

　　举例：两年前，B家庭先后买入两套面积均为100平方米的商品房，其中，第一套自住，第二套出租，当时第二套房购买总价款为60万元，2年后出手卖掉第二套房，总卖价为100万元，那么，这套房需要缴纳的房产所得税为：

　　房产所得税=（100-60）*50%=20万元。

　　再假设，如果B家庭只有这一套房，三年内，它被业主卖掉换购大房，那么，这套房卖掉时，所得税应当可以减免90平方米，然后，只对10平方米部分的相应价款计征房产所得税即可。

　　试想想：如此两税开征之后，还需要政府管房价、压房价，还需要政府下达限购令吗？政府还用得着规定银行的房贷利率及限贷套数？如此下来，地价与房价还能节节攀升吗？如此下来，富人还愿意一家拥有几十套房子吗？如此下来，穷人还会去争购商品房吗？我想，到那时，买房与租房将具有同等的意义，没有歧视，没有差别。