兔年第四站：房产税或许只是严控的开始
文、刘轩
1月28日，重庆和上海以房产税试点城市的身份开征房产税。在房产税酝酿出台的日子里，有人把她看作降房价的天使，有人把她看作打击投机者的灵丹妙药；有人把她看作地方财政新出路的引路人，而我则认为她只不过是我国房地产市场严控的开端。新年伊始，房地产第三轮调控即来势汹汹，继26日新“国八条”突袭，27日晚间上海、重庆也迫不及待推出房产税实施细则。尽管两地征税的力度均较轻，但是符合未来市场趋势。
上海和重庆房产税方案对比表
相对于“国八条”，重庆和上海征收的房产税影响较小。相比于前一天出台的“国八条”，不论是重庆市还是上海市的房产税，其实质影响都不大。新国八条的要点在于，首次提出“房价控制目标”，各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布；限购范围更广且更加严厉，已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房，而且我国70多个大中城市甚至更多城市都将限购。此外，金融、税收手段全面升级，二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提高)；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。最后，还明确“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，以确保相关政策严格执行。
可是，上海市房产税仅仅是0.4%或0.6%的税率、以及70%的面积折算对房产持有人的成本增加效果甚微。以上海市一套200万市价的房子为例，每年房产税为5600元或8400元。房产持有成本增加可能会促使一些原本不准备出租的房子进入租房市场。重庆市房产税征收表面上看起来更为豪爽，但1%和1.2%的税率显然针对的是豪华住宅，这部分增加的成本对纳税人来说影响不大。不论是第三轮调控政策，还是房产税的出台，都会在一定程度上增加住宅投资的交易成本和持有成本，对于手握大量富余资金的老百姓和投资者来说，商业物业（如商铺）可能会成为更具吸引力的资产。
其实，市场上对调控公认的方向是房地产市场调控的成功与否是以价格稳定为标志。对于钢性需求者而言，稳定的房价或者降价才是调控的初衷。毫无疑问，从这些角度看近年来我国房地产调控不算成功。在最严厉的调控政策出台后，总体而言房地产的价格与成交量还在上升。从2010年开始至今，特别是在中央经济会议上，国务院有意把我国作为经济支柱产业地位的房地产从理论上先被削减。今年开征房产税，则是逐步实施从实践上减弱房地产的支柱地位基础。
目前，从房产税执行这段时间来看，市场并没有如调控所愿，亦没有如钢性需求所愿。因为房产税对于抑制房价的效果并没有立竿见影。而房产税实施的关键在于增加了投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期。可是，投资看重的是未来预期收益。当其他投资领域的收益预期不能与房地产投资相媲美时，观望只是一时的，短暂的。投资者一旦认为未来其他投资预期收益无法赶上房价上涨预期时，将不得不继续加重不动产物业的投资比重。面对近年来调控的失利，就连原本能买得起房的人如今也只能望房兴叹了。再说，1月22日中科院预测科学研究中心刚刚发布了《2011年中国经济预测报告》，预估商品房平均销售价格增长12.77%。事实上，在近期投资领域飘荡着“不投资房产还能投资神马”的困惑。
即便征收房产税能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击。那些依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。
因此认为房产税一出即定乾坤，就过于天真、过于乐观。同时，房产税的颁布实施对于改变地方财政模式也不可能是一步到位的。去年，全国主要城市如北京、青岛、佛山、厦门、温州、武汉等都把“地王”持有费用收入地方财政库中。即便房产税这个新鲜的税种很诱人，但征收范围和征收成本的限制不能一撮而就。相信地方政府早已算清了账：房产税无法取代土地收入。房产税的征收在很长一段时间内将与土地财政并行不悖，直到房产税完全取代土地财政。国务院对此，也是爱恨交加。正如叶檀所言“像任何改革一样，拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协，一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者的妥协。”
远，不能改变土地财政的状况；近，无法全面抑制投机。这让外界在失望之余又多了一些质疑。在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右；建造成本约占30%；营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。以房款为100万元计，拿地成本就是40万，各项税费就是15万，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。
其次，从目前两地执行的征税思路，房产税是按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。如此一来，则造成强者更强，不能不担心贫富差距再次被拉宽沟壑。但房产税可以矫正土地财政制度的偏颇，从制度建设的意义上来形成一个大宗稳定的、年复一年的、可以让地方政府按照市场经济客观要求来尽责的收入机制，为地方政府拓宽可持续财源。这是一个新建的合理制度框架。
与此同时，房产税是房地产调控中少有的，也受到开发商“欢迎”的政策。最重要的原因，就是开发商希望房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，以缓解“面粉贵过面包”的恶性循环。从目前的税率来看，重庆和上海的房产税政策都还不能承担如此重任。从微观上来说，房产税的税率偏低，也削弱了其对投机的抑制力。为数不少的投资客打算“顽抗到底”，提高房租，将房地产调控带来的成本，转嫁到租客身上。抑制投机的根本，是让炒房的成本大于收益。但和上海近年来房价上涨的幅度相比，目前的税率还达不到这个要求。
综上所述，即便房产税的出台，担负不了2011年房地产业调控的重任。房产税政策的效果虽未立竿见影，却在悄悄地改变着房地产业的走向。对开发商而言，房产税政策的意义在于，开发商的产品结构将加速转型——综合项目、商业地产。此外，解决“住有所居”的问题，我国目前明确是树立房地产领域宏观调控层面的“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的价格再高，跟低端群体解决“住有所居”没有直接关系。
不过，现在我们大量公共资源配置错位，有些经济适用房小区的转租率和空置率达50%到80%。所以，应淡化经济适用房的概念，政府应大力做好廉租房和公租房，保障房要做到位。即要做到“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。
倘若房产税全国开张的话，那么地方政府将一边收取土地出让金，一边征收房产税，未来地方财政的“双收模式”将会成为地方财政的过渡转型的标志性产物。在面对“地价决定房价”的现实问题前，敢于打破地方财政模式的房产税征收政策的一步步落实，不仅表明相关政府部门对于严控房地产市场的决心和方向，亦是可以说明中央对于调控房地产有了适应的政策出发点。
于是，我推断：房产税的出台是严控房地产市场的转折点。为了营造和谐健康的社会主义大家庭，我们的党正在做不懈努力。