在2011年5月北京的一个保障房工地上，温家宝总理提到，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；在2011年11月，温家宝总理在圣彼得堡讲话时强调，调控的目标是要使房价回归到合理的价格。不得不说的房价，房价涨跌，永远是业界最乐忠于猜测的话题，因此2011年楼市，房价成为不得不说的事。说房价绝对的上涨和绝对的下跌，都有失偏颇，但影响房价的那些因素，购房者还是有必要做到心中有数。

   2010年，土地供应少了，地价涨了这是事实。几宗热门地块在2011年对区域房价的影响不可小看。如果限购令仍然部分城市执行，推高二线城市房价也势在必然。当然，政府的调控也不会手软，2011年在原有调控不放松的基础上，保障性住房、金融手段和房产税都将是撒手锏，限购令扩大范围也不是没有可能，调控结果将取决于执行的力度与广度。

   降房价这也许是无奈之举，在观望情绪浓厚的市场环境下，除了降价这最后一张底牌，似乎所有的招数都已经试过了，效果并不好，最终迫于资金的压力，打出最后一张底牌，就是降价。为了防止“房闹”，还纷纷打出老业主降价补差价的政策。这其实也是开发商的无奈，为了企业资金压力与冷淡的市场，不得不降价，而降价必然引发老业主纠纷，让开发商陷入尴尬的境地，最终打出降价补差价的招数。

   补差价看似是对消费者负责，但是却又是对整个行业的不负责。还有很多不想补差价的开发商，因为补差价的行为有违契约精神，扰乱了正常市场秩序，是明目张胆地鼓励投机。在补差价开发商的带头下，不愿补差价的开发商会陷入进一步的尴尬2011在购买力大幅下降的时候，前期积累起来的泡沫正在加速破灭。一些被过分高估价值的地段在下半年已经开始“集体崩盘”。城市中的新兴区域在今年成为“重灾区”。但是需求犹在。2011虽然购房者变得前所未有的理性，但购房需求被持续抑制，需要得到释放。在年底这两波金融政策小幅松绑的情况下，一二线城市的刚需、三线城市的改善型需求迅速“浮出水面”，前期的抑制情绪在明年房价有利好预期的背景下，将有望实现反弹增长。

   谢逸枫：房价牵动人心，买了房子的希望房子升值，没买房的希望房价缓缓。2011房价涨与跌的因素仍然同时存在，看好或看空，最终还得是购房者综合加以分析判断。对于楼市调控而言，从之前的抑制房价过快上涨，到使房价能够保持在一个合理的价位，再到“让过高的房价降下来”，这其间大概经历了四五年时间。从民众朴素的愿望，发展到政府调控目标，房价的回落指日可待。但是，目前部分城市降房价不如说是降涨幅。房价回到合理水平不仅是调控的目标，也是老百姓的心愿。

   二，保障房年内全部开工

   十二位规划提出了5年内完成3600万套、2011年完成1000万套保障房竣工的宏伟计划。中央经济工作会议上提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求，土地供应、信贷支持等各方面给予支持。沈阳一向采取的是货币补贴和实物建设共行的政策。

   住房城乡建设部11月10日公布，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，提前1个月实现了年初计划的目标。今年是住房保障工作很不平凡的一年。各地区、各有关部门齐心协力，措施硬、力度大，积极破解资金、土地等难题，严把质量安全和分配公平关，完成了开工建设保障房和棚改房1000万套的任务，其中已建成的住房使上千万困难居民住房解困，并在创新保障房建设和管理模式等方面探索创造了经验，为“十二五”保障性安居工程建设开了个好头。

   2012年，我国仍将大力推进保障性安居工程建设，计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年。同时，住房和城乡建设部代表全国保障性安居工程协调小组，近日与各省区市签订了明年住房保障工作的目标责任书。按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房2011年全国保障性安居工程住房开工1000万套，三分之一未动动。2012年新开工700万套，完工500万套。而之前的2010年是580万套，2009年为200万套，2008年以前没有相关计划。

   谢逸枫：保障性住房让人很期待，这将又是一场具有中国特色的经济和政治色彩的大跃进，土地和资金及政府生产能力三大问题，决定2012年不可能完成的政治任务。

   三，“限字头”

   近年来，房价走势备受关注，而今年由于“限购令”等“给力”调控举措的出台以及各地房价若隐若现的“拐点”，让房地产行业持续成为各界关注焦点。1月26日召开的国务院常务会议，确定从八个方面对房地产市场进行全面调控，明确“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。“国八条”当中的“限购”执行力度之强、范围之广对国内房地产市场形成巨大的冲击。7月12日，国务院常务会议要求继续加强房地产调控工作，要求各地继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

   2011年初新“国八条”出台，全国各地限购令相继落地，央行加息，各地公布住房价格控制目标，商品房将实行明码标价，系列调控政策表明政府对房地产市场调控的坚定决心。2011年的楼市，“限购”无疑会成为贯穿全年的最受关注的词汇。新国八条出台后，京版国八条将限购作为重要内容，紧接着，全国各地的限购令纷纷出台，上海、南京、贵阳、广州、南宁、青岛、长春、济南城市房产限购令相继效仿。与去年各地出台的限购令相比，此次地方细则几乎均与户籍挂钩，内容更趋严格。由此，可扩展成限购时代、后限购时代等关键词。

   “限购令”等调控政策执行近一年，取得积极成效。各地房地产成交量均出现较大程度下滑，成交价格开始缓涨、持平甚至下降，房价“拐点”若隐若现。“限购令”取得的成果仍是“初步的和短暂的”:不少城市房价仍然平稳，一些城市房价只是“稳中有降”，即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，仍处在“高价区间”。房地产调控依然任重道远。展望明年，中央经济工作会议已经明确，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。在更为有效的能促进房地产市场稳定健康发展的治本之策出台之前，预计“限购令”仍将继续下去，以防房价出现报复性反弹，导致楼市调控功亏一篑。

   谢逸枫表示,即使加上3个新增扩容限购的二三线城市(浙江台州和浙江衢州及广东珠海)，截止2011年12月20日，全国仅有48个城市出台限购政策，不到全国600多个城市的十分之一，（其中45个限购城市，有3个直辖市：北京、上海、天津，27个省会城市(无拉萨)，5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳，10个地级市：三亚(海南)；佛山(广东)；温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江)；苏州、无锡、徐州(江苏)）。

   截止到2011年12月20日，全国共有48个城市限购，12个城市住房限购于2011年12月31到期（海口、福州、厦门、长春、珠海、佛山，青岛、石家庄、合肥、苏州、温州、贵阳）。另外南宁限购时间到2012年2月29日。因另外35个城市无规定限购停止期限，有待于住建部表态和地方政府新的规定。

   2011年12月31日到期的12个限购城市中，明确表态将延续楼市限购政策仅有6个（海口、福州、厦门、长春、珠海、佛山），另外是4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）也表示继续执行限购政策。其余6个限购到期的城市（青岛、石家庄、合肥、苏州、温州、贵阳）和2012年2月29日限购到期的南宁，地方政府的态度比较模糊。其他31个无限购期限的城市尚未明确表态。说明今年年底12月31日一过，住建部无新的要求或地方政府不发通知明确要求延长限购期限，限购政策将自动退出或者停限。

   限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。楼市限购令注定是短命的违人权政策，虽然将6个城市的限购政策延续至2012年，但是，并没有将限购上升为基本制度。其实，住建部担心一旦到期限购退出房价放虎归山或报复暴涨反弹，另外是丧失楼市调控刚刚取得的成效，这样的担心是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使12个限购已到期的城市不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。

   限价令，“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。不过让人有些意外、但其实又应在意料之中的是，几乎所有城市都以不超过本地居民人均收入为标准制定的限价目标，以至于限价目标被戏称为涨价目标。

   限贷令，2011年1月，“新国八条”出台，二套房贷再成调控重点，首付比例提高至60%，利率上浮10%。为抑制通胀，今年三度加息，法定存款准备金率达至历史最高，直至11月30日才下调，为3年来首次。在银行信贷资金紧张之下，首次置业利率优惠灰飞烟灭，贷款审查越来越严格。楼市限购令何时退出？以何种方式退出？官方终于有明确表态：将以房产税的方式衔接限购来调节楼市。目前，一些地方政府则采取了以限价政策代替限购政策的方式，避让限购令。

   谢逸枫表示,全国40个限价城市：深圳、上海、广州、韶关、珠海、佛山、中山、从化、增城、合肥、重庆、西安、秦皇岛、青岛、丹东、烟台、宝鸡、咸阳、杨凌区、兴平、渭南、铜川、延安、榆林、安康、汉中、商洛、成都、南京、贵阳、石家庄、南昌、江门、福州、昆明、沈阳、哈尔滨、潍坊、香河、台州。“限价令”的出台，除意在规避限购政策外，也有完成房价控制目标的考虑。

   谢逸枫：全国48个城市限购和40个城市限价及全国600多个城市限贷,楼市限购、限价、限贷的“三限”时代正式到来。 “三限”的出台也给楼市调控再注入一剂“强心剂”，随着调控力度的加大，销售量也发生了大改变，成交量的低迷也开始给开发商资金链造成了很大的影响。限购、限贷的双层屏蔽下，大批楼市投资客被挡在了入市门槛之外，其中也不乏一些刚需及改善型需求置业者，调控信号愈发趋严，供给量仍在持续增加，而消化能力却大大降低了，供需关系从这一时刻起，开始发生从量变到质变的奇妙变化。

   四，砸售楼部

   随着房地产市场临近拐点，降价楼盘与前期购楼的老业主的冲突也如影随形不绝于耳。截止2011年12月23日，因楼盘降价引发业主维权的事件多达14起，其中，过去的两个月内发生的占7起。以地域分，北京最多，有7起，上海有3起。仅过去的一周内，上海就连续出现3起业主维权事件，位于嘉定和浦东的三个楼盘因开发商大幅降价致老业主怒砸售楼处。而北京的类似事件则集中发生在近两年房价增长较快、主要购房人群都是以改善性需求的自住型购房者较为集中的东部、特别是通州区域。

   谢逸枫：业主维权“砸了售楼处”是表明业主对调控强烈的不满和对开发商降价影响房价上涨预期的愤怒。

   五，“3/7货币”

   今年金融市场三次加息，存款准备金率三年来首度下调。2011年以来，央行分别在2月、4月和7月上调贷款利率。同时，在经过七次上调准备金率后，11月底央行三年来首次下调了银行存款准备金率，金融政策现拐点。加息，2011年2月8日，农历正月初六。当全国人民还沉浸在兔年春节的过节气氛中时，中国人民银行宣布从2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。此后，央行又分别于4月6日及7月7日两次上调基准利率25个基点。

   三次加息、七次调整存款准备金率…… 货币政策关系对于房地产行业的影响无疑是巨大的。上半年，自1月起，央行存款准备金率每月上调0.5个百分点，半年内连续上调了6次，6月20日存款准备金率最后一次上调后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。与此同时，房贷利率频频上浮。银根不断缩紧，在今年似乎已经成为一种常态。通过货币政策对楼市进行调控，这一举措对于压缩楼市购买力来说，成效明显。尽管近日，央行三年来首次下调存款准备金率，但岁末抛出的0.5个百分点无法改变2011年楼市货币政策整体紧缩的现实。

   2010年房价的上涨，与我国货币供给超过了实体经济的需要，从而造成流动性过剩密不可分。频繁地提高存款储备金率及最近的加息，都是这一现状的信号。2009年适度宽松的货币政策导致流通中货币数量过快增长，2010年开始刹车，特别是下半年，开始适度收缩。2011年，货币政策也已经定下调子“中性定位、稳健操作”，由此可以推断，2012年的限贷、限制外地人购房等政策在调控中依然会保持稳定房价的作用。

   谢逸枫：“审慎的货币政策”成为一项对经济及楼市影响深远的调控手段。货币政策伤的最深的仍是刚性购房者，但同时也给开发企业制造了无限压力，这是一把双刃剑。一次货币政策调整或许不会带来太大的市场差异，但历史经验证明，连续性、通道性的调整是货币政策惯用的调控手法。三年来，货币政策的效果积压终于在今年全面性爆发，与房地产市场直接性的宏观调控政策相比，金融货币政策对楼市的影响更多作用于人们的心态及预期，也正因如此，它的力量或许是最不可估量的。

   六，房产税

   2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及在渝无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。上海、重庆的房产税被认为取得了较好的效果，房价得到稳定，特别是高档楼盘的投资现象有所减少。

   房产税虽然喊了多年，但是能真正步入试点的还是今年。2011年伊始，有关房产税的传闻卷土重来。中国两大直辖市重庆、上海同时启动房产税试点改革。“重庆版”房产税偏重对高档房、别墅的征收和打击外地炒房客；上海的方案主要针对新增房产，按人均面积作起征点考虑，税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率高。2012年房产税能否登场？

   众所周知，一些发达国家正是通过征收房产税遏制房价过快上涨。但在中国，房产税可谓吊足了大家的胃口，2010年，房产税终于见到点踪迹，既上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注后，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。那么具体时间表呢？购房者不禁要追问。推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。重庆市日前出台有关通知要求，各相关部门要积极做好征收高档住房房产税的准备工作。2011年，房产税似乎让购房者看到了影子。

   谢逸枫：房产税这把达摩克利斯之剑，时刻警戒着房地产行业最敏感的神经。房产税将成楼市调控的最后一个撒手锏。不过，房产税目前还不是成熟的税种。即使再“豆你玩”，“蒜你狠”，房价上涨是不可避免。

   七，全国房价控制目标 一房一价

   根据2011年1月国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月31日，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，而在公布的房价调控目标中，大多数城市，主要以GDP和人均可支配收入涨幅为参照，忽视了“居民住房支付能力”这一指标。

   按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，将该目标公之于众的城市只有121个。尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次 “胜利”，但今年下半年，不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。

   谢逸枫：全国121个出台价格控制目标细则政策,仅仅30个城市完成今年价格控制目标。其实，开发商先高报价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中，这项政策的限制很容易被规避，目的也无法达到。

   国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行一套一标价，称为明码标价，一房一价。并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。作为2011年房地产市场调控总纲领的“新国八条”，其中对调控政策的具体执行者——各地方政府，提出了多项细致具体的政策指引，除了严格的限购政策、差异化的信贷政策外，国务院还要求各地必须制定和公布全年当地的房价控制目标。此后，各地的房价控制目标陆续出台，其中唯有北京提出的“新建普通住宅价格与去年相比稳中有降”目标中明确提出了“降价”的说法。

   谢逸枫：这一政策的执行是楼市发展中又一次重大突破，它打破了过去口头承诺式的销售模式，把购房流程中涉及到的产品各项信息及产生费用一一罗列明示，对规范房地产市场起到了重要作用，最重要的是，“一房一价”在某种程度上很好地遏制了某些开发企业坐地起价、捂盘惜售的不良行为及做法。

   八，拐点

   除了日渐频繁见诸于报刊杂志和网络的楼盘项目打折消息带来的直观感性认识外，国家统计局日前公布的《1-11月中国房地产市场运行报告》从官方和宏观统计的角度证实了降价浪潮愈演愈烈的判断。在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。

   房地产调控取得了积极成效，房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动。虽然部分城市爆发中介关店事件，银监会把房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试假设条件，小部分城市销售成交和小部分楼盘的部分房源房价腰斩，信托融资刹车，市场频繁的“特价房”，开发商停止购地，房企境外发债，20余楼盘“降价补差价”，绿城危机，地根紧缩，地产商忙养猪，鄂尔多斯崩盘，广州恒大玩足球玩出新意，星河湾卖酒，开发商负债率和库存上升，高管离职，个别房企抛项目或破产等案例，根本不影响楼市未来发展方向。

   谢逸枫：虽然降价促销到目前为止还没有常态化，没有大面积发生，房价尚未真正下行。但不可否认的是，高库存的现状将会让开发商失去继续等待的底气，同时考虑到楼市调控力度没有放松的可能，目前楼市拐点的特征已经十分明显，但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。因此楼市“拐点”正在形成，只是确立的时间不在当下。

   九，土地市寒。

   据统计，仅11月中全国35个热点城市内流标和中止出让的地块就达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。其中11月的上半月，广州就三度中止了32幅地块的出让。这32幅地块的出让底价高达187亿元，约占今年广州土地出让收入计划的29%。在一些二线城市，甚至还出现了开发商“退地”的情况。11月2日，济南市国土资源部门公告出让的11幅土地，其中9幅因无人申请购买而流拍，另外2幅以底价成交。原先有意出手的龙湖最后以“资金紧张”的理由退出了竞买。

   随着限购限价等调控政策出台，土地市场也刮起寒风，各地土地市场市场纷纷出现流拍、取消拍卖或低价成交的现象。有消息称全国土地市场至少少收5000多亿元。就广州来看，第四季度亦取消或延迟了近40幅土地出让。

   谢逸枫：流拍与退地及底价成交等土地出让金大幅度下降是全国土地市场陷入低谷标志。

   十，新国八条

   国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。其中房贷方面，要求强化差别化住房信贷政策，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。

   谢逸枫：新国八条的出台，在2010年基础上，楼市调控力度再次升级，随后所有出台的调控实施细则，无不围绕“新国八条”而展开，以此为肇始，覆盖范围最广、“史上最严”调控拉开序幕，可谓史上最严厉房地产调控政策。开局之年的这一震撼级调控新政被称之为“国八条”，它为2011年房地产市场整体走向和发展奠定了一个总的基调。尤其对商品住宅领域的影响的确不容小觑，其中，首套房贷利率优惠取消等细则的制定是导致2011年观望氛围的最初信号。

谢逸枫

2011年12月27日