涨至疯狂，跌至荒唐逻辑将主导房价

——房价拐点观察

房价下跌已成大势所趋，虽然还不太稳定，但却已难以逆转的趋势是房价的下跌已不仅是政府与购房者的愿望，而已是包括地产商在内的购销双方的共同预期。

价格的逻辑是：当下跌或上涨趋势初露端倪时，往往市场上尚未建立完全的共识，但此时的大资金往往开始了静悄悄的撤离；当大资金开始公然疯狂地撤离时，此时的价格趋向的势不可挡之势将变脸成残酷现实。

龙湖、绿地、万科等大地产商公开大幅降价25%左右的震撼性举动证明中国房地产市场已经进入新一轮价格下行大趋势的时间之窗。其实，此前，各个大地产商已经悄悄提前几个月就已经捂在被窝里降价，只是靠几个指标性的开发商大嘴在公开场合继续发表笑里藏刀而奸诈的房价坚挺的发飙性烟幕弹才将其暗中的抛货举动掩盖在众口难调的争吵之中。房价下行目前已经进入了不可逆转之势，大资金的坚决撤离证明没有人再会替鲁莽的市场炒作行径保驾护航。

大地产商的大幅降价抛售行为其实只是一种垄断性的市场绞杀，现在来谈供需平衡之后的市场稳定为时尚早。我们自从有了市场，就一直信奉“看不见的手”与市场的自我调节机制，但我们的市场对我们的这种喜欢崇拜偶像的愚忠与犯傻却并不赏脸。我们的市场经济表现与价格逻辑历来就是在往我们的市场信仰的脸上涂鸦，所以才弄得我们经济的脸面至今都没有过一个好脸色。

中国的股市曾经莫名其妙地一路高歌，居然一口气涨上了6000多点，这够疯狂吧？接下来的宏观经济并未发生大的改变，但股价却一直持续跌至1000多点，这够荒唐的吧？当人们慢慢地相信了神话，价格当然就会一路走高；当人们在反复跌倒中慢慢失去了耐性而一直看跌以后，价格将跌至地壳以下也就并不会让人感到奇怪。价格在中国更是一种心理预期，它在更大程度上反映出在经济领域不成熟的普遍心态主导着人们的愿望，只是这种普遍的愿望被大资金所掌握与洞察并有步骤地利用而出现适得其反的结果。在中国，市场价格往往会在极度疯狂中走向顶峰，并开始趋势性下跌；同样，市场价格还会在极度悲观之中被推向谷底，并由此开始上涨。在经历了长达至少三年的持续上涨之后，并在最终的高位运行达一年之久以后，谁还能阻止中国的房价走入趋势性大幅下跌的轨道？一个单边上升的上涨趋势加上一个近乎于圆弧顶的中国房价走势只能导致房地产价格出现不可逆转的大幅而持续性的下跌。

那种预期中国房价会在25%左右止跌的预测其实是在嘲笑大地产商们起码的政治智慧与商业运作能力，这个25%其实就是疯狂房价的最后一涨所偷天换日得来的意外之财，大地产商干嘛不率先抛弃这个最后的神话？其实现在的房价就还在这最后一涨之前的价格水平之上大约稍高的价位上，地产商目前的降价幅度其实只是吐出了他们最后的神话所带来的意外之财，在此价格之下，他们仍坚守着自己的“合理而正常”的盈利水平。

现在的局势是：大地产商主动撤离市场大资金，房价仅仅是出现从顶部滑落下来的第一次跳水。中国房地产真正出现惊心动魄的大幅下跌的进程将会在其价格水平从目前的已呈降价趋势的价格水平基础上再徘徊一段时间以后，再一路下滑至更深的低谷时出现。没有大幅残忍的竞相杀价与大小地产商的夺路而逃现象的普遍出现，中国房价将仍然看不见谷底。

可以战略性地估计这一轮房价下跌将在最高价格水平的基础上平均下跌15%左右以后再走一段价格徘徊的路，其后再经大幅下跌大约平均30%左右才有可能看见谷底。可以预期这一轮房价下跌的荒唐价格水平将出现在各类房地产项目的成本价以下才能有成效地遏制住荒唐的价格下跌趋势。而这一成本价格水平大约就是我们目前房价的50%左右，极端而个别的情况将完全有可能超出下跌60%。

我们不能指望房价在短期内稳定在一个人为的水平上。中国的市场已经大到与国家整个经济可相比拟的水平上，不然，这一轮政府调控就不至于使上愈来愈多的非市场化手段，以防止调控对国家经济的不可控的伤害。中国的房价将主要取决于购销双方的心理预期，只要人们还在期望房价稳定或止跌，房价就不可能不继续下跌。地产商正是利用购房者对房价止跌的期望，大肆持续抛售存货给不知死活的购买者，而只有当购买者大都失去了购买的信心之后，待机抛售才会成为一种守株待兔而转而进入没人敢进行的买入，届此，房价才会止跌回升。

房价在大幅下降之后止跌回升，我们不可能知道这一天何时会到来，但我们知道它到来时的情景必须是地产商踏着购买者的尸横遍野时所捎来的讯息。中国的市场仍然在心理混乱之中拼命挣扎而缺失理性，而势力雄厚的市场操纵者们对此心知肚明。因此，恶意的利用与愚昧的莽撞这一对孪生子没有人可以消除与避免，也不可能利用理性模式对其进行有效的预测。

无视中国市场经济功能的先天残疾与恶意操弄所带来的一地鸡毛，只会使平民百姓在颠簸而自行其是的市场趋势中更加不得要领，而这一状况必将加剧中国社会的不稳与系统性风险的加速聚集。

老夏

2011.11.25