楼市现拐点 调控不能松

　　根据国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格情况，价格环比下降的城市达到34个，比上月增加17个，数量接近半数。国家统计局新闻发言人盛来运此前曾表示，房地产调控取得了积极成效，房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动。

　　目前房地产市场存量大幅上升、降价楼盘增多的趋势已愈演愈烈。降价现象的增多更进一步强化了购房者的降价预期，持币待购现象有所增加。一线城市楼市环比价格全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。全国房价的加速下行的趋势已经十分显著，11月的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。业内人士预期，房价拐点正在逐步确立。

　　业内分析，造成短时间内突然出现全国性价格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二、三线城市价格的下滑。

　　又据报道，巴曙松11月15日发表研究报告称，基于房地产市场的紧缩调控政策、抑制通胀为核心的宏观环境、加息、信贷控制等多方面因素相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。巴曙松认为，开发商应对调控的主要手段是降价。报告根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%~30%之间；二线城市则在10%~20%之间；三线城市基本合理，降价空间不大。因此，布局三四线城市将成为开发商的一个选择。

　　广东省房协理事赵卓文分析，开发商当前的降价促销，基本上还属于“让利促销”，还没到“割肉促销”。只有当出现部分开发商卖项目、卖股份，“卖儿卖女”来求生存时，楼价才真正到底了。从这点看，楼价松动，不可能一步到位，还要经历漫长的博弈过程。想在年末“抄底”楼市的人，还是要小心。

　　在房地产调控政策持续的前提下，2012年一季度房地产将在交易、价格、投资方面进行全面回落的调整。2011年11月19日上午，中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测2011-2012》（以下简称《报告》）提出以上观点。

　　《报告》称，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和宏观经济难以容忍25%的房地产价格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松动政策，三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。

　　刘元春表示，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起经济的硬着陆。预计明年2季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。整体看，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

　　依笔者看来，房价上涨势头得到明显遏制，房地产价格出现了松动，但楼市调控政策并没有完全执行到位，高房价依然没有回归到普通老百姓可以接受的心理价位，开发商资金链紧张，各种代理人的呼唤放松“限贷”、放松“限购”的声音出现，不利于产业结构调整、不利于巩固楼市调控的成果，如果楼市调控放松，高房价很快出现反弹，2年来一系列楼市调控的的努力及成果可能功亏一篑！

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