温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作

“调控能够让房价跌么？”仍然是一个备受争议的议题。图/新华社

　　1月14日，天津规模最大限价商品房四期抽号，三名限价商品房抽号申请人站在室外等待结果。图/新华社

　　限购令升级：已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房

　　二手房交易从紧：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税

　　明确政府问责：地方政府要在一季度公布住房价格控制目标，未落实未完成将对相关负责人问责

　　对于政府打击高房价的决心与表态，目前看似已无疑义。

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，推出一系列调控政策：二套房贷首付比例提至六成，二手房不足5年全额征收营业税等新国8条。

　　看上去，这正是温家宝总理一周前“一季度要抑制投资性购房”表态的“操作手册”——在当晚新浪网的一次调查中，65.2%的网民认为这传递了严厉的调控信号。

　　但现实是，“调控能够让房价跌么？”仍然是一个备受争议的议题，“能”与“不能”的支持者分别为35.6%和34.5%，势均力敌。

　　有趣的是，相比于购房者的心存疑虑，开发商们显得更加悲观。“对于2011年的市场影响肯定比较大，量的萎缩会很快出现。”湖南保利房地产开发有限公司董事长安强说。本版撰文/本报记者文洁（署名除外）

　　（一）进一步落实地方政府责任

　　政策 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　解读 “行政干预房价总体水平，史无前例，调控房价的效果肯定比去年好。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此说。

　　从某种意义上来说，这是中央政府层第一次明确提出各地制定房价控制目标，更可以被视为“行政调控”的深化版。在金融、税收、货币等手段提出后，从去年开始，“行政性调控”开始大规模蔓延，而这一次，明确各地制定房价控制目标的背后，是房价问责制的进一步明确和深化。

　　（二）加大保障性安居工程建设力度

　　政策 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　解读 走保障性住房之路，正在成为政府层思考解决住房问题的根本性途径。“解决中国住房问题，根本出路在于保障性住房。”安强说。在他的理解中，一部分民众没有房住，是中国的现实，而“这并不能通过降低房价实现，只能通过政府的保障性住房实现”。

　　从这一轮的政策来看，公共租赁房将成为2011年政府保障体系的重要发展方向，“夹心层”住房问题的解决，或许是这一波调控的关注重点——按照湖南的设想，2011年保障性住房将建设41万多套，其中公租房和廉租房将达到11万多套。

　　（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管

　　政策 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　解读 “营业税按全额计算？那我岂不是要多交税？”长沙卖房人江最听到消息的第一反应是，要给买家电话加收营业税。这是汹涌楼市的一个缩影。事实上，不足5年二手房全额征收营业税，目的就是为了提高房产投资成本。

　　按照复旦大学房地产研究中心主任尹伯成的说法，这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。

　　但一个现实忧虑在于，营业税的加收，是否会成为卖家转嫁的理由？一如江最们首先考虑的，就是让买家多付税钱。

　　要求各地建立和完善个人住房信息系统，专家认为这是在为房产税铺路。

　　（四）强化差别化住房信贷政策

　　政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　解读 毫无疑问，金融信贷是影响面最大的一条新规，尽管二套房首付比例仅仅只是从五成增加到六成——“这直接打击改善性购房者。”资深地产人士黎为（化名）说。在他看来，信贷政策的改变，对购房者的心理预期造成极大的影响，势必有效遏制投机性购房，“政策打击目标是投机性购房，但实际被波及的仍然是改善型购房者。”

　　（五）严格住房用地供应管理

　　政策 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　解读 扩大商品住宅尤其是低价格商品住房供应量，是这次土地政策的核心。尽管信贷紧缩一定程度上缩小了开发商的资金池，但这并不意味着政府层就会眼睁睁看着供应量的萎缩——规定今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，这实际上是在增加未来二三年的商品住宅供应量，寄望于供求关系来调控房价。

　　而大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地的政策，用杨红旭的观点来说，“将导致限价房的规模进一步增加，估计全国实行限价房的城市将大大增加。”

　　（六）合理引导住房需求

　　政策 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读 限购令的全面升级，或许是此一轮政策调控的“杀手锏”——尽管，谁也不知道这种行政性政策的持续时间会有多长。

　　一个细节是，“省会城市”被直接单列，这意味着曾经在一线城市限购中受益的二线城市，比如长沙，恐怕也难以独善其身。杨红旭认为，一方面是限购城市覆盖面的蔓延，而另一方面，则是限购条件的更趋严苛。“这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，他们以前都规定居民还可新购一套。”

　　（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

　　政策 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　解读 这是以行政与市场的双管齐下。

　　这一轮调控措施进一步强化地方政府责任，明确了地方政府在住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设、严格住房用地管理、从严制定和执行住房限购措施等方面的职责。同时，明确约谈问责内容，强调落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

　　（八）坚持和强化舆论引导

　　政策 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　影响·大局

　　调控的叠加效应逐渐显现

　　就像一年一度的春节联欢晚会以“难忘今宵”结尾，正在演变为每年必经的房地产调控，或许正在选择“忐忑”开年。

　　1月26日，2011年伊始，又一波调控的开始。用上海资深人士蔡为名的话来说，“房价不死，调控不止。”

　　这源于2010的调控。就在这一年两次调控重击的现实语境中，全国70个大中城市房屋销售价格仍在上涨，12月全国房屋销售价格上涨6.4％，部分二三线城市尤其活跃——比如长沙。数字显示，2010年该市（含四县市）实现商品房销售面积2140.46万㎡，内五区新建纯商品房均价为5182元/㎡。

　　而更隐秘的原因，或许还在于越来越复杂的国际国内经济环境，热钱，通胀，汇率……糅合交杂的经济图谱背后，2011年中国房价仍存一定上涨压力。1月25日全国工商联房地产商会发布报告指出，由于房企资金充裕，目前负利率状况以及市场对未来通胀预期仍较高。

　　一个现实是，2011年的这一波新调控中，信贷紧缩的市场手段和限购升级的行政手段，成为政府层的非常手段——行政干预力度还可能进一步升级。

　　在“国十条”和“9·29”新政的基础上，调控进一步升级，主要是加强落实上述两个政策，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。 “这对市场冲击极大，尤其对于预期看好心理，短期内势必将面临调整，从而带动房价下行，空间约10%。”蔡为名说。

　　事实上，这次政策出台的时间点紧迫，超出业界预期。杨红旭认为，这意味着国家对于去年的房价调控效果不满意，尤其是去年9月以来房价的重新上涨，大大加深了房价进一步上涨的担心；“在控通胀的关键时候，更不愿看到房价上涨，带动CPI上涨。”

　　中原地产机构分析认为，楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，叠加效应逐渐明显。前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧。预计市场将出现明显的淡季。而会议明确要求的对个税及营业税加强监管，在二手房交易中全面收取营业税，有利地增加了调控的砝码，特别是严格要求加强对避税等监管，将使得市场调控的效应扩大化。

　　而湖南华盛麓峰集团董事长罗劲松则直言不讳地坦言是彻底的“看空派”。“事实上，这不是一次政策的波动，而是从三年前就已经开始的一个结构性调整。”罗劲松认为，这次政策将对市场和行业产生极其深远的影响，“游戏规则和商业模式都在发生彻底的改变，对于开发商而言，要不不玩，要不就需要换种模式玩。”

　　影响·长沙

　　“量的萎缩很快会出现”

　　“很明显，这一次政策将对市场产生很大影响。最直接的是，改善型住房需求将被沉重打击。”资深地产人士黎为（化名）说——不是咬咬牙考虑的问题，而是直接将一批人拒之门外。

　　这或许将成为长沙2011年即将面临的最大考验。事实上，在湖南省住房和城乡建设厅提供的一份分析中，对于2010年湖南省房地产的市场供应规模已经表示忧虑。

　　2010年，全省房地产用地供应5141.6公顷，同比增长77.8%，全省商品房施工面积1.68亿平方米，同比增长22.5%，而在这其中，长沙占据相当大比重。“按照开发周期，这批新开工的商品房，有可能在2011年进入市场，市场供应规模空前扩大，保持市场平衡难度增大。” 湖南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长高东山说。

　　一方面，是供应量的大增，而另一方面，则是需求面受到政策打击的“可预计萎缩”。“量的萎缩很快会出现。”安强说。

　　更隐秘的一个原因，还在于长沙2009年和2010年连续两年需求量的爆发式增长。“这两年已经提前透支了长沙的购买力。”安强认为，接下来的一年，市场分化将相当严重。“好的项目，好的位置的楼盘，客户群体购买力并不受到政策影响，而那些大量中端的产品，则可能直面更加白热化的竞争。”安强说。

　　一种观点认为，2011年的长沙，同质化较严重、总价较高的中端盘将受到最大影响。“那些中小户型、总价较低的还是会销售得较好，而顶尖部分的楼盘可能也会因为通胀带来的高端客户保值需求，所受影响不会太大。”黎为认为，“长沙很大一部分销售，还是来自于首套房比如新婚、外来进城以及大学生就业后购房需求。”

　　影响·股市

　　地产股走势可能会分化

　　本报长沙讯 “这次出台的‘二套房房贷首付提至60%’等八项措施，并未太超出市场预期，对A股市场还不至于产生全局性的影响，地产股走势会分化，那些做高档楼盘项目的可能受影响最大。”省内知名市场人士申文高昨晚表示。

　　申文高指出，市场之前一直有预期：房价不跌，调控就不会收手，因此，“二套房房贷首付提至60%”等措施出台，并不很意外，“如果房价这次还岿然不动，甚至继续飙升，后市肯定还会有新的调控措施。”

　　湘财证券房地产小组则称，调控政策时间点选择在目前对房地产市场直接冲击相对较小，但对市场成交量短期具有显著打击作用。此次政策的主要看点不单单在二套房首付提至6成，仅二套房首付提至六成影响不大，政策内容还包括全额征收营业税和严征个人所得税的政策，一旦严格执行，对于市场影响较大。此外，在行政性限购政策上，明确提出各直辖市、计划单列市、省会城市限购、建立年度价格涨幅目标以及约谈制度都影响较大。湘财证券建议，在政策不明朗时目前暂回避地产股。 记者陈海钧

　　新一轮调控措施进一步强化地方政府责任，明确了地方政府在住房价格控制目标，加大保障性安居工程建设、严格住房用地管理、从严制定和执行住房限购措施等方面的职责。同时，明确约谈问责内容，强调落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

　　新一轮调控措施综合运用税收信贷限购等政策手段，通过调整个人转让住房营业税政策，提高二套房贷首付款比例，扩大限购城市范围，继续遏制投资投机性购房。应当看到的是，新一轮调控措施对于自住性购房需求并没有出台限制规定。一紧一稳之间，体现了楼市调控强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求的要义。

　　新一轮调控措施进一步强调加大住房用地供应，既从用地年度计划入手，又从供地方式、企业土地市场准入资格和资金来源审查等方面作出严格规定，防止高价地、囤地等现象出现，从源头上确保增加土地有效供应。 ——新华时评

　　[数据]

　　中国人民银行26日发布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》指出，2010年我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社新增房地产贷款2.02万亿元，年末余额同比增长27.5％，比2009年末降低10.6个百分点。其中，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7％，比2009年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23％，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4％，比上年末降低13.7个百分点。