房地产独立评论员：文/丁延平
上月底，有位地产资深的哥们参加了某一线城市房地产估价师继续教育，其中一位给他们估价师上课的主讲老师是某房企的掌门人，该掌门人预测中国房地产市场在未来几年都是没有风险的！
房地产市场真的就没有风险吗？为什么这位知名地产老总却敢如此放言呢？
以前也有专家曾经说过：中国的房地产市场是“一边倒”市场！也就是说只要房企资金链紧张了、市场处于观望的博弈状态，成交量委靡到影响地方财政收入并伤及房地产相关上、下游行业，那么政府最终会选择“松绑”，推出一系列的扶持政策来“救楼市”。2007年9月27日拐点来临之后，2008和2009年的市场现实证明了这一点。
或许在那位房企掌门人看来，政府近10年都不会放弃城市化和房地产，我们全国的平均城市化率就在46%多一点，比发达国家的80%左右还远着呢！听起来这好象不无道理！
但是，即便城市化也是要时刻防范风险的；在房地产交易市场上准备投资买房的购房消费者也要按周期理论来规避一些风险。
经过长期观察研究我们发现，在楼市上行曲线开始出现下行的那一刻起，也就是周期性拐点来临的前夜风险就已经开始暗流涌动、蕴藏其中了！
面对去年中国房地产市场“不温不火”的事实，你说房地产投资有没有风险？有没有陷阱？当然是有的且潜伏较深！要不然国家也不会持续发力、出狠招整顿房地产交易市场、调控楼市！
据权威统计资料显示，在2010年史上最严厉调控形势下，2010年全国房价仍然较去年有15%以上的上涨趋势，但是北上广深四大一线城市的成交量却比2009年下降了30-40%，呈现“量降价涨”的态势。但我们应该看到这种“涨”的趋势主要是靠绝大多数的、没有推行“限购令”的二、三线城市来做推动和支撑的。具体例子在这里就不举了。也难怪一些专家呼吁，防止楼市泡沫向二、三线城市蔓延。所以一线城市的返乡购房者也要先看看自己所选的二、三线城市有无投资风险!房价高出当地城市人均收入6倍及以上风险将是较大的。
房地产开发与投资本应该时刻防范风险，将风险降到可控范围之内！今年政府调两次调控楼市的时间节点掐在4月中旬和9月底，赶在了“五一”和“十一”两个黄金周之前，这难道是巧合吗？非也！这是国家对历年来房地产爆炒节点准确拿捏判断后才作出的决策，可以说，如果没有这两次切中要害的调控措施及时降温，难免我们的地方政府和开发商不会将房价炒到更高！面对高房价老百姓将如履薄冰！中央这么做正是为了防范楼市风险，防止“楼市泡沫”继续无情膨胀！其一旦“撑破”局面将无法收拾！
政府主管部门出于防范风险的目的才陆续加大对房地产市场的管制力度。如央行再度出手决定2011年1月20日起，上调存款准备金率0.5个百分点，冻结3500亿资金，以回收市面资金流动性。此外，税务总局也在改革拟推行房产税征收试点工作等。房地产市场上的风险主要是来自于金融、税收政策的风险，因为大部分城市工薪阶层是靠银行贷款帮忙买了首套房或是第二套改善型商品房。银行的贷款余额是多少？多少家庭能在持续加息后有无还款压力？按揭购房者断供后的坏帐亏损是否会影响到金融机构最起码的正常运转？这些都是值得考量的！
由此可见，房地产作为投资工具，有回报也就有风险存在！尤其是在楼市某个下行周期，更有诸多不确定因素存在，这种风险主要来自于市场心理的预期；家庭经济承受能力；更来自于政策风险。
因为，中国国情下的中国楼市本身就是“政策市”。