陕西书宝律师事务所办理土地储备法务操作指引
为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。
从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。
法律依据
1《土地储备办法》。
2《关于加强国有土地资产管理的通知》。
3《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》。
4《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》。
5《关于深化改革严格土地管理的决定》。
6《土地储备资金财务管理暂行办法》。
7《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。
土地储备的基本程序
完成土地储备包含三个基本环节，即土地的收回(收购、征用、置换)；土地的储存；土地的供应。三个环节中均包含三个方面的基本程序，即审批程序、公示程序和签约程序。
1土地储备的审批程序。在土地储备行为的各个环节中，土地所有权、使用权的转让和变更是经常发生的。而对于不动产产权的转让和变更，国家历来有严格的程序性规定，其中行政审批手续则是土地所有权和使用权转让或变更的前提和必经程序。
在土地储备过程中，涉及土地的收回(收购、征用、置换)，土地的供应等环节均需履行必要的行政审批程序。同时在这一过程中，对于土地用途的变化，收回土地的补偿标准、收购或供应土地的价格标准等，也必须履行必要的审批手续。不履行行政审批手续，或者越权行使审批权，则可能造成土地储备行为的违法和无效。因为行政审批手续的有关规定均属于法律、法规所规定的强制性规范。
2土地储备的公示程序。目前试行的土地储备制度，强调统一收购和回收土地、统一储备、统一开发、统一供应。突出强化了各个环节的透明度原则，把土地的回收、供应交易等各个环节纳入政府和社会的监督之下。
2.1土地使用权交易公示制度。按照国土资源部《关于整顿和规范土地市场的通知》规定，土地使用权交易应当实行公开交易制度。
2.2土地征用的公告制度。征用土地必须按照《土地管理法》第46条的规定进行公告。公告内容按照国土资源部《征用土地公告办法》规定，主要包括：征地批准文件、批准文号、批准时间和批准用途；征地补偿标准和农业人员安置途径等。
2.3土地基准地价的定期更新和公布制度。在土地储备中，对土地使用权的有偿收回(收购)以及土地的供应(出让)等环节均涉及土地的基准地价问题。基准地价不仅是协议出让土地使用权时确定出让金底价的重要参考依据，也是招标、拍卖确定出让金底价的重要依据。
2.4土地储备范围等内容的公告制度。公告内容应当包括已纳入土地储备的土地范围、土地基本情况、土地未来用途、土地使用年限等基本内容。
3土地储备中的签约程序。在土地储备过程中大量存在的是非平等主体之间的行政法律关系，如土地使用权的无偿收回、土地的征用以及土地使用权的划拨等。
在这些法律关系中，由于法律关系主体的特殊性和不平等性，在有关土地权属的变更过程中不存在当事人之间就有关土地用途、价格等实质内容进行协商、谈判的问题，有关实质内容都是由政府单方决定的，而相对人则必须无条件服从。但是在土地储备的有偿收购和土地的有偿出让(包括协议出让或招标拍卖出让)中，政府和有关当事人则是平等的民事主体。就有关的收购(出让)价格等实质内容，双方应遵循自愿、公平和诚实信用的原则，协商确定。经协商达成一致的则应签订“国有土地使用权收回协议”或“国有土地使用权出让协议”。只不过在土地储备过程中，要约和承诺的过程有一定的特殊性。政府作为一方当事人对合同的签订具有一定的主动性，在通常情况下，首次要约均是由政府发出，而且要约的许多内容如土地用途、土地使用年限等，相对人只能无条件接受(承诺)，而不能提出反要约。
审核土地储备合同应注意的问题
合同主体
1储备机构需与拟储备地块的原权利人签署土地储备合同。
2储备拟转为经营性建设用地的原国有农用地、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地，均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方，签署土地储备合同。
3储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地，应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方，签署土地储备合同。
特别提示：
律师在审查土地储备合同当事人是否合法适格时，应重点审查作为合同相对方的土地原权利人，其在签订土地储备合同时是否依法存在，是否具备签署土地储备合同的民事权利能力和行为能力；若系法人，其是否获得了签署土地储备合同的合法授权、批准和同意。
土地储备补偿价格
除土地管理部门依法收回的闲置国有土地外，储备其他各类土地，储备机构应给予储备土地原权利人以补偿，即在储备合同中明确约定补偿价格。土地储备补偿价格，主要通过储备各方以协商的方式确定。其中，土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格。
律师提示：
(1)土地储备补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前期投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、管理费用等。
(2)补偿价格可以是单价或者总价。若为单价，应注意土地面积的计算标准、结算程序、调整方法等问题。
储备土地的交付
土地储备合同应明确约定储备土地交付的条件、标准和期限。
储备土地交付的条件可以是现状、场地平整，或者约定的其他条件。
土地储备机构的主要义务
1取得实施土地储备的全部批准、同意和许可。
2作好实施土地储备前的调查、核实及相关准备。
3安排用于支付土地储备补偿价格的全部资金。
4按照约定向储备土地原权利人支付土地补偿价款。
5办理土地储备过程中所涉征地、拆迁许可手续。
6按照法律法规的规定，自行或者委托其他单位完成土地储备所涉征地、拆迁安置、补偿事宜。
7完成储备土地交付的验收手续。
8办理储备土地的房地产权利登记手续。
储备土地原权利人的主要义务
1取得签署土地储备合同的全部批准、同意和许可。
2做好土地储备的前期工作，确保按期交付储备土地。
3按期完成储备土地交付条件和标准，协助储备机构验收，并向储备机构交付土地。
4收取储备机构所付补偿款项，并出具合法收款凭证或者发票。
5协助储备机构完成土地储备所涉征地、拆迁安置补偿事宜。
6协助储备机构办理土地储备房地产权利登记手续。
违约情形
1土地储备原权利人违约的情形
1.1土地储备原权利人未按时、按标准交付储备土地。
1.2储备土地在办理房地产权属登记前被设定抵押、查封或者受其他权利限制。
1.3原权利人未予配合或者协助储备机构办理储备土地房地产权利登记。
2土地储备机构违约的情形如下：
(1)土地储备机构未按时支付补偿款项；
(2)土地储备机构未按时验收并接受储备土地交付。
指引起草执笔人：程永睿律师