城市化之于中国房价

文/管益忻

盘点新政以来的中国楼市，“纠结”是第一大关键词。而这个“纠结”，其重心所在无外乎房价的涨跌。但当人们谈论中国房价涨跌趋势之际，一个不容忽视的经济大背景便跃入眼帘——城市化，谈中国的房价趋势，不可以忽略城市化这个大背景。

早在2010年4月11日举办的“中国高端物业的理性繁荣”论坛上,国金证券首席分析师金岩石就曾做出“楼市泡沫最快在2017年破裂”的知名论断。他认为，现时国内人均GDP不到3000美元，城市化程度仅为45%，这仅仅相当于日本20世纪60年代的水平，日本的高速铁路网在六十年代基本完成。我国现在也是处于同样阶段,由此可见,我国房地产市场仅仅相当于日本上世纪六十年代的理性繁荣阶段,并未出现房价非理性征兆，所以也不会出现所谓的泡沫破裂。但他也同时表示,这并不代表国内楼市没有隐忧。上世纪80年代末日本楼市处于崩盘的时候，其城市化程度达到63%，这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%，楼市崩盘的风险越大，如果按照城市化率每年1%的速度，到2030年楼市泡沫就有可能破裂，而城市化速度的加快则可能会导致楼市泡沫破裂的更早来临。

同样，9月1日华远地产任志强在做客一档财经节目时，对城市化与房价的关系也做出了一个相应的判断。他认为，当城市化率达80%左右的时候，房子的生产量就会出现拐点。而按照中央党校周天勇的测算，再过30年，即2040年城市化率会达到85%左右。也就是说，在未来的30年之内，中国的房地产市场出现实质性拐点的可能性是不存在的，只有到30年之后，中国城市化率达到的80%以上的时候，中国的房地产才会出现真正意义上的拐点。

上述观点都各有道理。就中国的城市化进程而言，笔者以为，不一定非要等到诸如2030或2040之后才达到65%或85%。我们知道，我国城乡二元结构是多年前基于特定条件下的经济发展需要而进行的人为的制度性割裂。既然能够人为的制度性割裂，同样也就可以人为的制度性推倒这一割裂。但问题的关键不在这里。

城乡二元结构真正为人诟病的是不同身份所带来的福利待遇的差别化，城市化的关键也正在乎谁为这些城市化了的农民提供可以享受的物质福利。我们当然不能用央行发票票的形式给那些市民化的农民以良好的福利享受，笔者以为，以企业化带动产业化，并最终以产业化来带动城市化是解决问题的基本路径。比如，我们目前以城际高铁建设为最新形势的交通大动脉的建成就能在很大程度上促成一条条的产业带，而在这些产业带周边就会形成无数个大大小小的新兴城市/城镇群落，这些城市/城镇群的城市化就不再仅仅是一纸身份的不同了，而是随着经济的发展而真正实现了收入与福利上的城市化。

或许，城市化的最终结果将会是大大小小、内容不同的产业集群聚集而成的大大小小的、或以服装或以钢铁为主的城市/城镇群落，这些城市/城镇都有自己的特点和定位。比如有文化中心城市、有工业中心城市，有贸易中心城市；有媒体中心城市等等。另外，德国的香水之都、模特之都；煤钢基地；历史名城，等等，也该是我们可资借鉴的好经验。各种资源在空间形式上的均衡分布必将是日后的经济乃至社会发展的必然趋势，届时，中国的房价与老百姓的收入之间也会形成一个令人满意的比值。