个别楼盘热销改变不了楼市降价大势

                                   文/马跃成
     已经迈进金九银十的门槛了，有两种消息扑面而来，一是四个月调控以来，长阳的万科项目再现“日光盘”；二是通州的一个项目降价万元求销量。这样一东一西两个项目似乎表现了完全不同的意思，一个是抢着买，一个是卖不动。但是他们也都有一个共性，就是降价卖、低价开。看来不管你愿意不愿意，降价售楼已经成为大多开发商走出困境的必然选择。
　   这一周，平价开盘引热销再次成为上周京城楼市一大看点。中粮万科长阳半岛项目第二次开盘因其价格适中，再次成为“日光盘”，在楼市调控期显得格外抢眼。之后，万年花城濠景的收官之作、大兴的金地仰山高层住宅、保利茉莉公馆等同类产品也平价开盘。平价开盘项目也引局部热潮。
     位于通州区永顺镇的珠江拉维小镇项目推出团购优惠活动,更是推出团购房源，其报出的价格比此前下调7000元/平米。
     在北京华远集团总裁任志强多次劝房企降价后,SOHO中国董事长潘石屹昨天在最新博文中表示,房价可能回到2009年年初的水平。他预计,在未来一年内国内住房市场的价格和成交量都会下跌。
   　但是，长达四个月的持续观望后，别墅市场中个别项目也出现了热销，8月第二周，北京别墅市场量价均出现大幅度反弹回升，成交金额为4.47亿元，环比暴涨61.5%。无论是面积还是金额都达到了今年5月以来北京别墅周成交的最高点。
  　不过，在了解了城区的豪宅和公寓价格之后，就对别墅的回暖有了比较清醒的认识。7月下旬，红玺台、首创禧瑞均价均超6万元/平方米；太阳公元售价45000元/平方米；远洋万和城目前均价50000元/平方米；合生.霄云路8号已从新政前的68000元/平方米扶摇直上至82000元/平方米。
     豪宅价格上涨确实是个事实，但是豪宅价格上涨又能说明什么呢？投资客会进入豪宅市场吗？豪宅会带动普通住宅市场的上涨吗？
    但是，一个重要的事实是，下半年楼市调控依然是主基调，目前的回暖尚属个案情况。8月份以来，东部泛CBD别墅区、怀密别墅区等别墅区项目基本都还是零成交。
     其实，决定房价的重要因素就是，人们是不是从观望中走出来了。人们要走出观望，无非是两点，一是楼市调控已经失灵，人们没有啥指望的了；二是房价已经降低到可以接受的程度。
     但是，从《人民日报》的“房价合理回落是大势所趋”文章看，好像中央对当前的形势并不满意。人民日报甚至认为，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调，并称如果调控长时间不能见效，应适时出台进一步的措施。
     本月，国务院副总理李克强连续表示，地方政府应继续落实国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。发改委等部委也接连表示，各地应继续做好稳定房价工作，调控房地产市场仍繁重。
     同时，北京市房地产交易管理网最新数据显示，北京新建住宅库存量达到了10万套。北京往年的库存量一般也就9万多套，在最低的时候低至6万多套。这种情况给开发商回收资金，制定销售战略有非常大的影响。
     另一方面，在多重调控政策的压力下，楼市上开发和开盘的数量也明显增多，连同50%的保障房，高房价哪有坚持的基础？