两大部联合发文或开启房地产系统管理前奏
广州日报昨天报道国土部住建部出招，近千家房企或被踢出土地市场。摘要如下：
4·17新政五个月后，主要城市楼市再次火爆，广州9月网签已超过万套大关。国土部和住建部日前联合发布通知，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。不少专家表示，这可能是新一轮调控的前奏。
26日晚间,国土资源部和住建部联合出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，这也是在近期市场对新一轮调控政策是否出台的讨论中首份调控通知。《通知》规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
虽然国土资源部早在8月份召开新闻通气会，截至5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，但具体名单却迟迟不露面。而根据一份最近的调查，目前全国因为企业缘由导致土地闲置多达612个地块。上榜的企业中，不乏泛海建设、华润置地、和记黄埔地产、中远地产、万通地产等品牌企业。一位不愿透露身份的业内资深人士表示，如果按《通知》要求，可能有上千家房地产企业将被暂时踢出土地市场，“如果按照从拿地时间算起，可能还会更多。”该人士认为。
有部分人士担心，此招可能会对十一楼市产生较大的威慑力。不过，地产经济学家邓浩志认为，国土部和住建部的这个通知主要是针对开发商的，对国庆黄金周的负面效应应不会太大。消息出台次日，地产股上涨1.71％，跑赢大盘。
有专家表示，《通知》内容依然比较模糊，但可能意味着第三波楼市调控已经悄然启动。
寒桐投资有限公司总经理韩世同表示，影响如何要看市场怎么解读。“之前要求开发商拿地后，两年内必须开发，否则就以闲置土地论处。现在这个《通知》，如果是指从拿到土地算起，那么就是明显收紧，可能会对开发商有较大冲击。不过如果《通知》的意思是指在两年之后，再加上一年，那就是三年了，就不能说是收紧了。”
另外，这个政策如果从现在开始算起，那影响很小，“但如果追溯到以前，那影响力就大了。”韩世同表示，目前国土部最有效的做法就是直接公布闲置土地名单，“这个效果比很多政策都好。”
上海易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，两大部委发出调控通知，可能标志着继去年12月、今年4月之后的第三波调控或者展开，或者是先声。除发改委外，与房地产业最直接的有国土部、住建部、银监会和央行、财政部和国税总局。近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷，“这一通知出台，意味着多个部门都已动手，只差传言试点开征房产税的财税部门了。”
杨红旭还认为，第三波调控的形式有两种选择：一种是像“国四条”和“国十条”那样，由国务院发文，动作很大，是一揽子政策。另一种是，几大关键部门出台几个通知，在重点领域加强调控。由于现在房价还没到全面上涨的阶段，所以国务院发文的时间窗口未到。“暂且让两部委出政策，以试探市场反应。”
点评：国土部和住建部两部门联合发文在业内引起极大反应，消息一出广州日报和南方日报分别对我进行了采访，由于我当时在江苏淮安考察商业项目，未能及时上网查阅全文，只能根据记者提供的情况略加分析和研判。
虽然我现在依然还在上海进行商业考察，但总算有一些比较完整的时间来思考和研究两部门这次发文的意图和目的。其实，我原本以为是国土部发文，其实应该是两个部门联合发文。
按文件开宗明义的表述，此文件是“为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
文件一共分为六个部分：一是统一思想，加强部门协调配合。这一条其实挺重要的，过去也常有联合发文但各部门却缺乏真正的统一思想和统一认知，基本上是“铁路警察——各管一段”，用胡祖六日前在凤凰大讲堂说的话是属于“分业管理”，缺乏系统管理，因此难以避免系统性风险，现在虽然只是两家联合发文，看来效果要比过去七部委发文要好，可以说是真正的联合发文。
其实，只有土地管理部门与住房建设管理部门协调好了，才能有效地发挥政府在房地产市场管理方面的功效和作用。否则各管各的，互相推诿、扯皮、牵制啥事也做不好。
第二至第六部分则分别对用地和住房年度计划管理、住房用地供应和建设项目的审批、住房建设用地出让管理、住房用地供地和建设的监管、违法违规行为清理查处等五大方面做出详细的规定和要求。这些要求相关之间不象以往那样是相互脱节的，而是互相关联和配合的。例如对保障房、公租房、限价房和普通中小商品房在用地建设上无论是计划还是供应还是后续管理都予以强调和落实，而不仅仅是表一个态，却没有具体措施。
当然，有些内容可能还要进一步细化，例如闲置土地一年不能拿地，到底是既往不咎还是既往也咎，就有很大的区别，前者不仅无效，反倒让人觉得对开发商毫无压力，因为原来规定两年不开发就可以无偿收地，现在三年才禁止拿地而已。但要是既往也咎就不同了，不知道多少开发商要失去拿地资格。
而且，即使是既往也咎也要公布入围的开发商名单才会有效，否则谁也不知道到底哪些开发商不可以拿地了，无法形成公众监督，依然处于暗箱操作状态，效果也会大打折扣。
由于时间关系，不能对两部委的文件作更详细的研判和解读，只好就此收笔，待日后再结合该文的实际效果进一步分析研判。
2010年9月29日
相关链接
两部门就关于加强房产用地建设调控通知(全文)
http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/09/27/217358.html
广州日报昨天报道国土部住建部出招，近千家房企或被踢出土地市场。摘要如下：
4·17新政五个月后，主要城市楼市再次火爆，广州9月网签已超过万套大关。国土部和住建部日前联合发布通知，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。不少专家表示，这可能是新一轮调控的前奏。
26日晚间,国土资源部和住建部联合出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，这也是在近期市场对新一轮调控政策是否出台的讨论中首份调控通知。《通知》规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
虽然国土资源部早在8月份召开新闻通气会，截至5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，但具体名单却迟迟不露面。而根据一份最近的调查，目前全国因为企业缘由导致土地闲置多达612个地块。上榜的企业中，不乏泛海建设、华润置地、和记黄埔地产、中远地产、万通地产等品牌企业。一位不愿透露身份的业内资深人士表示，如果按《通知》要求，可能有上千家房地产企业将被暂时踢出土地市场，“如果按照从拿地时间算起，可能还会更多。”该人士认为。
有部分人士担心，此招可能会对十一楼市产生较大的威慑力。不过，地产经济学家邓浩志认为，国土部和住建部的这个通知主要是针对开发商的，对国庆黄金周的负面效应应不会太大。消息出台次日，地产股上涨1.71％，跑赢大盘。
有专家表示，《通知》内容依然比较模糊，但可能意味着第三波楼市调控已经悄然启动。
寒桐投资有限公司总经理韩世同表示，影响如何要看市场怎么解读。“之前要求开发商拿地后，两年内必须开发，否则就以闲置土地论处。现在这个《通知》，如果是指从拿到土地算起，那么就是明显收紧，可能会对开发商有较大冲击。不过如果《通知》的意思是指在两年之后，再加上一年，那就是三年了，就不能说是收紧了。”
另外，这个政策如果从现在开始算起，那影响很小，“但如果追溯到以前，那影响力就大了。”韩世同表示，目前国土部最有效的做法就是直接公布闲置土地名单，“这个效果比很多政策都好。”
上海易居中国研究院综合部部长杨红旭表示，两大部委发出调控通知，可能标志着继去年12月、今年4月之后的第三波调控或者展开，或者是先声。除发改委外，与房地产业最直接的有国土部、住建部、银监会和央行、财政部和国税总局。近日住建部和银监会在调研和督战个人房贷，“这一通知出台，意味着多个部门都已动手，只差传言试点开征房产税的财税部门了。”
杨红旭还认为，第三波调控的形式有两种选择：一种是像“国四条”和“国十条”那样，由国务院发文，动作很大，是一揽子政策。另一种是，几大关键部门出台几个通知，在重点领域加强调控。由于现在房价还没到全面上涨的阶段，所以国务院发文的时间窗口未到。“暂且让两部委出政策，以试探市场反应。”
点评：国土部和住建部两部门联合发文在业内引起极大反应，消息一出广州日报和南方日报分别对我进行了采访，由于我当时在江苏淮安考察商业项目，未能及时上网查阅全文，只能根据记者提供的情况略加分析和研判。
虽然我现在依然还在上海进行商业考察，但总算有一些比较完整的时间来思考和研究两部门这次发文的意图和目的。其实，我原本以为是国土部发文，其实应该是两个部门联合发文。
按文件开宗明义的表述，此文件是“为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
文件一共分为六个部分：一是统一思想，加强部门协调配合。这一条其实挺重要的，过去也常有联合发文但各部门却缺乏真正的统一思想和统一认知，基本上是“铁路警察——各管一段”，用胡祖六日前在凤凰大讲堂说的话是属于“分业管理”，缺乏系统管理，因此难以避免系统性风险，现在虽然只是两家联合发文，看来效果要比过去七部委发文要好，可以说是真正的联合发文。
其实，只有土地管理部门与住房建设管理部门协调好了，才能有效地发挥政府在房地产市场管理方面的功效和作用。否则各管各的，互相推诿、扯皮、牵制啥事也做不好。
第二至第六部分则分别对用地和住房年度计划管理、住房用地供应和建设项目的审批、住房建设用地出让管理、住房用地供地和建设的监管、违法违规行为清理查处等五大方面做出详细的规定和要求。这些要求相关之间不象以往那样是相互脱节的，而是互相关联和配合的。例如对保障房、公租房、限价房和普通中小商品房在用地建设上无论是计划还是供应还是后续管理都予以强调和落实，而不仅仅是表一个态，却没有具体措施。
当然，有些内容可能还要进一步细化，例如闲置土地一年不能拿地，到底是既往不咎还是既往也咎，就有很大的区别，前者不仅无效，反倒让人觉得对开发商毫无压力，因为原来规定两年不开发就可以无偿收地，现在三年才禁止拿地而已。但要是既往也咎就不同了，不知道多少开发商要失去拿地资格。
而且，即使是既往也咎也要公布入围的开发商名单才会有效，否则谁也不知道到底哪些开发商不可以拿地了，无法形成公众监督，依然处于暗箱操作状态，效果也会大打折扣。
由于时间关系，不能对两部委的文件作更详细的研判和解读，只好就此收笔，待日后再结合该文的实际效果进一步分析研判。
2010年9月29日
相关链接
两部门就关于加强房产用地建设调控通知(全文)
http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/09/27/217358.html