热焦点评（10-124）：公租房能解决广州“夹心层”问题吗？
彭澎接受《羊城晚报》采访
题外话：几个月前住房保障办征求我们几个专家对这个《办法》的意见。我的两个意见是将“经租房”的提法与国家统一改为“公租房”，把直管公房纳入公租房体系。前者已经被接受，后者也有考虑的余地。但《办法》出台后仍有很大争议，只能说明住房领域的问题实在太多，涉及的问题实在太复杂了！
比如外来人口进入公租房的门槛高过本地人，涉及户口制度，这不是广州一地能解决得好的事；社会力量建设公租房的机制、土地的供应方式等；租金的设置和建房地域的划定与出行成本是否让相关群体满意等等。
不过，我仍然对这个《办法》持较为肯定的态度。经过内部征求意见完善后，再来公开征求意见，这个程序是合理的。一些规定还可以再进一步修改完善。但起码表明了政府正视“内外夹心层”的问题，并考虑到了非户籍人口的住房问题。有了好的态度，再来不断改进就相对容易一些了。总之，是一个好的开端！
广州公租房引人关注 “夹心人群”就此解困？
2010-9-25
来源：羊城晚报
摘要：广州公租房引人关注 “夹心人群”就此解困？
广州公租房实施办法引人关注，专家市民有期待也都各有看法
今日看点
□公租房新政亮点多 □专家认为矛盾也多
□夹心人群住房难题 □能否从此独辟蹊径
9月21日，广州市公布了《广州市公共租赁住房制度实施办法(试行)(征求意见稿)》(下简称《办法》)。业内专家均十分重视这份新制度并呼吁尽快摸清市场需求，持续供应公租房。同时，专家亦担心利润有限，社会力量建设积极性不高。记者采访发现，不少市民对《办法》充满期待，但也有不少担忧，主要是怕公租房离市区太远，亦怕租金与市场价差距不明显。
《办法》摘要
■公租房标准：成套公租房面积小于60平方米
■准入条件
家庭年人均可支配收入低于1.5万元的无房者将可申请政府公租房，30周岁以上单身人士可独立申请；社会力量投资建的公租房不受户籍限制，只限服务年限须3年以上，个人年可支配收入在7万元以下、家庭年可支配收入在14万元以下、30周岁以上的单身人士，父母在本市范围内无自有产权住房，或父母租住直管公房或单位自管公房人均建筑面积在15平方米以下的，可独立申请承租公租房。
■针对对象
政府公租房针对“内夹心层”（符合经济适用房的申购条件，但又买不起经适房的广州户籍家庭）；社会力量建的公租房针对“外夹心层”【既超出经适房申购条件，但又买不起普通商品住房的人群（含非广州户籍，包括新就业职工、引进人才和优秀外来务工人员等非户籍人员）】。
■租金收取
按区域并结合收入水平分档次收取，按房屋所在地房屋租金参考价最低40％最高80％计收，物业费0.8元/平方米。
■公租房的建设方式：
第一类是政府主导建设的公共租赁住房，一是由政府直接投资建设；二是利用单位符合条件的自用居住用地建设。
第二类是政府鼓励和扶持社会力量投资开发建设和经营公共租赁住房。
市民看法
担心房子太远租金太贵
不少市民表示，如果公租房位置合适，肯定会申请。但有市民担心公租房的户型统一为60平方米，可能不够人口多的家庭居住；也有市民担心今后租金上涨，还是宁愿凑钱买经济适用房。多数无房族尤其是刚参加工作的大学毕业生希望租住公租房，但也有人表示兴趣不大，原因是担心上下班路程太远，亦怕工作未稳定影响租期。
“内夹心层”：
家住白鹤洞的吴女士，是“内夹心层”的一员，几天前她刚申请了荔湾区的经适房。吴女士对记者说：“以我家现在的经济能力，未来如果要供经适房会很吃力，在申请前我们下了好大的决心。”在得知公租房的套型面积会控制在60平方米以下时，吴女士表示，他们家共有五口人，60平方米实在太挤了。而且如果公租房的位置太偏，也不会考虑。
目前在荔湾区亲戚家借住的黎先生一家，既无力购房又不符合廉租房租住标准。对于公租房，黎太表示有兴趣，但她说要看房源在哪且租金多少，再决定是否租住。她算了一下，如果一套约50平方米的房，如以150-200元租住，则可以接受。“高于250元一个月，还是太贵了”。
“外夹心层”：
《办法》中的一个亮点就是打破户籍限制，外来务工者、新就业大学生等都可申请公租房。一些在广州打工的“外夹心层”对于“公租房”是非常向往的。小玲刚毕业了1年多，目前租住在番禺区城中村的一房一厅，每月租金450元。但由于在市中心工作，需要坐一个小时的地铁上班。她对公租房的看法是：“希望能在市中心，毕竟还年轻，有时加班有时又有业余活动，太远了回家还是很不方便，打的成本太高。”
户籍不在广州的黄先生出来工作5年了，目前在大沙头上班，每月收入3000元~4000元。他现在住的是公司提供的位于天河北的房子，每月只需交纳水电费。由于广州租房贵，在选工作时会首选提供宿舍的公司。黄先生表示，若公司无提供住房，而且推出的公租房靠近工作单位，交适当的租金，也是会考虑申请的。因为路程远的话，精神状态不好影响工作，再加上每月的交通费，得不偿失。
专家意见
政策有突破，矛盾还不少
争论1、关照“内夹心层”未及“外夹心层”？
北大公共经济研究中心研究员、房地产专家韩世同对《办法》感到失望，认为是将“经济租赁房”摇身一变成为“公共租赁房。他认为，按这个《办法》，政府基本上着重解决“内夹心层”即保障房低收入人群的住房问题，而将更多无房的“外夹心层”全部推给社会。
广州社会科学院研究员彭澎表示，这是广州按照国家要求首次推出“公租房”，应该说解决了“内夹心层”的问题，对于外来务工者的需求也顾虑到了，好迹象是政府思路开始变通，也是从“纸上谈兵”到落实施行的一个进步。他说，“这些‘公租房’是可买可租的，是属于可以转化的性质，租户将来若经济条件允许，是可以把它当做‘经济适用房’买下的。”
广州大学房地产研究所所长陈琳教授则评价：“广州这次打破户籍限制,从解决‘内夹心层’的住房问题拓展到‘外夹心层’,令人欣慰。住房问题已经制约了年轻人的发展,政策能关注到他们的需求,真是太好了。”她特别指出，随着城中村改造的推进，很多外来务工者和刚毕业的大学生寻找合适住房将更加困难。陈琳初步估计，广州“公租房”的需求会超过此前统计的77177户低收入住房困难家庭。
争论2、谁来建“公租房”如何持续供给？
韩世同认为，政府主导的“公租房”，房源充足但门槛很高，必须人均年收入低于15000元，而经适房的门槛反倒是18000元；而社会力量建设的公租房门槛很低，人均年收入7万元以下者都可以申请，几乎所有的无房户都可以达标，但房源却毫无保障。
“政府都不干的事情，社会力量会愿意干吗？到底建公租房有什么优惠政策，社会力量是否愿意参与建设还是个问题。”韩世同说，这次8000套的公租房就只是给了“内夹心层”，没房源供给“外夹心层”，对于涉及层面更多的“外夹心层”来说无济于事。“《办法》中的‘公租房’没有解决真正的问题，实际还是之前的保障房。”
广东中原房地产项目部总经理黄韬也认为，“开发商会认为建设公租房利润太低，更愿意开发豪宅。”他主张公租房都由政府主导建设，且保持持续供应。
陈琳也对社会力量建设的积极性表示担心，她建议政府尽快出台优惠政策，调动社会力量的积极性，让公租房的建设具有可持续性。
彭澎说，由于目前相关数据还在统计中，若“公租房”推出后需求大，政府会考虑加大开发量。对于社会力量建设，他表示这个模式尚未形成，暂时缺乏群体模板，政府处于摸底状态，相信会有进一步动作。
争论3、租金标准有待细分今年进展不太乐观
对于政府公布的公共租赁房租金标准，韩世同说：“租金设计不能说不合理，因为市场租金高，租售比也高。但符合申请社会力量所建公租房的人群人均年收入跨度大———由1.5万元至7万元。若都按照同地段租金参考价80%的标准来收租是不合理的。”陈琳也认为，如果按照这一标准，对很多“外夹心层”来说还是贵了。她建议，按照申请人的不同收入情况适用不同的租金标准。
黄韬则认为，如果政府大量推出公租房将有可能把房屋租赁市场的租金拉低，但短期内由于公租房的量还不够大，暂时不会造成太大影响。他还强调，面向“外夹心层”的租金标准“不够吸引人”，建议社会力量建设的公共租赁房也能有5-6折的租金标准。
彭澎表示，对于“外夹心层”的实际租金要求，今年的实际进展恐怕不太乐观，但政府会积极考虑这部分人的需求，逐步完善办法，丰富房屋品种。
此外，资格审核问题也是争论话题。
陈琳认为，公租房的房产情况好审查，但收入审核还需要多想办法。
韩世同则说，“政府对于‘内夹心层’的人群早有资料准备，资格审核好办，反而是‘外夹心层’的问题没解决。”他建议，由于符合申请社会力量所建公租房的人群收入跨度大，若真按照不同收入情况适用不同租金标准，政府需要再专门研究资格审核问题。
羊城晚报记者 赵燕华 实习生 霍映丹